文︱刘恋 「维维说房」主笔
上周杭州容积率新规正式印发，好多人欢欣鼓舞，接下来杭州的新建商品房，得房率要实打实提高——
比如符合规定的封闭阳台只算一半面积了，另外像社区、养老、托育、卫生等配套用房，以及变配电房、开闭所、外挂电梯……全都不计容了。
一方面，开发商增加了实际可售面积，拿地更积极了；另一方面，对业主来讲只需要付一半钱的封闭式阳台，可是稀罕物，自己包阳台不光损伤外立面颜值，还不安全；而且新规下，公摊面积多多少少也可以少一些，进一步提高得房率。
但新规里有一条，引起很大争议，即「停车位计容新规」，写道：居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间（不高于4.5米），不纳入容积率计算。
简单翻译下就是，一般我们的小区车库是要造在地下的，这样才能不算进容积率里；但接下来，可以选择把车库造在地面上，同样也不计容，然后再在车库上方建个盖板造房子。
把车库造在地面上，听起来是不是太让人费解了？你是不是也在想，这不会影响小区品质吧？
放心吧，完全不会。
我们来看这张图——
☝合肥一住宅项目车库架空平台示意
这是同样施行容积率新规的合肥，一个成熟的住宅楼盘项目，合肥跟杭州的规则略有差别，但不妨碍我们参考。
它的做法是，把我们现在的小区，连同地下车库一起，抬到了地面上（14-15.5米层阴影之上为地面）。这样一来，地库虽然是在「地面」层，但你的切身感受是，地库仍然是在小区地下的，并不影响小区花园。
这样做能带来什么好处？
1.视野更好了。
因为抬高，我们的小区花园，变成了空中花园，可以俯瞰城市街道了。根据杭州新规，这个车库架空层在4.5米以内，也就是说，我们的小区会比边上地面高出约4.5米。
2.对买低楼层的人来说很友好。
由于小区整体抬高，那楼层低的房子也「长高」了。
比如说你买底楼，最早杭州对于高层住宅，并没有一楼架空的强制要求，底楼就是底楼，贴着地面的；
但现在，不止要求造不低于4米的架空层，小区还可以整体抬高4.5米，底楼的房子就相当于是三楼了，因为比真正的地面高出了8.5米。
尤其如果楼盘边上是有自然风景的，比如钱塘江景，抬高后，可以让更多低楼层也能拥有江景，让房子更值钱。
3.园区花园更加纯粹了。
我们很多人住的小区以及现在所有的新建楼盘，配电房啊垃圾房啊这些，根据规定都是要造在地面上的，这样更规范安全，但在园区景观上其实做了牺牲，同时也影响居住体验。
想一想，你家单元门口杵着一个配电房，就真的有点难看。
但小区花园可以抬升后，情况就不同了，因为配电房垃圾房这些，开发商可以选择跟车库层协同规划，它们是处于同一平面的。
合肥这个住宅楼盘的这张剖面图，就能看出一个大概，虽然配电房还是要建在围墙里，但配电房的屋顶几乎和园区花园齐平，相当于把它完全隐藏了起来，景观规划就没什么束缚了，观感也更好。
☝合肥一住宅项目配电房设计位置示意
4.这条新规，最大的受益者是低密项目。
小区地面整体抬高了，对排屋叠墅来讲，首先就是房子的地下室没那么潮湿了。
这是现在大量排屋的一大痛点。地下室是赠送空间，能给居住带来许多乐趣，可很多地下室真的很潮湿，得天天开除湿机，不然容易长蘑菇，闻起来还一股霉味，久而久之这个空间你就不爱用了。
现在抬高后，地下室不再是造在地面之下，而是可以造在地面之上的架空平台层，大大化解了受潮苦恼，地下室的利用率直线飚升。
从房企角度上看，这条新规也是非常「香」。
因为造房子最费钱费时的就是挖地下车库了，时间更是少则两三个月多则四五个月，甚至有些综合体地下空间要挖上几年。
但这条新规后，不需要为了满足车位配比大开挖、深度开挖，只需要满足工程要求、人防要求即可，将车库造在地面上再加一层盖板就好，这样更加省时省力，工程速度能提升许多。
对开发商来说，时间是很大的成本，一个项目从拿地到清盘，时间越快，越能迅速回笼资金，解决金融成本。
造房子更快了，降本增效了，房企也会更乐意在杭州拿地。所以这次的容积率新规，其实是实现了购房者、房企和城市的三赢。
接下来杭州住宅小区的形态，势必会发生很大变化，这对住宅的产品力、设计能力，都是一轮新挑战。
比如楼盘地面抬高，追求品质的开发商需要考虑对周边城市界面的影响，如何才能看起来更加美观更高大上又不突兀，这是命题作文。
不过比杭州更早实施容积率新规的广州、合肥，都已经有范例诞生，很快杭州也会有「新物种」出现。
所以不用担心，容积率新规会让小区品质变得更好。
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本文主笔︱刘恋 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
