声音︱裘维维
文字整理︱邹虹
·壹·
@CZ
维维老师你好，目前手上有一套龙湖·名景台89方的房子，因为爱人工作关系，需要往古荡附近发展，预算500万以内，请问有合适的次新或新房选择吗？我是卖掉这套置换，还是将名景台出租合适？
答：关于要不要卖的问题，除非你的房子是极品，不然都可以卖。名景台肯定算不上极品，有需要，当然可以让自己住得更好一点。像丁桥这样的位置，出租也不会有非常高的租金回报，或者说住宅的租金回报基本上都不高。所以大方向上，可以把名景台卖掉。
但是往古荡买，有点难。因为这一带没什么新房和次新房，近一点的就是老文教区，但老文教区的次新房不是500万能买到的。所以要在这一片买次新房不太可能，除非你愿意接受再远一点，比如到未来科技城，500万相对好买得多。像现在的云湖之城，它附近就是绿汀路站，到古荡还算方便。
如果觉得有点远，那只能接受稍微早几年的房子，比如到留下看看和家园，它里边有不少房子，500万是买得到的，包括到古荡的直线距离也还比较近。3号线能到的还有小和山，只不过现在两个在售楼盘几乎都卖完了，可以去看看和映云筑还有没有尾房，合适的话，这也能一条地铁线直达。
要不就在蒋村申花一带，挑一套房龄十来年的房子，500万左右买套小三房。比如西庐、河滨之城、尚景国际之类的。或者再往东到和睦站上盖这里，有一大批次新房刚交付，500来万能够一够小户型，选择就进一步打开了。无非都不能非常贴着古荡，就看你能接受到怎样的距离。
·贰·
@肖竹
老师你好，打算这两年买一套有天有地的房子，预算2000万左右。本来想买城西的一个商墅，后来朋友推荐和家园的合院，听上去还不错，但我们想早点入住，和家园要27年交付，这点比较抗拒。当然目前还没去看过，想先问问和家园的合院怎么样？值得等一等吗？
答：买有天有地的房子，一定是要住很多很多年的，等个一两年挺正常的，时间上不是问题。另外，除非真的非常有钱，不然没那么建议买商墅。所以，如果时间凑得上，又想住有天有地的房子，预算也够，和家园是个不错的选择。
像这样的合院还是挺难得的。第一，它是两层的，杭州大量的排屋合院都是三层的。两层的好处是单层面积比较大，采光、空间都会更舒适，居住感受完全不一样。第二，它是精装的，这也很关键。如果是毛坯交付的，可能过了十年，你的邻居还在敲敲打打。精装交付就不存在这个问题，而且它精装的标准也比较高。
另外，它的私密性也比较好，这是住合院很重要的一点。很多时候，排屋的对视问题会让你很难受，但和家园这批合院把这些问题都解决了。加上它又有生活配套，环境又好，把一些关键要素都集合在一起了。如果够得上也用得上，还是可以把握一下。
·叁·
@羊
目前有两套房产，一套是紫桂花园洋房大户型；另一套是晓月映翠小户型，计划未来资产重新配置，在南星桥、望江新城置换大户型改善房，预算1000-1500万左右，2025年有哪些机会可以等待？短期考虑先出售一套旧房产，出紫桂花园还是晓月映翠？
答：从出售角度，可以先把紫桂花园挂出去，虽然紫桂品质很不错，也非常经典，但是不好卖。因为城西还是部分人的城西，它现在没有太多有实力的外来人口，你是大户型，总价不低，想要卖掉相对难一点。但晓月映翠的小户型是很灵活的，它现在的二手房成交量也很高。
至于要换到南星桥和望江新城的大房子，这还挺难的，至少新房是没什么机会了。因为现在已经不限价，一旦有土地出让，它的单价和总价就都不好说了，基本要两个1000万吧。所以想在这一带换，要做好可能换不了太大户型的准备。以目前的情况来看，不管是南星桥还是望江，单价基本要做好10万的预备，1500万也就只能买套150方，所以要买很大户型就比较为难。
你可以密切留意一下江明月朗园，它的二手房出售量大，单价还是比较划算的，买套140方左右的没什么问题，甚至稍微再大一点也有可能。其它也就御潮府和御品，像海潮望月都是大户型，你的总价不太够。所以也就这么几个次新房，新房就直接忽略吧。想要大一点的房子，可能还是对面的滨江区、奥体，包括钱二，机会会更多一点。
·肆·
@良
我家两个一个在3号线小和山地铁站周边上班，一个在杭师大仓前校区周边上班，预算总价400-450万，请推荐合适的楼盘，谢谢。
答：楼盘有一些，就看你要哪一个。现在最火的是建发·云湖之城，在绿汀路站，不管往杭师大仓前校区，还是往小和山，都是一个中间点，距离上很合适。云湖之城有一部分小户型，400-450万能买到，不过它小户型马上就卖完了，得抓紧。
除了云湖之城，其它基本集中在云城一带。比如有云城之上，也是建发的，其它像云珹瑧悦府之类，零零星星也还有尾房。看你要哪边，是未科核心区还是云城一带。或者直接买一套二手房，现在大量的选择还是集中在二手房，比如仓前校区附近的天空之城，类似这样的次新房也很合适。总得来说一句话，先摇了云湖之城再说。
·伍·
@Alice
老师您好，近期考虑入手买房子，预算在500万左右，新房已经看了滨江区的御湖镜125方，萧山的伟星·望奥139方和中海·璞萃云集132方。想要学区好点，最好四房，我自己在滨江这边工作，还请帮忙看看哪个好一点，感谢。
答：这三个楼盘中哪个卖得最快？那一定是滨颂御湖境。它现在也没多少房子了，如果125方够住，那就抓紧入手吧，因为这也是最后一批房源了。对你来讲，可以把滨颂御湖境当做首选，一来工作就在滨江区，以后通勤很顺当；二来滨江区的学区，也会更满意一点吧。
另外两个楼盘都在萧山区，一个在宁围，一个在市北东，单价差不了太多，但学区肯定不是强项。伟星·望奥在产品上很有打动力，但从学区，以及跟你工作地点的契合度上，可以把它们排在滨颂御湖境之后，选不到再来考虑。
·陆·
@蓝色季风
维维老师您好，孩子有套房买在丽澜轩，我们自己想买套三居室的房子，预算350万左右。请老师帮忙分析一下哪个位置比较合适，未来科技城、萧山、还是附近七堡二手房？谢谢。
答：应该还是想离孩子近一点的吧，不然双方来往太麻烦了。比如买到未来科技城，一东一西，要穿越一大片城区，平时来往很不方便，所以没那么建议去买未科。萧山稍微好一点，从丽澜轩到萧山，二三十分钟肯定够了。萧山的选择余地也会比较大一些，比如像刚刚提到的宁围、市北东，包括钱江世纪城扩容区，都有350万左右的房子。这个距离能接受就往萧山买，产品也可以买得挺不错。
如果希望和孩子来往更密切一点，索性就买在丽澜轩附近，保持一碗汤的距离。只不过买在附近得接受房子要旧一点，因为像边上望钱塘云庄这样的次新房，总价还是会超出一些。可以往国芳天街方向再看看，那一带能选择的房子会比较多一点，像圣奥·领寓、左邻右舍之类，350万买套三房全都够了，就看哪个小区能看得上。尽量买商品房社区，尽量买新一点，尽量买品牌开发商开发的房子，大致把握这个方向就可以了。
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本期文字整理︱邹虹 主编︱张飞天 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
