开封房价的可能性转折点：城中村改造扩大至全国300城
楼市
2024-11-19 11:09
河南
近日，住建部和财政部联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作。其一是扩大城中村改造支持范围，从此前的35个超大城市、大城市进一步扩大带近300个地级以上城市。其二是推进城中村改造货币化安置。其三是将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。货币化安置的目的之一是促进购房者改善置换，并且大概率会尽可能的向存量商品房倾斜。货币化安置最直白的方式是给钱，给钱则意味着购房者可以自由选择。不仅可以在开封本区域内自由的选择商品房、二手房，甚至也可以自由的选择城市。假设，货币化安置采取房票或者一部分房票，则大概率会把购房改善需求停留在当地区域。对于目前的开封市场来看，西区运粮河区域或者中意湖持续向西发展，是郑开同城化的选择。除此之外，开封两个可能性的重点片区是安远门大道区域和黄河大街南延区域。对于这两个区域来说，北区的安远门大道区域目前既有要等待改造的城中村，也有闲置的土地。南区的黄河大街南延区域目前也有开封现房试点项目在建。从开发商拿地的角度来看，最好的驱动力是房价上涨或者有房价上涨的预期。从当下来看，止跌回稳的定调以及经历过房地产高周转时期以后，更为现实的需求是持续提升开发商所需的潜在客群量。即：以开封当前最热销的项目为例，大概率也是年销售300-400套左右。从这个体量来看，近百亩左右的地块基本上需要5年甚至是更长的销售周期。这从某种程度上也影响了开发商拿地的积极性。以前是老百姓买房储房即可以增值，对应的是开发商提前买地储地可以获得房价增长带来的收益。而当下的房地产，大多数再谈的是保值。城中村项目改造能否快速推进的前提大概率是解决资金问题。在此次两部门的联合通知中也有体现，概括起来就是专项债券、专项借款、商业银行贷款。其一是同一时期其它购房者的意愿。在这一点上，如果说城中村项目的改造提速，势必会增加相当一部分体量的购房者。其二是从根本上来说，解决个体购房者的资金来源。比如：上班能像以前一样挣到更多的钱、房产重新作为资产配置的主要方式让更多的人愿意把银行里存的闲置资金用来住房消费或者投资。
小胖探盘
愿与每一位购房者深度的聊聊开封房地产市场
