厦门学区房，断崖式下跌，而且是新一轮的，披头散发的断崖式下跌。
事实上，通常2-5月是学区季，进入7月份，很多人就不买学区房了，这时候价格就开始快速下降。
等8月30日过了，热点学校最后落户时间即将截止，学区购买力彻底消失，连买房的都没有，这时候就要等10月份以后，新一轮学区买家进场，才有可能企稳了。
我们看东部顶级牛小二实小展城+双十思明的挂户口学区房，6月18日成交还有459.8万，到了7月29日，就剩下392万。
一个月跌67.8万，跌掉14.7%，这个速度不可谓不崩。
国贸润园小单挂户口，6月成交还有380，现在据说挂牌都有320，跌掉15.8%。
以上说的都有学位。没学位的更便宜。
还有读者哭诉，6月买了莲花学区房400多万，仅一个多月后，挂牌价300多万，我算了一下，亏了20%。
虽然今年学区房已经跌了很多了，但现在又再开始新一轮下跌。
一、8月30日是买热点学区房的最后落户截止时间
通常3-5月是学区季，7月以后，购买力急剧减少，开始加速下跌。
但热点学校是8月30日之前必须落户，还有一些必须买学区房的家长，不得不8月底买房，最后被学区割一下。
但，8月底一过，9-11月，就没人买学区房了，这三个月历来是学区房的黄金下跌时间。
这个下跌往往要持续到10-11月底，12月，明年上学的学区买家进场抄底，才会止跌。
但，如果是明年上学的买家，12月抄底也只会买非热点学校，才能即买即读。
热点学校因为要提前一年落户，年底只能卖给后年要上学的买家。
差一年，购买力差多少？
二、后年入学的小学生，比明年少9.5%
我们看厦门幼儿园招生表。
明年2025年上小学的买家，只能买非热点学校，对应的是2022年上幼儿园的，人数是61088。
热点学校只能卖给后年2026年上小学的买家，对应的是2023年上幼儿园的学生，人数是55791。
那明年上学的适龄小学生家庭，比后年上学的多出(61088-55791)/55791≈9.5%。
也就是说，明年上学的买家，只能买非热点学校。
8月30日一过，热点学校学区房只能卖给后年上学的买家，但这批买家，比明年上学的还要少近10%，且还会随着新生儿下降而逐年减少。
三、学区房越来越多
热点学校，分为两种。
第一种是牛小，也就是实验小学，二实小，演武小学，外附小，松柏小学，大同小学等等，明显比其他小学强。
我们看2021年第一二片区一双高中本部录取率。
大家读一样的初中，排前列的实验，演武等牛小学生，一双本部录取率却是底部小学的好几倍。
再看松柏片区，松柏小学的一双外录取率，明显比同样读松柏中学的其他两所小学高，而且是每年都高。
松柏小学的生源理论上不会比松柏二小，嘉滨小学强太多，大家都是纯商品房生源。
但每年一双率都差距这么大，说明松柏小学确实从小学起就教得更好，这也是我接触到片区内家长，普遍承认的。
这一切数据，都足以证明，现在读书和我们小时候不一样，从小学教育就已经拉开差距了。
第二种热点小学，就是“其他”类的普通小学了。
这些普通小学的一双率，就是如以上表格所显示的，可能就是平均水平，甚至低于平均水平。
那对于学区买家来说，如果明年就要上学，那不如选一些明显更强的非热点。
比如群惠小学，不是热点，但因为学校抓得紧（当年以作业多出名），生源结构好（大量医生+片内老师子女集体户，比如今年的高考状元就是来自群惠小学的医生子女生源）。
还有园南小学，同样不是热点，上面表格的一双率数据也很强，也都是拿过思明区教学质量奖的牛小，如下图。
以前要在五缘湾买学区房，只能买五緣实验，这个学区独享五缘湾所有的学区房购买力。
去年五緣第二实验考出成绩来，这下糟了！原本买五緣实验的学区购买力，至少分流了一半给五緣第二。
今年金林湾也考出了成绩，也被认为是学区，现有的五緣映月，保利国贸天琴，五緣灏月，又要分流一批学区购买力。
有些人云亦云的，还以为金林湾成绩好是因为择优。
其实金林湾今年中考生源不怎么好，初一入学考试，在湖里区排名很靠后，但中考却考出了湖里区第一名的好成绩。
当年入学时，金林湾，龙湫亭，尚文实验，禾山中学，各分配50个湖里区的择优外口生源。
但看如上表格，龙湫亭，尚文，禾山这两年中考都考得一般，说明在一双率这个档次上，择优外口<商品房生源。
所以金林湾，龙湫亭这种择优外口，跟没择优差不多，还不如普通的商品房生源。
龙湫亭今年中考的生源结构是25%择优外口+75%商品房、村民生源。
金林湾今年中考的生源结构是16%择优外口+30%普通外口+54%商品房、村民生源。
金林湾的生源结构其实比龙湫亭差，更比湖里中学差，却能考出湖里区第一名，说明确实教的很好，做到了低进高出。
未来还有双十湖里，音乐学校，也会变成学区。
以前整个五緣湾，只有五緣实验1个学区，现在成了3个学区，未来是5个。
还全部是九年制，同质化，比思明区绝大多数普通小学强，但又比思明区牛小弱。
我两年前说五缘湾5个学校，未来都会拉平，当时很多人不信。
现在随着金林湾，音乐学校，未来的双十湖里成绩越来越好，未来相信我这个观点的人，会越来越多，这会影响到市场价格。
学区购买力被均摊，很要命。
大家都有学区，等于没学区。
这样下去，搞得学区房越来越多，而且还都是非热点，不用提前一年落户，对买家更友好。
以往的学区房，进一步被稀释。
所以，现有的学区房，未来遭遇的房价挑战，是很大的。
这话我2021年就说过了，现在依然有效。
四、越是好学校，越可能扩招，成绩越容易下降
原理很简单，鸟大了，什么林子都有。
学生太多，优秀师资不够用，自然
五缘实验现在班级太多，优秀师资稀释，压力就很大，成绩都被五缘湾其他学校赶上来了。
莲花中学初一都扩到22班了，以后成绩也有压力。
双十思明以后也要开新校区。
这些原本最顶尖的S级初中，随着扩招，会有负面影响，很难像以前一样，长期保持在前几名。
五、想卖房的热点学区房业主，千万不能拖过8月份
明年上学，买热点学校，8月30日之前落户还来得及。
所以我接触到不少客户，现在还是急着买房落户的。
但只要超过8月30日，duang，这批客户购买力就会瞬间消失！
8月30日后，热点学区房就要命咯，那时候是真的找不到人接盘了！如果要成交，肯定要被砍好大一块肉。
如果你急着卖学区房，那千万不能拖过8月30日，这是最后大逃杀的窗口。
如果拖过了，那可能是真的不急，那就祈祷邻居不要砸盘吧。
然后就要期待年底到明年美国连续大幅降息，我们也跟随降息（目前市场预期我们年底再降息10基点），把租售比的合理阈值拉下来，再祈祷市里不要再出各种莫名其妙的供给来砸盘，再砸盘真要砸（）人咯。
现在已经是跳楼价了，再跌下去，不少厦门老百姓的生活真要遇到绝境了。
该发力救市了，再不救，会很可怕。
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