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又来了，又来了！武昌核心又有新盘报规，继武昌滨江商务区附近、沙湖&中北路板块不断上新之后，这一次轮到了武珞路沿线！
接下来我们来解析武珞路附近崭露头角的新盘和当前主流楼盘的最新情况，武昌核心改善购房者的越来越多了。
两盘最新情况：
建发璞玥：近期刚刚报规，总建面约8.3万方，主要有6栋住宅，总户数约394户，户均建面约149平。项目展厅已开放，案名正式揭晓。项目位于武珞路武商梦时代旁，地段较好。（标题所指）
龙湖御湖境：近期推出了A地块9号楼建面约120-143平房源，前期还有建面约174-220平大户型在售，带装修销售，折后约29000-32000元/平。更多项目
更多相关照片可点击：龙湖御湖境楼盘相册
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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2024年6月21日，武汉市自然资源和规划局武昌分局公示了武汉兆恒房地产有限公司申报的新建居住、防护绿地、公园绿地项目规划方案。该项目即建发宝通寺项目——建发璞玥。根据规划显示，该项目主要有6栋住宅组成，实际上1、2号楼、3、4号楼可以看做是两栋楼的两个单元。根据规划信息显示，该项目总用地面积约2.3万方，总建面约8.3万方，计容建面约6万方，住宅建面约5.9万方。项目容积率约2.67，总户数约394户，机动车停车位约531个。计算可知，项目的户均建筑面积约149平，车位配比约1:1.35。
项目地块不算方正，住宅楼栋基本是纵向一字排开，朝向均为南向略偏西。![]()
平面图放大，可以看到6号楼北侧有一块公园绿地：
另外可以看出各楼栋之间有风雨连廊、且楼栋首层架空，5号楼南侧还有下沉庭院：
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据悉，该项目在武商梦时代的展厅已经开放，同时案名也正式揭晓：建发璞玥。
拿地信息：建发溢价拿地，楼面地价17146元/平方米
该项目即P（2024）007号地块，2024年3月29日，武汉市一季度最后一次土地拍卖活动，该地块吸引了2家民营企业和4家国有企业前来参与，经网上竞价51轮后，最终由福建厦门国企建发集团旗下的黄石悦发房地产有限公司以总价103390万元竞得，楼面地价17146元/平方米，溢价率31.89%。查询可见，黄石悦发房地产有限公司最终隶属于利百控股有限公司，后者属于建发国际全资子公司，建发国际又隶属于建发房产。也就是说，该地块最终由建发拍得。
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该地块所处武锅B1地块原本规划为商业用地，在去年底进行了调规。根据武昌区申请，拟对其辖区内A110702管理单元控制性详细规划局部用地进行规划修改，具体内容如下：将武锅B1地块原规划控制的商务用地（2.52公顷）、防护绿地（0.31公顷）修改为商业、商务用地（0.6公顷）、防护绿地（0.31公顷）、居住用地（1.92公顷）。修改后，居住用地调增约1.92公顷，商业、商务用地调增0.6公顷，商务用地调减约2.52公顷。
根据规划显示，龙湖御湖境项目分为A、B两个地块，主要由10栋高层住宅组成，B地块还规划有一所6班幼儿园。项目规划总建面约15.5万方，首推的B地块总建面约12.7万方，容积率约2.96。目前已推出了B地块的1、2、5、6、7、8号楼，B地块仅剩最后一栋3号楼待售。A地块9号楼也已拿证加推，A地块还有2栋住宅待售。值得一提的是，项目A地块近期进行了调规，调整了户型结构。
截止2024年7月6日统计，B地块住房已售322套，住房可售224套；A地块住房已售5套，住房可售144套。![]()
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据查，2023年10月底首开的三栋楼中，6号楼已基本售罄，8号楼还剩部分建面约174平的大户型在售，7号楼的大户型还有不少房源在售。去年11月底加推的2号楼以及2024年1月份拿证的1号楼所剩房源已不多，4月份加推的5号楼主要是部分大户型在售。近期才拿证加推的A地块9号楼刚开始备案。
整体来说，前期已推房源中，基本都是一些边套大户型在售，目前主推的是A地块的9号楼。
9号楼为1个单元，18层，两梯三户结构，分布户型为建面约122-143平三房四房，属于该项目面积较小的户型。
建面约120-122平 三房两厅两卫：
该户型为典型的连廊中间套户型，结构方正，三开间朝南，北面对连廊。
该户型为南北通透的边套，动静分区，四房设计，功能性不错。
此外，该项目前期还有建面约174、220平大户型在售。
该户型为南北通透的边套，四开间朝南，南北通透的四房大平层，功能性以及舒适度不错。建面约220平 四房两厅三卫户型：
该项目带装修销售，根据备案价可知，装修标准为4000元/平，带有中央空调、新风系统等，从样板间展示来看，装修细节比较到位。![]()
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龙湖御湖境定位高端改善，项目展示面比较丰富，示范区水景、架空层等均有品质展示。![]()
大堂示范区：![]()
地下会所（未来会收费管理）：
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更多项目图片可点击：【龙湖御湖境楼盘相册】
项目拿地信息：楼面价约14102.08元/平，龙湖收购伟鹏地产省汽配厂宿舍片地块全部股权2022年9月27日，联方汉宁（武汉）置业发展有限公司以16.829亿元竞得洪山区省汽配厂宿舍片地块，即P（2022）063号地块，楼面价约14102.08元/平，即龙湖御湖境项目。联方汉宁（武汉）置业发展有限公司原股东为武汉伟鹏、南京新华海关联公司。2023年4月，湖北龙湖企业管理有限公司收购联方汉宁（武汉）置业有限公司全部股权。据查，湖北龙湖企业管理有限公司持股比例为100%。1、建发璞玥尚处于前期开发，暂无价格信息。武昌核心武珞路沿线的新盘不多，前几年有龙湖天玺，之后这一块一直没有新增楼盘。
在售的龙湖御湖境虽然地段差不多，但是行政区属于洪山区，相比正牌的武昌区来说，区位还是略弱。
再看建发去年入市的建发朗玥，沙湖板块，武昌内环，地段要比建发璞玥项目更胜一筹。据悉，建发朗玥目前折后约36000元/平，建发璞玥项目的价格可能会比建发朗玥略低一档，估计也不会低于3万元/平。
武昌核心部分楼盘地图：
2、龙湖御湖境项目2023年10月底首开，加推节奏较快，目前已取得5次预售证，带装修备案均价约32084-34832元/平不等，最近一次拿证的是A地块的9号楼，比上次B地块5号楼备案价下降了约1431元/平。比起大多数楼盘来说，该项目价格一直比较坚挺。据悉该项目小户型折后约29000元/平起，户型面积越大，成交价越高，整体价格约29000-32000元/平不等。（来源于江城房价）
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从备案单价来看，9号楼中间套小户型单价＜边套大户型，同楼层户型差价约2500-3200元/平，户型差价较大。该项目户型面积偏大，最小户型就是建面约120多平的了，根据备案价来看，9号楼的小户型15%首付约55万起，按照折后价格计算，15%首付也要53万起，门槛不低。3、龙湖御湖境虽然价格不低，卖的还不错。从销量来看，2024年上半年共备案184套，排名洪山区第一。其中4月份备案了23套，也是洪山区销量前五；5月份备案了61套，冲到了洪山区top1；6月备案35套。不得不说，其市场认可度还是不错的。
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4、雄楚大道和武珞路附近的新房价格一向不低，龙湖御湖境虽然是洪山区，但是距离武昌核心非常近，约3万左右的单价不仅是洪山区最高价，也是二环附近的高价楼盘之一。
从建发璞玥项目的规划信息来看，该项目将以大户型为主，估计跟龙湖御湖境一样，定位高端改善，价格估计不会比龙湖低，二环内的高端楼盘将再增一个。
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4、周边二手房价格情况：建发璞玥项目周边距离较近的二手房主要是百瑞景中央生活区的五期、时代花园等，这些二手房房龄较长，近期成交均价约2万元/平左右。次新房龙湖天玺的二手房近期成交价则接近2.9万元/平。
建发璞玥项目的位置比龙湖天玺以及百瑞景的二手房更好，如果卖到3万+，预计还是会有较高的关注度。
龙湖御湖境紧邻的泓悦府近期二手房成交均价约2万元/平，相比之下，龙湖御湖境约3万上下的单价要比周边二手房价格贵了不少，比龙湖天玺的二手房成交价也略高。
龙湖御湖境作为洪山区最高价楼盘，销量一直领先；此前，龙湖天玺卖的也不错。只能说，武珞路这一块新房较少，周边事业单位多，购买力强，高端改善有一定需求，就近改善的话，目前除了龙湖也没有更好的选择了。不过随着保利虎泉项目保利涧山观奕、建发璞玥项目的到来，这一块的改善选择也将多起来了。建发璞玥项目和龙湖御湖境距离不远，直线距离也就1.3公里左右，但是前者属于武昌区，后者属于洪山区，都是在二环内，行政区却不相同。
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建发璞玥项目位于武昌区武珞路与宝通寺路交汇处武锅B1地块，在武昌区二环内，与中南路直线距离约600多米，属于武昌核心武珞路沿线，与地铁2号线宝通寺站直线距离约170米，紧邻武商梦时代。
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龙湖御湖境位于洪山区武汉理工大附近，洪达巷与工大路交汇处，在二环以内，与二环线直线距离约800米左右，与街道口直线距离约1.2公里左右。
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微观区位方面：
建发璞玥项目微观区位：（即P（2024）007号地块）东侧为宝通寺路、武商梦时代、亚贸广场、石牌岭路等；南侧为武锅医院、文安街、时代花园、百瑞景中央生活区等；![]()
东侧为工大路、博文花园、武汉理工大学附属小学、珞狮路（二环线）等；南侧为规划道路、泓悦府、武汉理工大学鉴湖校区、雄楚大道二环线等；1、这两盘均在二环内，建发璞玥项目属于武昌区，更靠近内环。
2、龙湖御湖境虽然属于洪山区，不过项目距离武昌核心比较近，靠近街道口商圈，各项配套成熟，也是洪山区各项配套齐聚的地方。3、建发璞玥项目正在武珞路沿线，周边配套成熟，居住氛围不错。龙湖御湖境周边有不少高校、事业单位等。两盘周边人群对此区位认可度较高，房价也比较稳定。4、区域内人口密度较大，老旧小区也不少，城市界面有待更新，交通也比较拥堵。其中，龙湖御湖境，周边道路比较狭窄。建发璞玥项目虽然临近主干道，但是车流量非常大。周边卫星地图：
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地铁：建发璞玥项目到2号线宝通寺站直线距离约200多米，基本上属于地铁口楼盘。2号线通达性较强，该项目的轨交出行也非常便捷。
龙湖御湖境向东步行约500米左右，就是地铁8号线与11号线二期（在建）的换乘站马房山站，距离地铁站也不远。![]()
自驾出行：建发璞玥项目紧邻武珞路和宝通寺路，距离二环线、中南路、中山路等城市主干道都不远。但是项目周边人口密度较大。且紧邻武商梦时代、中部战区总医院等大型配套，武珞路也不少快速路，周边的车流量非常大，很容易拥堵，周边街道口、马房山、傅家坡都是著名堵点，自驾出行体验不佳。周边路况截图：
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龙湖御湖境项目不临主干道，北侧的洪达巷以及东边的工大路均是比较窄的次干道，部分路段因修地铁改为单行线，加上周边高校较多，人流量较大，家门口的出行体验也不太好。另外项目附近的珞狮路马房山也是传统的堵点，特别是珞狮路从南向北很容易堵车。周边高架：
配套方面：地处武昌核心，配套非常成熟，生活氛围浓厚商业配套：建发璞玥项目一路之隔就是武商梦时代，到中南商圈、街道口商业约1-1.5公里左右，到楚河汉街直线距离也在3公里之内，可以说是凝聚了武昌核心大多数商业配套。
紧邻的武商梦时代：
龙湖御湖境到武商梦时代、街道口商圈也不远，直线距离约1.2公里，逛街购物也非常方便。
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教育资源：项目周边的中小学不少，教育资源相对丰富。根据2024年学区划片，建发璞玥项目附近的时代花园、百瑞景小区划入珞珈山小学，对口的是武汉初级中学。
龙湖御湖境项目南侧紧邻的泓悦府属于武珞路小学招生范围，周边部分小区还划入了武珞路小学石牌岭分校。这两所小学均属于洪山中学招生范围。
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医疗以及其他配套：周边医院也比较多，有省妇幼保健院、中部战区总医院等大型医院。这两项目与这些医院直线距离均在1.5公里之内，就医比较方便。![]()
1、这两盘均位于二环内好地段，尤其是建发璞玥项目，紧邻武珞路、武商梦时代，地段认可度高。2、两项目距离地铁站都不远，轨交出行方便，且周边配套齐全。3、都是大户型为主，定位都比较高端，产品相对纯粹，比较受改善置业青睐。一大波新盘全新上线！2024年下半年如何买房？扫码加asong2067索取武汉新房楼市地图，一对一解答购房疑问！
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