沪指在周三跌破了2700点后展开持续的小幅反弹。这不仅有美联储降息50个基点的功劳，还有国内宽松政策预期升温的推动。特别是近期人民币快速的升值，缓解了各种压力，9月虽然没有降息，但未来出现降准的可能性还是非常高的，比如近期的债券市场就交易“降准预期”。
当然国内的宽松政策，我预计主要是围绕在地产行业展开。具体来看，主要政策方向包括：
1.海外降息背景下，国内货币政策降息空间加大，例如LPP可能会下调；
2.存量房贷利率有望在节前节后落地；
3.一线城市限购政策可能放松，包括首付比例下调和税费优惠调整；
4.收储政策可能加快，随着资金成本下降和国家要求放松。
长期改革方面，推进租售并举和现房销售的新模式，其中配售型保障房和保障性租赁住房将持续推进，但短期内推进现房销售可能对房企资金链造成压力。
短期应对措施包括加快政策放松节奏，如降息降准、收储和限购调整等，预计国庆节前后将密集出台。
目前存量房贷利率大约在4%附近，预计今年降幅在40BP至55BP之间，使得存量房贷利率可能回到3.4%左右。明年房贷利率有可能跟随LPR重定价降到3%以内。房贷利率的大幅下降将减轻购房者的利息支出，间接增加购房积极性，并且将一部分资金从房贷中释放出来用于消费，从而对消费形成重要补充。
在2023年7月份的金融统计数据新闻发布会上，央行回应市场关于存量按揭贷款利率下调的关注，表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定或新发放贷款置换存量贷款的方式进行调整。
这一轮存量按揭利率的调整对银行的息差确实产生了冲击，尤其是在利率调降幅度较大的区域，如河南、湖北和江西等地，政策出台后，房贷月均提前还款金额下降超过十个百分点，缓解了银行面临的提前还款压力。
尽管如此，政策落地后的部分季度，银行房贷规模投放压力有所减缓，但随着居民预期的变化，银行又重新面临按揭贷款余额增长的压力。
在上海地区，2021年新发放的最优贷款利率为LPR加35个BP，而最新数据显示该利率已降至LPR减45个BP，意味着加点空间大约为80个BP。而在北京，加点价差可能超过了100个BP。
对于未享受优惠利率的客户，如果使用100万的按揭贷款并采取等额本息30年还款方式，下调后的利率可以使他们的月供节约约550元，总共节省的还款总额占比约为11个百分点左右。
考虑到商业银行净息差已接近底部，预计在存量按揭贷款利率下调之后，为了平衡贷款成本与存款利息之间的差距，存款挂牌利率也将适时进行同步调整。
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