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今天，区仔网上“冲浪”发现，花地湾一宗地块控规调整，部分调整为宅地。该地块与万汇天地·万科金域曦府仅一路之隔，周边3地铁站，容积率仅3.3……再加上板块新房市场竞争激烈，这地块未来入市，能否打得过，还是个问题。首先区位是不错的，贴上白鹅潭商务区中部、花地湾等标签，就有话题度了。![]()
地块位置示意此外，与花地湾第一代网红盘万科金域曦府是“邻居”，两者相隔一条花溪路，据说该路未来会打通至广钢的崇文四路。
花地湾新盘标配的地铁优势，这地块也有，周边有1号线和广佛线。1号线连接天河、越秀、荔湾三大主城区，广佛线沙涌站可以接入广州11号线，地铁出行前往市区各地方很方便。与1号线坑口站、花地湾站直线距离分别约630米、790米，但步行需绕远路（至少1公里），广佛线沙涌站直线距离也要750米，步行约1公里。![]()
地块到不同地铁站直线距离这点相比花地湾其他新盘也不具优势。其他主流新盘，步行一般能在一公里内。此外，地块隔壁是市一级的坑口小学，但省一级省实花地湾学校和芳小都在附近。商业上，近的就是期待约18万方的超级购物中心，步行至该商业体约1.5公里，不及万汇天地臻园、万汇天地朗庭、中海浣花里等新盘近。再远一些就是蹭白鹅潭的双太古、万象系商业等商业体。该宅地附近还有同样调整出来的商业商务或一类工业用地，未来或许可以做商业配套补充。其南面是坑口村旧改，去年才刚公布基础数据调查，一时半会还不会有大动静，附近还个电子产业园。至于地块本身，规模较小，占地仅9350平，建面约30855平，建筑限高100米。容积率倒是一大亮点，仅3.3，相比目前花地湾在售新盘（容积率4-8），算是最低的。至于户型使用率目前还是未知数，但按照建筑新规日渐宽松的趋势，或许在户型上会有更多发挥空间。
这宗低密小地块也让区仔联想到广钢爆款“保利雅郡”。保利雅郡能卖爆，主因在于其是广钢首个建筑新规盘、地铁上盖、对口省实，而且广钢新房紧缺。
相比之下，该地块不是地铁上盖，还要面对花地湾众多新盘挤压，要想复制保利雅郡的热销，或许有点难。看到花地湾还“炸出”新宅地，或许有点懵，这里房子还不够卖吗？确实，花地湾一手的市场竞争，日趋白热化，满足刚需、改善不同需求。2017年花地湾板块广信资产包被万科拿下后，近3年集中开发，再加上保利、中海加入，板块内一手供应量井喷。万汇天地各大组团、保利和颂、中海浣花里等新盘入市，八仙过海各显神通。2021年以来，花地湾和广钢一样，都是荔湾的两大主力供应板块。
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图源：合富研究院据不完全统计，花地湾已开发项目总建超130万方，待开发住宅更多，总建超150万方。光是广信资产包，虽然还有很多地块就可以消化很长时间。比如，去年11月，花地湾片区公布规划公示，除了将新建公共服务设施89处，还提升“含宅量”。
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截图来源：广州市规划和自然资源局网站虽然花地湾的供应量井喷，竞争激烈，但缺不耽误板块内新盘卖得好。
最先来的万汇天地首开卖出1300+套，打破广州首开纪录，后续其他新盘，基本也是开盘即爆。
整个板块成交很是“凶猛”，截至今年10月，这两大板块成交量占荔湾6成，其中花地湾占大头，为43%。![]()
来源：合富研究院花地湾交通便捷，也有老城的生活氛围，虽然部分老广会吐槽，但却深受新广喜爱。小小板块就有3条地铁穿梭，还能通过1号线直接连接越秀、天河，换成11号线，与原荔湾、越秀的交通便捷度更高。教育上引进品牌教育集团，以小学为例，9所全部省一级（真光、省实、华师、芳村小学）。现有商业虽不能满足大众需求，但规划还不错，还有白鹅潭商业加持。再加上，这里新盘性价比确实蛮高，给很多刚需上车市中心开了“绿灯”。
在售新盘有万汇天地朗庭、万汇天地瑧园、保利和颂、中海浣花里，保利锦上印，产品以刚需首改为主。价格为3.8-6万/㎡，主流总价普遍300-500万，最低280万起步，算是中心区最低门槛。花地湾在售新房一览
数据来源：合富研究院 制表：在湾区
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| 项目 | 最新售价
（万/平） | 主力总价
（万元） | 主力户型 |
| 万汇天地·臻园 | 4.9-6 | 500-900
| 110-141平四房
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保利锦上印
| 4.4-6 | 500-800
| 88-126平三至四房
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保利和颂
| 3.8-4.6
| 300-500 | 72-87平三房
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中海浣花里
| 3.8-4.6 | 300-500
| 71-108平三至四房
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| 万汇天地·朗庭 | 4.2-4.9
| 300-500
| 72-128平三至四房 |
总的来说，即使再挤出新宅地，还是有人“买单”，只是要扛得住板块内众多劲敌的压力。【阅读推荐】
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