跌落“神坛”的万科欧泊，还在探底！
今天，区仔网上“冲浪”时发现，最近万科欧泊有房2.8万/平成交，跌回2017年。
图源：贝壳
再这么跌下去，业主们怕是要哭晕在厕所。
毕竟，8月时才出现“2字头”，卖出2.9万/平底裤价，如今又有邻居割肉“砸盘”。
哪怕是半年前，业主集体保价“护盘”，这是越护越低的节奏？
一二手挤压、户型过时、容积率高、教育短板……哪怕是在万博，也救不了这曾经的网红。
曾经卖5-6万+/平的万科欧泊，如今已完全“祛魅”。
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这套“砸盘”的房源，是一套80平小两房，北向高楼层单位。
成交总价仅228.8万，单价仅约2.86万/平，业主花了3个多月卖出，速度算快。
从贝壳公开数据来看，价格直接“回到”2017年，也可能是该小区今年以来最低单价。
图源：贝壳
要知道，今年8月时，万科欧泊才刚跌破2字头，卖出一套79平小户型。
当时成交价是2.9万/平，是近7年首次出现这样的笋价。
图源：贝壳
大家还在猜测，万科欧泊是不是房价“到底”了。如今再降价，打脸来得如此之快。
那么，为什么这套房源会卖这么便宜呢？
中介透露，一是房源靠近马路，受噪音影响，二是业主着急置换，诚意卖房。
据了解，业主一开始报价246万，单价3万/平，吸引很多人看房，但由于扛着没卖，错过很多买家。
后面扛不住了，3次调价后以2.8万/平的价格卖出。
不难看出，现在买家还是举着“屠龙刀”砍价买房，二手想快点卖，降价是“出路”。
不信？区仔就扒到，还有网友嫌弃北向2.8万/平贵了。
虽然卖2.8万/平，但业主还是有得赚。
中介悄咪咪地说，这位业主之前是单价才1-1.2万/平入手的，只是“跑路”慢了，赚得少而已。
只是2.8万/平的超笋价，让其他业主很是“受伤”。
一方面，背刺2021-2023年高峰进场的买家。
当时万科欧泊甚是辉煌，单价普遍5-6万+/平，持续涨价，一周内成交也是常事。
说回上述提及的80平北向2房单位，相似户型在2022年，也能卖4.6万/平，总价373万。
短短2年，总价就少了144万，一辆迈巴赫豪车没了。
图源：贝壳
另一方面，还比不上同小区一套法拍房价格。
今年8月，万科欧泊一套94平三房被法拍，2.97万/平成交，较当时市场价低约20%。
图源：阿里法拍
当时还有不少业主骂骂咧咧，如今面对正常房源2.8万/平成交，不知心里有何感想。
只能说，不怕买家不买，就怕邻居“砸盘”式降价。
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万科欧泊的降价，早已不是个别现象。
区仔统计了不同户型，近1年基本都在降价，有的房源降幅33%。
再对比近3年，万科欧泊的均价，2021-2023年出现上下波动，当时也算是高峰期。
但2023年二季度后，降价就“拦不住”了，从4.94万/平跌至3.46万/平，猛降约30%。
图源：贝壳
万博顶流二手也“塌房”，让很多业主直呼受不了。
面对降价，业主们是有集体“反抗”过的。
今年4月，就有部分业主打响“房价保卫战”，呼吁大家下架不急卖房源、提高挂牌价……以此对抗小区降价、中介压价。
当时还有业主直言，与其300多万贱卖，不如提高租金......
图源：社群
当时有中介坦言，其实很多业主不想降价，只是部分业主着急割肉置换，还有投资客离场，才会不断出现“跳水价”。
只不过，这场“房价保卫战”，没能扭转大势。
半年后，万科欧泊房价还是在降，好在是整体略降，由3.64万/平将至3.46万/平。
图源：贝壳
房价下调，也是“以价换量”的无奈之举。
相比去年，小区成交量涨131%，看房人数涨5.3%，近1年看房人数超过板块67%小区。
图源：贝壳
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哪怕业主保价，也拦不住万科欧泊降价，其实是“胳膊拧不过大腿”。
万科欧泊要面对的，是自身的劣势突显，万博新房、次新房挤压，市场行情转变等。
其一，容积率高、教育无优势。
万科欧泊容积率3.9，大部分住宅层高32-42层，常被吐槽小区太密了。
区仔曾去探盘，虽然小区有中央园林，但外围高层住宅看起来又高又密，是有点压抑。
另外，高楼层也意味着高峰期要等电梯，其中的B1-B8栋还是2梯6户。
万科欧泊实景图 图源：在湾区
小区的教育也是很多业主的“痛”。
万科欧泊学位是红郡小学+南村公立侨联中学，不算名校组合，在之前番禺教育偏弱时，劣势没突显出来。
但如今万博开始遍地名校。
比如华润置地长隆万博悦府的东风东小学+广雅中学、越秀万博城的番广实验教育集团办学；越秀瑞麓府的番中9年一贯制，都亮出名校王炸。
今年年初，万科欧泊业主还想争取万博悦府的初中，提高一下小区的“书包”质量。
其二，市场竞争加剧，周边新盘供应猛增。
从链家公开数据来看，目前小区有293套房源挂牌，内网数据肯定更多。
小区挂牌率至少是6%，很少小区挂牌量这么高，一般超5%就可能“预警”了。
图源：贝壳
再从板块供应来看，要面对板块新盘和次新房的冲击。
周边新盘逐渐增加，比如华润置地长隆万博悦府、耀胜新世界广场|耀胜尊府、越秀瑞麓府等，越秀万博城更是释放出过万套的商品房……
有的新盘，地段、产品、配套、交通上都要比万科欧泊要好。
甚至，同样是次新的越秀和樾府，还有泛万博板块的新房市场，也会成为对手。
之前，万博新盘供应较少，很多买家只能考虑万科欧泊这样的次新房，如今选择性也变多了。
因此，房价也被供应量拖累，很难涨起来。
再者，万科欧泊曾经还拥有户型优势，如今面对新盘和建筑新规，户型也已过时。
其三，市场形势变化，价格体系崩塌。
当前楼市挤泡沫，已没有之前的火热，一二手都在卷价格，万博亦是如此。
再加上，万博曾经是吸引一大批炒房客的，随着一二手供应增加，他们会加速离场。
而加速离场的代价，就是降价，“杀敌一千，自损八百”。
这样的现象一多，就会产生蝴蝶效应，破坏万博向上的价格体系。
以上种种来看，万科欧泊一再跌穿“底价”，也不难理解。
万科欧泊实景图 图源：在湾区
甚至，2.8万/平成交价可能还不是万科欧泊的“底”。
今天，区仔就发现，贝壳上还有其它房源挂3-3.1万/平，中介说价格还可以再“砍”。
你觉得，万科欧泊还会再降价吗？
