深圳，一手涨了10倍，二手涨3倍；
上海，一手翻了近4倍，二手房翻了2倍；
广州，一手涨1倍，二手成交涨2倍；
政策最严的北京，新房涨了1倍........
敲出这几行字时，我依然觉得不真实。7天，楼市从“查无此人“，到霸榜热搜，到复苏竟然真的只用了7天。
毫无疑问，国家一句“止跌回稳”，在一线和强二线城市实现完美胜利。
短期看，政策效果算是超标呈现，但长期呢？楼市是否会反弹呢？
楼市会强势反弹吗？
就在这两天，一些信号，很能说明问题。
首先，投资客入场了。
最近大众很多关注度可能都在股市上面，但其实，就在这非凡的7天里，已经有不少老股民，股市赚钱，楼市花。
目标还非常明确——核心城市核心区域的核心资产。
国庆前一天晚上，一个资深股民朋友，12点多给我打电话报喜，说他买的股票一夜之间含泪怒赚好几百个W，激动得电话里和我侃大天了一个小时多。临了告诉我，赚的这笔准备去广州深圳看看房，问问我的推荐。
国庆回来的第一天复盘会，久经沙场的几个高管也在交换意见，谋划把广州几个非核心的房子趁着势头好卖了，然后卖的钱一次性去上海、北京、广州找些核心区核心产品“加仓”。
虽然，大家都蛮忌讳谈这个，但心理也明白，只有投资客入场之时，才是信心回归之日，才能看到楼市势头向上，房价吗，这里就不展开了。
有意思的是，在他们甩出“股票只适合短期投机，房产才适合长期持有”的第二天，股市阴跌收场。
其次，刚需入场，刚改盘活了！
国庆后，各大机构罕见的第一天就发布了国庆热销据，很惊喜，刚需，终于入场了。
尤其是在广州，迹象非常明显。
几个数据机构的统计大差不差，国庆期间整体只要开盘加推的，人气都很旺。但人气和成交TOP10的楼盘中，也终于看到170-800万的刚需刚改楼盘了。
只要关注广州楼市的人，才会懂这个数据的含金量。
因为在此之前二三年时间里，广州成交最好的楼盘，几乎都是豪宅盘。
但曾经广州楼市的辉煌，说到底还是刚需的力量。
这两年，刚需观望离场，导致广州楼市底盘不稳，豪宅虽然不错，但信心预期不够，市场只能“小活”，不能“大活”。
所以，看回十年过往，广州豪宅热卖的几年，也是离年度平均10万套，渐行渐远的几年。
因为也真的只有刚需都想买房了，这个预期才算是真的恢复，市场才有长期稳步向上的机会。
有量，才有价，才有看得见的财富想象。
越涨越买，国人的这种心理变不了。
还有一个重要的信号。
国庆后的这几天，我一直在各大楼盘跑来跑去，看到核心区热销盘人气依然不减之外，广州新政后，第一个即将开盘的楼盘，也未卖先热。
中建玖合·未来方洲，作为新政后的第一盘，市场的关注度是格外高的。
来了几次，都是工作日几个冷门的时间段，中午12：43分、下午5：15多分，还都有很多客户在深洽。
与看房的买家聊了下，发现不仅有珠江新城、黄埔的客户，还有东莞和增城买家，内需外需通杀。
最新消息，项目预计明天正式开盘。据说，是声势浩大的把开盘现场放在珠江新城瑰丽酒店。
其实，这传递的信号也很强烈了，敢大开盘了，而且是在酒店能容纳几百人的大宴会厅开盘，说明开发商有信心了。
如果没有这轮新政，大家可能连集中开盘的勇气都没有，不是一推再推开盘时间，就是偷感很重的直接顺开了。
敢开盘，更说明蓄客很理想。现场了解到，项目认筹接近500多套，79平和95平的户型，几乎是2人抢一套的节奏了。截至发稿前，项目诚意登记已满筹。
从业16年，这种感觉似曾相识，又更加强烈：
又一个楼市周期，走入下阶段了。
这是一个什么阶段呢？
一个完整周期的第三阶段：
即市场筑底反弹，接下来的下半场，一个新的上涨周期即将启幕。
其实，历来周期都是这样行运的，只是时间长短问题。
一线城市尤其明显，需求从来不缺，只是因为入场门槛和预期会短暂休整。
如今广州政策见底，而且底得不能更底了，同时门槛降低了、首付比例下来了、房贷利率下来了、连房价也下来了，有需求的人够得着了，这个时候真的可以卖，可以买了。
强势反弹不好说，但下跌的风险已经小了，上涨的风险在反弹。新政后，第一个敢开盘的项目来了，接下来，就看谁是第一个敢涨价的项目了。
此刻，全广州怕都在紧盯未来方洲这个盘。
当然，全广州也很羡慕这个盘，热销的诸多因素，有的讲起来很玄妙，不是谁的首开，都能集齐“天时地利人和”的。
尤其是这几天，小编3次到访项目，认认真真做足功课，更能断定，未来方洲，爆款预定。
用「非标法则」入局广州地产「下半场」
今天，听到一个消息：某广州头部房企，刚拿下60多天的地块，准备入市了。
很多人第一反应是，这家企业好强，周期真快。
但对于从业多年的媒体来说，听到这个消息是痛惜的，毫无疑问，这又一个“套娃”产品。
当然，这其实是行业问题。2004年前后是刮过一股「品质为王」风的，只是后来让位于规模和速度。
结果就是，当下标准化住宅发展极为“成熟”，一套产品系可以快速被复制，快速呈现给市场。
从开发商角度来看，资金是快速回笼了，但对于城市人居和购房者来说，这样的产品，少了点匠心，少了点对脚下土地的尊重。
况且“成熟”是要付出代价的，标准化产品的终极是「无趣感」。
但现在和未来，广州的主力客群是什么人？
是一个个好有性格，好有态度，十分自我的80、90、00后买家，“标准化”对于他们，显然不是一个好词。
所以你能明显感受到，就是这批主力购买力对套娃产品，已经审美疲劳，对产品系已经祛魅了。
而围绕产品本身，用匠心打磨，去创造情绪价值，坚持“非标主义”去做好的产品，其实反而是当下市场迫切的声音。
而在这次的探盘当中，中建玖合·未来方洲，给了我这样强烈的观感。
1、何为「未来方洲」？
就说这个案名，与广佛绝大多数楼盘最爱的“1号、天x、xx新城、xx山畔”很不一样。
「未来」「方洲」，很鲜活，有朝气，一股子灵动劲儿，一下子，就让我记住了。
而且，你能快速感知到这个项目的底层逻辑，脑海会有一个初始化的建模。
其一，这是一个前置未来人居的迭代产品。
其二，客群画像是当下主力购买力80/90/00后。
其三，方洲二字，具象化了一个与珠江亲密的超级大盘形象。
其四，科技感的智慧社区气息铺面而来。
再者，未来方洲也隐含人们心中的生活绿洲之意，是能够找到个体理想化生活的场域。
很绝，一个案名，就能看出品牌对未来城市人居生活，一些非标准化的深度思考。
而事实上，在户型、规划、场景落地等多个方面，这种理念都根植其中，我们后面在展开分析。
2、谁是「中建玖合」？
说回品牌，「中建玖合」本身也有太多让人兴奋的“知识点”了。
中建玖合隶属于“中建二局”，背后是有着“基建狂魔”之称的世界500强企业“中国建筑”。
很低调，但却是持续不断创造“地标”和“销冠”的超级央企。
中建二局忙着建地标。全国第3高楼、世界第5高楼上海环球金融中心，北京环球影城、上海迪士尼宝藏湾等，都是中建二局的作品。
其旗下地产公司中建玖合忙着造销冠。自2020年正式更名中建玖合，同时确立了“中心城市空间综合服务商”的角色定位，并以此为使命深耕一线城市。
短短三年，理想之地就成为上海年度销售套数、面积双冠军，玖海云天拿下临港区域全维度三冠王，玖里书香则成为临港叠墅销冠，中建·玖玥府霸榜北京1-9月南城三榜TOP1……
2023年，中建玖合投资额、销售额均登上“全国百强房地产企业排行榜”，目前已形成京津冀、长三角、粤港澳大湾区为核心的市场布局。
简单理解，就是每一个核心城市，都有一个代表作，不复制，不套娃！
而且他的项目都是难度更高的城市更新项目，但依然能在产品卷翻天的上海做销冠盘，足以看出其对脚下土地的尊重和深厚的功力。
当然，几乎没有一家开发商会说自己不想做一个好的销冠盘，但为什么绝大多数产品都很中庸，本质上，还是能力不足。
那么「中建玖合」的能力是什么？
在其他产品还在卷门头、卷价格的时候，其在卷理念和开发模式，在做城市更新3.0模式的实践者和引领者。
格局之大，非其他产品可对标的。
3、什么是「城市更新3.0模式」？
在广州黄埔文冲的未来方洲，就是其城市更新迭代至3.0版本产品。
先来看几个基础数据，都很硬核。
体量上，整体占地约74万㎡，总建筑面积220万㎡，约等于旁边城光的1.5倍。
很多人喜欢大盘，因为连片开发，配套成熟，一家就是一城。
很多人也不喜欢大盘，因为太大，距离城之外的配套又远，担心未来流动性。
而未来方洲非标准化的产品心法之一，就在此体现了。
跟传统的大盘全部围合起来开发不一样的是，未来方洲220万方，分江北、文元、渡头三个组团岛链式的布局。
好处是什么？
其一，美好生活分批享受，收楼后提前享受成熟配套，且各组团互不干扰，在居住的时候不会受到其他地块施工噪音所带来的影响。
其二，很多人担心大盘未来不好，转手周期比较长，但未来方洲，三个组团三种定位，客群也不一样，未来进入存量市场，彼此间也无直接竞争。
其三，虽然说分成了三个组团，但是其又超红线，用配套、商业把整个大社区全部串联了起。让业主既可以享有超级大盘的生活，又解决了超级大盘的痛点。看，这就是功力。
理念上，中建玖合从一开始就邀请了美国som执笔，以近乎超前20年的城市规划理念，打造7大业态为一体的文商旅居产国际都会大城。
更直白点讲，这可能是你从未见过的，并可终其一生都爱之的“未来城市”。
底气哪里来？
地铁：5+13号线交汇，手握的是广州两条高含金量的地铁线。
邻居：10公里范围内，北面是人工智能与数字经济的试验区，西面就是广州最强经济动脉珠金琶......
学校：未来方洲规划的学校就多达8所，包括2所九年制学校，1所中学，1所小学和4所幼儿园；且名校预定，每个组团都有自己的目送式教育。
商业：包括约6万平街区商业集群、特色文化/滨水风情商业街等。
生态：公园多达6个，联同一江（珠江）三山（文园、牛山炮台、公山公园），依山面水，长在公园里。
社区浓度：28个生活场景，三条归家走廊，两条十字街区......
学铁商超配、邻居硬核、板块成熟、产业后劲足，如果“六边形战士”有段位，那么未来方洲的规划，目前来看，属于第一圈层级。
黄埔其实比较难找到与之对打的竞品，对于20-50年龄的客户来说，也很难找到一个说不的理由。
在跟项目聊天时，他们始终在表达一个核心点：未来方洲，不是想让你只拥有这一刻很好的房子，而是拥有200万大城的未来生活。
为此，还把“人无我有，人有我强”的生活以手绘画卷的形式，搬到买家眼前。
免责声明：手绘长卷配套为规划效果示意，以后期最终规划方案为准。
终于有人正视广州的刚改需求了
说回到户型和装标，这也是今年，刚改类产品中天花板。
而且细节之多，对买家生活痛点的洞察和解决思路，一点不输10万+豪宅。
来，先看下明天首开的文元组图的规划图：9栋超高层住宅，半围合式布局，实现户户南向。
大园林，半围合式，有没有似曾相识的感觉？
广州这样设计的产品，都有琶洲南TOD、汇景台......看到了吗？都是10万+的顶豪。
在刚改项目中，这样的设计属于奢侈品。
因为，半围合式意味着更多土地被用来建园林，打造温度公区，且视野无遮挡。
为了做到户户南向，意味着3梯6户的标准化设计，会缩减为3梯5户、4户......
舒适度、豪宅感提升的背后，是开发商“追求利润最大化VS好口碑”的一次激烈博弈。
而参观下来，我的感受是，显然，“好口碑”赢了。
因为，我在这楼盘当中，看到太多豪宅的细节处理和质感了。
实拍图
比如，他是全黄埔唯一一个采用low-e三玻一腔一夹胶中空玻璃的，隔音效果是目前市面上的天花板，跟保利天瑞的隔音玻璃的材质是一致。
比如，他是黄埔第一家采用华为智能恒温系统的项目。而这种系统，目前常用在像琶洲南，白鹅潭润府等高端项目上。
再比如，这个约70米超大尺度显赫门庭，气派程度，在广州也属于TOP级。
还有142平交标的最新款的装甲门、耶鲁的智能门锁、翡翠绿的奢石岛台、双开门冰箱.....我在千万豪宅里见到的配置，频繁在其交标中发现。
这在当下，太难得可贵了。
终于，有人正视广州的刚改需求了！
而且，这种“正视”在户型和装标上还有更多体现。
文元组团，光户型就有12种，建面约79-142平三至四房。
一般情况下，户型超过6个，都算是高定了，而其还要保证12户型全部南向，且使用率全部超100%，最高更达约110%。
而且，参观后，几个媒体人共识，这可能是目前黄埔最好的户型了。
对于户型的介绍，很多媒体已经详细分析过了，我更想谈几个看完样板间的感受。
首先，不论是79平的小户型，还是142平的大户型，我看到项目对每一个业主的尊重。
即使最小户型也做到全南向、主卧270°飘窗，居住同权，视野同权。
其次，没有一个女生可以“完整”的离开这里。因为它把能带来生活幸福感的小场景，都重新设计了一遍，从小满到大满，情绪价值都给到位。
首先，是其7大收纳构成的巨兽收纳，精准的切中当下居住的痛点。
巨量的收纳空间，实用的同时保证了家的质感。杂乱的家和一个干净整洁的家所带来的能量磁场，每一个女主人都懂，甚至同行的处女座理工男，都表示很满意。
以建面约108平米的户型为例，一进门你就能感受到什么叫做「小满」。
一个小小的玄关柜已经可以淋漓尽致地体现「巨兽收纳」到底是什么样子：
进门脱外套，他们就给你挂外套的地方；孩子电动车、滑板、篮球、常用的外出包没地方，他就在一个不碍眼又方便的地方，打出一整面柜子。
在这儿顺手拆快递，他们就给你一个临时囤货的地方，三段式的鞋柜，让不常穿的鞋住上层，常穿的住下面。甚至，还给交标了一个能够防潮除湿，消除异味的鞋柜精灵。
在这个玄关空间里，好像已经把每个女生进出门时可能会发生的场景模拟了无数遍。
这个副厨房中心可以利用赠送橱柜和餐边柜自行打造成逾3米长的超长餐边，提供充裕收纳的同时，还能实现多样化的用途：
超长的台面可以是松弛感的下午茶，也能担当西厨备餐台，还能实现爱好收藏，在精致的生活场景中感受生活的格调。
「大满」的情绪供给，则从看到这个LDKB+X超级公区开始。
客厅，厨房、餐厅、客厅、阳台之间无墙体阻隔，将空间形成奢阔的家庭亲密关系联通场，形成一个连贯、流畅的交互场；
这才是一个家的向心力，站在这里，我已经能脑补无数个温情的家庭画面。
一起制作美食、会友畅谈、养护植物、观影...尽享一家人的温馨天伦时光。
足足六条洄游动线，保证公区和私区的不同功能外，更能承载每一个家庭成员难得的“自我”空间。
还有一个妙笔，在95方的户型中尤其凸显。
那就是沙发背后的X空间。
市面很多新规产品的样板间展示，尤其是90多平户型，为了让客厅看起来更大，多半是打通的，但实际交付，其实是3房中的一房，有墙。
但在未来方洲的95方户型里，95方就真的是3+X。
X就是X，就是魔法空间，三房就是正经的三房，且交付就是打通的，一点不玩虚。
当然，这并不妨碍X空间，随着家庭成员和喜好的变化，做更多“生长”的调整。
再看主卧空间，这里更是每个女生的向往。
以142平的户型为例。
270°的转角飘窗台提供了一个阅读学习的空间，工作台兼具储物功能，颇具实用性,利用飘窗台建构休闲一隅，几无阻隔的视野，于此观景、漫谈、品酒，想想就美好。
而赠送超大主卧衣柜，够气派够实用。
超大镜柜收纳体系，更见其对女生心理的洞察。
镜柜门竖向灯光，魔镜功能能防雾防水气，洗完澡护肤不会看不到脸。
打开柜门，有留给电动牙刷的壁挂多功能牙刷置物架、还有给面膜准备的内置小冰箱。
还有这个一个开放式厨房+岛台提供的超强情绪价值。
很多小户型，厨房空间不够大，达不到同时拥有中厨、西厨两个厨房，那么，此时，岛台就可以满足西厨的功能了。
岛台的附加功能，收纳+隔断在这个项目，我也看到豪宅类的表达。比如在南天名苑看到过升降插座。
同时，岛台一个很重要的功能：交流平台
中式厨房是封闭式的，而岛台变成交流平台。
《梦想改造家》中有一集印象还蛮深的，设计师为一家三口的家庭设计了带岛台的开放式厨房，因为女主人对厨房的向往就是，可以在准备饭菜的时候还能观察着餐厅、客厅，看着小朋友吃饭、玩耍。
一个岛台，就让让生活里交流浓度变高了。
值得一提的是，项目交付的家电品牌，也几乎媲美豪宅。
该图片为项目创意装修样板间108㎡户型实拍，不同户型间实际交付标准可能存在差异，具体以项目官方公示为准
写到这里，真的感慨，项目真的太多太多可以拿出来讲的细节了，但我更希望，大家看到这里，能有去现场看的冲动。
因为首开的价格，一定是最低的！
就在截稿时，小编看到一篇报道，广州多个楼盘已经喊涨了！
像未来方洲这样的，有着强势地段、非标主义用户思维、广州东超级符号项目，在当下的楼市上涨周期启幕前的宁静片刻中，怎么不是最优选呢？
很多客户现场拿万科城市之光的二手去比，我想说，完全不是一个等级的产品。
而且，项目刚刚也给我透露了价格，很有市场竞争力，也看的出，从中建玖合大盘的全周期来看，对于这次开盘，相比于价格实现和利润追求，首开卖爆才是其成功唯一标尺。
价格底+市场底=？
借用未来方洲内部营销人员的一句话：这次开盘可以说是中建玖合给广州的一次献礼，而且是大礼！
