地价1万+，房价10万+？！广州卖地，就是6
楼市
2024-11-04 20:49
广东
来活儿，区姐一个鲤鱼打挺，赶紧起来赶往公司写稿码字了。这两宗地，1宗在海珠南洲路，原身是海珠客运站，9月份才调了控规；另外一宗在番禺洛浦，时隔20年才掏出这么一宗宝贝，将在下月5号集中竞拍。看完这两块地的素质，区姐直接一个大大的哇塞：广州这次卖地，又是诚意满满。据公开报道，此前地块目前的搬迁及拆除工作已经完成得七七八八，以下是9月份网上披露的地块现状图↓而原来的海珠客运站，则将迁至海珠交通换乘枢纽站（2号线南洲地铁站C1出口附近）。如果加上，附近约100米处，广佛线和2号线交汇的南洲站，地块家门口就是地铁站+客运站+广州大道。论教育，周边有广州市第五中学、广州市第九十七中学、江南外国语学校等，顶流拔尖的名校比较少。值得一提的是，地块西侧还规划有一宗中小学用地，将很大可能由开发商配建。毕竟，近年来海珠出让的宅地不少，但带学校还真不多。如果没算错，从去年至今成交的几宗地（包括与这宗地一涌之隔的三滘路地块），仅东方红有规划配建24班小学。
所以，地块光是自配建中小学用地这一点，就更容易与海珠其它地块拉开差距。最重要的是，未来地块入市，拿捏起鸡娃家长们，会更事半功倍。
论商业，1公里内就有海珠新都荟广场、东晓南胜汇里等大型商业体，再加上片区成熟的底商，生活氛围相对浓厚。若要论美中不足的一点，那应该就是地块规模较小+容积率不够低了。地块总用地面积41687㎡，其中出让宗地面积为18545㎡，计容建面71491㎡，算下来容积率约3.86。首先，规模小是双刃，对买家不友好，但对开发商来说，却意味着成本、风险可控，愿意拿小规模地块的房企，不在少数。而容积率上，比起土拍推介会后，高喊低容积化的宅地供应，地块近4的容积率，确实出乎意料又在情理之中。毕竟，再怎么说，这里是海珠，广州老城寸土寸金，做低容积成本忒高了些。截图来源：中指院
而地块3.38万/㎡的起拍价，倒是与一涌之隔的三滘路地块不相上下。（三滘路地块3.1万/㎡成交）整体来看，地块综合素质较优，学铁商满配，再加上130%的新规产品，还是有赢面的。目前，地块周边在售的新盘以高端改善产品为主，如中国铁建·西派粤府（均价约5.5万/㎡）、清盘的中海观雲府（均价约6.8万/㎡）等。稍远一些的新盘还有中建天钰、保利燕语堂悦、中海江泰里、中旅天宸府等，价格集中5万+㎡赛道。竞争如此白热化，如果不花点心思做好产品，将很难从市场杀出重围。一是地块所处板块供应空白，保守估计板块断供已有20年，这块地一端上来，就是硬菜中的硬菜。断供这么久，意味着，板块置换需求长期被压制，地块未卖，就已经具备雄厚的需求基础。
二是，地块的综合素质很能打，别说在番禺，就是跟全广州的江景盘对打，也能掰一下手腕。地块就在沙溪大道与新沙路交汇处，信基酒店用品城西侧。出行方面，东西约800米左右，就是新光快速、华南快速，自驾出行相当便利；
同时，步行约590米可到达18号线沙溪站，1站万博、2站琶洲、3站珠城；
走远一点，约1.1千米处，还有3号线的厦滘站，也是妥妥的双地铁配置。得益于南侧坐落有沙溪茶品商贸城、中国农行广东省分行科技园，都为低矮建筑群；未来该地块转化项目，中高层，应该是可以轻松做到一线望江无遮挡景观。至于周边配套，家具城、岭南购物城环伺，基本生活所需也能保障。
可惜的是，地块仅要求配建一所9班幼儿园（附设托儿所）、3000㎡的商业、党建服务中心等，并未配建中小学。因此，地块的教育配套只能依赖周边村小或者私立学校。并且，虽然地块能一线望江，但由于沙溪旧改的磕磕绊绊，目前周边的界面较为一般，要等旧改走出来，估计还有排。而从规划条件看，该地块由商务商业地块调规而来，总占地约45448.5万㎡，计容总建面约84097.1万㎡，容积率约2.5，不算高。并且，从规划条件来看，并未提出建筑控高要求，未来建小高层+高层的概率会大一点。地块起始总价12.3亿元，折合楼面价约14572元/㎡，计划也是在12月5日，进行集中竞价。综合地块素质和起拍价，地块起拍价性价比非常高，应该能吸引不少房企角逐。要知道，洛溪岛上缺货不是一年两年了，目前在售的新盘，仅有南天名苑和星河湾半岛，都是10万+/平的豪宅。大胆预测，这宗地瞄准的就是，想置换改善居住环境，但又不想搬离洛溪岛的客群。并且，就在该地块一江之隔，就是目前番禺两个大热红盘，龙湖御湖境和保利滨江和著。
前者主打改善定位，约115平-190平户型，上车起步总价都在500万级起；
后者主打刚改-改善，约86-142平户型，首开则打出了31X万上车的诚意价格。一来，虽有南向望江景观，但临近迎宾路，早晚高峰车流密集，噪音不小；
二来，所处板块城市面貌一般，低矮建筑成群，高层景观不会太靓。何况，现在市场上多为价格敏感型买家，对于低总价/单价，颇为关注；所以，这里建议，可以参考保利滨江和著模式，保持刚改-改善的定位，以低门槛突围，或有出路。一、基于本公众号的受众均为有独立民事意识能力和行为能力的主体，其应当对自身的法律行为负责，本公众号不作任何承诺。 二、对由于使用本公众号所产生的任何直接、间接或偶然性的损失或破坏，无论该损失或破坏是否源于疏忽、违约、诽谤、侵权甚至电脑病毒。本公众号不承担任何责任，亦不作任何承诺。三、“在湾区”不保证所有信息、文本、图形、链接及其它项目的绝对准确性和完整性，故仅供访问者参照使用，因依赖该资料所致的任何损失，本公众号不承担任何法律责任。 四、“在湾区”涉及的文章及视频如注明具体出处的为转载稿件，均出于公益目的，仅提供参考，并不意味着赞同其观点或证明其内容的真实性，不作为任何法律事务的法律依据；如其他媒体、网站或个人从公众号下载使用，必须保留本公众号注明的“作者”，并自负版权等法律责任。 五、如任何个人或单位认为本公众号转载文章涉及著作权等问题，敬请立即通知我司，我司将第一时间核实予以更改或删除。本公众号并不承担查清事实的责任和证实事实公正性和合法性的责任，同时在事实查清前保留对该部分内容继续刊载的权利。
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