10月的第三周，广州楼市在黄金周热闹喧嚣的氛围中渐渐抽离。
褪去喧嚣后的此刻，终于有更多空间留给市场思考“什么才是产品力？什么产品才能激发买家兴奋度？”
是配套？是大城？是价格？还是...？
事实上，黄金周一战，高下立分。
同区域同板块，有的成交百套，超指标200%完成业绩；有的降价吆喝，但成交仍是个位......
面对这样的参差，很多人喜欢甩锅是营销策略能力的原因。
但答案在现场，一线有神明。
但凡看过、对比过产品，就知道造成这些差距的深层原因，其实内核就只有两个字：「真诚」！
这两个字听上去很抽象，但这恰恰是当下市场，最可贵的品质。
在技法和“砸钱”以外，它更能体现一家房企对待城市、对待土地、对待客户的思维和能力。
「真诚，是唯一必杀技；当下更是一个得产品者，得市场、得人心的天下」
这点，在最近大热的老黄埔板块踩盘的过程中，感受尤为深刻。
老黄埔，为什么不能没有华润？
老黄埔楼市的热度，相信大家都感受到了。
前有保利中央公馆，中鼎；后有海丝城，未来方洲。
命很好，都赶上广州楼市最好的政策期，人气和表现都有很多可圈可点的地方。
但市场，最热烈期盼的项目，还是华润置地首个城市更新项目华润置地·黄埔润府。
无他，华润置地四个字，含金量太高。
华润置地做产品，真的很真诚！
从业快20年，小编看过的楼盘数不胜数，对很多房企的一路走来的产品思维也算有比较深的洞察和了解。
但华润置地，至今每一次呈现的产品，都依然能带来很新鲜的冲击感。
比如，华润置地去年再入广州的四个标杆新品，开发逻辑就很不一样。
“悦”系大开大合，看门头，一种未来理想城市生活感就会铺面而来。
“润”系的感官，则是一种精奢婉约的气质，自然、纯粹会润物细无声的潜入心中。
产品功力之深，让人叹服。
而且，你知道华润置地与一众房企最大的不同是什么吗？
是它的「大局观」。
“为了更好的城市”，是其品牌的底层逻辑。
因此，大家都能感受到，其所到之地，整个区域的生命力被激活了；关于美好生活的呈现方式，也有了新的迭代。
前有白鹅潭、后有长隆万博、天河智谷.....华润置地的进入，让这些板块有了前所未有的活力与生机！
也因此，老黄埔，不能没有华润置地。
说起来，如果买房地段有段位，那老黄埔这个板块，毫无疑问是属于广州刚改，高改第一梯队地段。
往回数，浓厚的历史基底，有讲不完的造富故事。
看现在，中国最强经济圈——珠江新城、金融城、琶洲，“珠金琶”黄金三角东辐射的第一板块，也是5-10公里辐射内价格最有优势的板块。
探未来，又是大湾区未来20年发展最大故事“黄金内湾”100公里的北极点，战略地位极高，资源势必倾斜。
这两年，又从广州第二CBD的升级为世界级滨水活力区，直接从“广州”升咖到“世界级”；
在“新广州”建设当中，老黄埔还手握两个王牌，一是广州新三轴“活力创新轴”中最核心的一环，二是位于广州的现代活力核。
都是广州未来15年，砸钱砸资源发展的地方。
老黄埔，属于要高度有高度，要政策有政策，要未来有未来......
不仅底子很好，基本面也潜力无限。
但吊诡的是，对于老黄埔的价值，一直存在争议，有媒体称其为“短期存在分歧的股票”。
说到底，无非就是城市面貌和商业问题短板的痛点。
但重点来了，以上，恰好都是华润置地的“舒适区”！
老黄埔，太需要华润置地了！
其一，虽然目前老黄埔有众多大型旧改项目亮相，或者准备亮相中，但他们普遍体量大，整体开发周期长。
因此，老黄埔亟需的城市面貌迭代升级，势必会从华润置地黄埔项目中，点状铺开。
其二，华润置地一向的好口碑，就是他的兑现力和审美能力，老黄埔也需要一个有辨识度的，好品味的「超级符号」产品。
其三，华润置地真正的重塑广州虽然只有2年，但其快速积累了一批欣赏他，跟随他的“拥簇者”，亮相之日，也必有一波产品追随者涌入老黄埔，对于整个板块楼市的信心提振也是老黄埔当下需要的。
可以断定，老黄埔没有华润，将黯然失色！
最近，看到了很多文章分析黄埔润府这个盘在老黄埔的价值，探讨其市场竞争力，但属实都没说到点子上去。
因为，要讲华润置地的项目，就不能只讲项目！
华润置地，从来都不只是想做好一个项目而已。
黄埔润府目前释放出的slogan“为了更好的黄埔”，就很能说明其产品的“野心”。
这也是为什么，老黄埔买房，我劝大家，一定要去黄埔润府看看的重要原因。
「藏在标准化下的差异化 」
华润置地·黄埔润府，真的是目前老黄埔最缺的一类产品。
特别是这几天，一直泡在一线，看过很多产品后，更觉得黄埔润府「真诚」的动人。
1、「真诚」的第一层解法：很核心 不玩虚。
说几个有意思的事情，在新政发酵过后的第一天，我一口气看完了老黄埔几个楼盘，在与项目负责人或销售聊天的过程中，印象最深的，就是黄埔润府。
他太实在了。
从售楼部（生活美学馆）的位置、到项目配套、学位等等，几乎全维度都是一点不玩虚（懂的都懂）。
有的就是有，不确定的就是不确定，并没有为了噱头，硬凹人设。
而事实上，华润置地·黄埔润府，是老黄埔在售产品中，地段是公认最好的。
在老黄埔住过的人都知道，老黄埔的生活方式，是有巨大参差的。
以石化路为界，以西是老黄埔本埔。不仅更近珠金琶，是整个城市面貌最佳、配套最完善的地方，也是当年老黄埔楼市创造辉煌的地方。
石化路以东，则是盘踞着老黄埔的几个巨型旧改，也是目前被市场诟病城市面貌亟需更新迭代的地方。
华润置地·黄埔润府，就在石化路以西最核心的位置。
以项目为原点辐射，5公里城市半径，10-15分钟车程内的生活浓度之高，板块内的其他项目，肯定是非常很羡慕的。
不仅有山姆、高德汇、美林天地、宜家、大悦汇，还有万达、泰丰、惠润广场.....
住在黄埔润府，生活半径和方式≈住在金融城和天河东，但置业成本的价差，可是倍数级。
也因为是老黄埔的核心地段，2公里范围内更是网罗了板块最好的市政配套。
2所三甲医院、 3所医院、5大公园、7所小学、4所中学、还有黄埔图书馆、黄埔区青少年宫、广州市第三少年宫、黄埔体育馆......
你要问我，踩盘后，对于黄埔润府最大优势的总结是什么？
那一定是其“不玩虚”的地段和成熟生活方式。
购房者，包括业内人士，都已经被太多图纸的无法兑现吓怕了。
所以，当看到黄埔润府这样的楼盘，是非常欣慰的。
以上所有配套和资源，都不在图纸上，都是当时当下肉眼可见的，且都是老黄埔产品线中第一圈层位的。
在当下的楼市竞争中，这太“稀有”了。哪怕如今市场触底反弹，反观区域板块销冠盘，无不例外，也都是有“看得见当下”的。
烟火亦可，都市亦可.......
地段是基数，产品是系数。
你问我同板块买房怎么选，我依然会告诉你，买地段最好的！
因为产品迭代太容易了，去年还是95%使用率，现在已经有盘可以做到逼近150%的使用率了，后面还有可能还有2.0阶段、3.0阶段。
但是地段的更迭没那么容易，它时间周期会更长，楼盘的价值是长期维稳的。
而且黄埔润府同场竞技的最大优势，还有学铁商中的“铁”。
老黄埔不缺地铁，但含金量可大不同。
今年楼市复苏，卖的最好的板块，一个是五号线、一个是七号线。而黄埔润府就在这两大黄金地铁线的交汇上盖大沙东地铁站。
是真上盖，出地铁口就是生活美学馆，走路300米，就是家。小编查了下，这个应该是离含金量最高的地铁交汇最近的楼盘。
为什么卖的最好的板块都在5号线和7号线？
因为这两条线路路过的板块，都是广州过去现在未来发展的命脉。
珠江新城+金融城+科学城+大学城+长隆万博+广州南站+海丝城，7大核爆板块吸引的高知高质人才，在这两条线路就业生活。
那置业首选哪里？
显然，面对双地铁交汇上盖的黄埔润府，很难说不。
尤其是对于在天河上班的客户群来说，自驾、地铁30分钟可以直达珠江新城、金融城，那是真的挺香。
同板块内，通勤天河最方便的，也是黄埔润府。
更何况，黄埔润府的系数——产品力，可讲的东西也很多。
2 「真诚」的第二层解法：标准化下的差异
产品虽说是系数，但在参观完黄埔润府，我的感受是，它明明可以躺赢的，却偏偏要执着于产品力，对别的盘形成降维打击。
但这种降维打击，不是拼谁的配套更齐全，谁的盘子更大，而是「观感后」、是「情绪差」。
买房本身就是一个“冲动”的事情。
在现阶段，能让人一眼心动的楼盘并不多，但初见黄埔润府，在其美学生活馆里徘徊，《小美满》这首歌，就一直在脑中播放。
既然是路一定有转弯/哪个风景都漂亮/揉揉疲惫的眼睛 停下来看一看 美好简单/你看小狗在叫 树叶会笑 风声在呢喃/不如好好 欣赏一秒迷迷糊糊的 浪漫/
发现华润置地的功力了吗？
其对中国人骨子里「美」「满」的精神向往有着细到微粒的的洞察，并通过其产品传递，只一眼，就能让客户在脑海中生长出一系列优美的生活场景。
走进这个门，曲折的小径让人魂穿古诗中的廊亭，处处都在渗出简美东方的韵味。
在黄埔润府，你能看到独属于老黄埔的「地脉表达」。
其设计借鉴传统岭南园林的空间秩序，把密林、溪流、屋顶横梁等等意向浓缩在步履中。
于是，生活美学馆，美的就像走进“诗歌”一样。
“一方水院半遮荫，雨洗森罗风抚萍”
中心水院向西侧河岸敞开，河岸的乔木被自然而然地纳入。
悬浮水上的亭榭，岛屿一般的汀步，眼前的水也拥有了更高的产品浓度。
集合店、展厅、洽谈区和样板区围绕中心水院展开，而这一扇扇通透的玻璃，消融了建筑与自然的边界，诱使你走向自然。
在历史悠久的老黄埔，老榕树以其不朽的姿态，见证了这片土地的沧桑变迁与勃勃生机，它是老黄埔的一种地脉情感。
而黄埔润府，也把榕树搬进了园林，搬进了生活。
岭南园林是浓缩的艺术，黄埔润府，创造了与人的潜意识进行温柔对话的精神场域，创造了一个中国人的骨子里的“精神原乡”。
仅一个生活美学馆，就能每一个来过的人，感知“润”系产品线的精髓内核：
1、极简、纯净、具有力量的「简美东方」建筑风格；
2、「原生自然」的场景表达，让都市重返自然的一种理想栖居方式；
3、美与满的情绪润物细无声的「意识植入」。
还有很重要的一点，在润系产品，你能看到在标准产品线中，许多非标准的演化。
其实，产品系本身就是一种顶层设计，他背后是有着严格的秩序和纪律的，但若只是搬过来，不创造，难免脸谱化。
但华润置地的「润」系，每一个作品，在坚守严格秩序的同时，还有着自己的全新的产品表达。
比如成都的上璟润府，重在气势感和体量感；青羊润府则是雅逸和轻奢感。
在广州，天河润府和黄埔润府更是在同一语境之内，研磨出多种创造力的表达。
也因此，每一座润系产品，都很鲜活，都能激发当下买家的兴奋度。
下面，是黄埔润府诠释的「润」系美学。
与常规的住宅不同，这次line+采用了“极简主义”的设计理念，整个立面采用几个从上到下贯通的竖筒作为主要立面元素。
建筑的其他部分如同悬挂的盒子一样附着到竖筒之上，既有结构之美，同时又跟平面上“全景仓”的概念相吻合，做到了形式与内部空间的统一。
造型竖筒对应的内部空间为剪力墙或者柱子，并不会对建筑的采光和视野产生影响。
整个建筑造型新颖独特，同时又不乏细节。
同行的媒体人笑言：黄埔版的汇悦台即将迭代。
难得的是，这样的立面美，却不空洞，兼顾实用性。
整个建筑楼型采用T5的楼型，在整体的朝向上做了一个旋转，这样每幢建筑的每个户型都全部朝南，采光能够得到大大的保证。
其中建面约112-115平的大户型南北通透；无遮挡，景观视野最大化。
建面约97平的户型和其中的一个86平户型也能够看到东侧的三戽涌景观绿化带，将东侧的景观资源利用到极致。
发现了吗？在豪宅和高端改善产品上，出现“全景舱”概念出现在了黄埔润府。
难得的是，黄埔润府还将项目中最好的地段：留给了生活。
在约8034.04㎡占地面积上，配建了36班小学及12班幼儿园，是真的目送式的教育，且是属于家门口就有的9年优教。
还有华润最拿手的商业布局，轻奢商业体、精致漫游式商业街区。逛街、吃饭、买衣服、休闲娱乐、儿童游乐等家门口就能满足需求。
在户型上，黄埔润府也有很多非标准化的思考。
就在刚刚，小编也是提前拿到了项目的户型图，惊喜很多。
作为新规后的产品，其使用率均超100%。而且在户型卷度上，会让老黄埔人居再度“升咖”。
这是黄埔润府86㎡的户型图！
3房2卫，带主套！并且还是四开间朝南！
虽然样板间还没正式开放，但这个图上，已经能感受到主卧的极致舒适度了。
不仅尺度大，而且还有270°无柱的转角大飘窗！
整个老黄埔，这个户型已经非常有竞争力了。这种设计的主卧，目前很多10万+豪宅，都做不到。
建面约95平的户型，更是「真诚」的可怕！
你会看到其在天河润府90平阶段上的全维升级。
而秘密，就在于这个X空间。
LDKG的设计其实并不少见。但能在95平的户型上，看到大户型、豪宅产品才会出现的“LDKG+X”的设计，算是稀缺品了。
在广州产品全面进阶的当下，这种设计也多在143平的场景中展现。
首先，LDKB的设计，提供了一个更有温度的共有空间：
在客厅沙发看电视，在厨房大显身手，在餐桌工作学习，或是在大阳台摆弄花花草草……
彼此都处在一个可以“被看见”的空间里、“被关注”的温暖里，任何一处都可随时与家人互动：
而在客餐厅联动阳台形成连贯的空间场景中“嵌入”X空间，更是放大了家庭公区边界，让视野“无遮挡”、空间“无边界”，更保证通透的采光和通风。
同时间，开辟了尺度舒适的多功能场地，派对、健身、影音、电玩、阅读，能容纳全家人的“小确幸”。
而其真诚在于，这个X空间，并非三房中的一房，而是真正的X空间，仅这一点，就跟很多竞品拉开差距。
只看户型图，就能知道95平的产品，将是黄埔润府，甚至是整个老黄埔王牌户型。
建面约115平的四房两房两厅，从入户的玄关位，到3+X百变空间的设计，再到约6.2米面宽阔景阳台，270°环幕主卧.......你都能看到类似顶豪的设计语言。
据说，项目的装标和收纳体系，也很有竞争力。这点，小编也很期待样板间周末开放后的呈现。
尤其，有幸，提前看到了华润置地对于项目旁的两条河涌——三戽涌和乌涌的景观提升设计方案。
整整160页的PPT，更能看出华润置地的产品心法和功力。
据说，为了激活板块活力，其以世界生态水岸文化生活场为理念，蝶变新溪两条河涌盛景。
这一设计，在去年，荣获缪斯铂金奖！而这无疑，让市场对于华润置地·黄埔润府更加憧憬。
那最新的消息，本周末，华润置地·黄埔润府的样板间即将正式对外开放。
“买房，上限是华润置地”。
这是业内大家的一些共识，尤其，在老黄埔产品进化的当下，这句话，无比适配。
这三周，老黄埔板块的人气已经是全广州TOP1的存在，华润置地·黄埔润府更是在天时地利人和汇聚下出道，人气势必不凡。
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