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三年前的网红盘怎么样？踩盘中海观云府

财富 2024-12-12 16:50 广东

-正文-

前几天特意去看了观云府：

一是作为前两年行情好时期的网红盘，观云府踩在了点上，没有出现如同观皓府，江泰里打折止损的尴尬局面，但它身上超高层、花园小等标签，也引起了很多争议。

二是作为比较早采用大面积玻璃幕墙+铝板外立面的“豪宅盘”，我也有必要实地去探测一下，当初的规划和现实交付，有多大的差别。

因为我不是专业建筑师、工程师，对于一些非常专业的词汇不懂，不管是园林，公共空间，外立面还是用料，说的都是主观感受。

观云府销售时，是广州楼市最热的时期，价格高是肯定的，所以我们也暂时不谈它的金融属性，这个时候要卖，绝对是巨亏，没啥好分析的。

好，先回顾下小区基本情况。

小区一共3栋楼，总高57层，4梯6户，建筑面积11.5万方，容积率高达6.26。如果对这个概念不懂，可以看下中海花城湾，容积率为6.6。

楼下就是2号线+广佛线南洲地铁站，旁边就是海珠刚需聚集地东晓南，周边生活配套十分完善，但东侧也有大片的城中村（下面有图），来往人流量比较大。

一共4个户型，最小86平是东北或者西北向，剩下的105/130/164平都是四房，四个户型格局非常相似，都是四开间朝向。

这里说一下中海的户型设计，相对来说还是蛮先进的，三年前105平就做了4房，130平的4房，空间感比我想象中的好。反倒是现在的大境，126平这种户型，设计的没什么诚意。

164平的尺度感不错，进门有个玄关，还有个小的储物室。主卧270度转角飘窗，可以直望广州塔，东塔，西塔，海珠湿地公园也一览无余。可惜只有2卫，利用率也无法和新规产品相比。

好，下面聊下实际踩盘见闻。

因为刚收楼不久，很多业主在装修，入住率不高。从正面看起来，大面积玻璃幕墙+局部铝板，颜值确实很高。

不过大中午的，反光挺厉害的，不知道会不会对附近住户有影响。

从现场来看，部分做了封窗，外立面没有统一，后期颜值会打折扣。

小区从方舟客厅进，也就是当时的售楼处，只不过水系都停了，外面还有挺多灰，颜值和当时相比低了很多。进方舟后，当时大门口的鱼缸也停掉了，果果那个时候还特意在这里拍过照，很漂亮。

方舟客厅当初是亮点，宣传各种高大上，但我现场看是暂时封闭的，不知道有没有业主分享下，现在有哪些功能可以使用，“花房、美学阅读、咖啡厅、魔力健身房”到底有没有。

门口那片被玻璃挡起来的假山流水，岭南风格，看起来意境不错，就是这个水有点脏，玻璃也有挺多的灰。

看看明年是否还是这个样子吧，反正有水系的小区，交房之后能一直保持如售楼处时期的，很少了。

门禁这里还是有中海物业的风格，管理比较严，看房必须要登记。

进去之后，右侧是一道风雨连廊，地砖质感还可以，顶部可能是铝板？（不太确定），旁边是铝条的装饰。水景的呈现非常接近当初的效果图，墙上的砖也有点大理石的质感。

这一块的感官我觉得不错。

正面的园林整体呈现度不错，我不认识树种，看起来错落有致，地砖、灌木、乔木搭配挺好看的，整体比较有层次感。

不过正面的园林就有比较大的硬化面积，水系景观能否持续保持高颜值，也要看物业的后期维护了。

地上的草看起来就一般，有些地方开始有点光秃秃的趋势，看看明年是什么情况。

小区东侧有一个悬空的小房子，也就是会客盒子，踩盘的时候看到有业主在那边休息。这个设计我记得当时就有，回想起来，还原度挺高，从远处看颇有意境。

至于是否实用，欢迎业主反馈。

北侧靠近旁边南洲名苑也有园林，没有太多我很反感的硬化面，不会显得空空荡荡。儿童区域做得挺有识别度，但是没走近看，不知道小朋友们喜不喜欢。

再看看房子。

大堂差不多两层楼挑高，5米多6米应该是有的，这里我就不精确到具体数据了哈，不重要。但是也没有很豪华，比起天瑞、天河和樾府这些现在的改善盘，还是差了点豪华感。

很多地方确实采用了铝板，一些小装饰应该是金属线条，地砖、墙面看起来质感不错，但应该就是地砖，具体的品牌和我就不懂了，这里不评价。

4部电梯，速度挺快，但毕竟是超高层，等待时间还是有点不适应。电梯间比我想象中的宽一些，大堂也比较敞亮。

上面的电梯间也比较宽敞，因为是蝶形设计，电梯出来就是很长的公共区域，比较宽敞，两侧还有窗户采光，我个人是能接受的。

两边的防火门（不知道是不是叫这个名字）是开着的，两侧都能开，进出比较方便。

看了86平，130，164平三个户型，整体格局差不多，主要是尺寸和视野景观的差别。

86平是北向，这次看的是东北向户型，直面珠江新城，类似江泰里75平的角度。虽然相比现在新规的户型落后了，但是放在2-3年前，86平做到3房2卫，还是挺好的。

因为在40多层，所以视野非常开阔，广州塔，东塔，西塔清晰可见，如果能见度高一点，琶洲西区和金融城也能看的非常清楚。

近一点的就是在建的中海大境，前面的海珠湿地公园，也能看到很大一部分。

164平的东南向，最大的缺点就是吵，东南侧是南洲路，前面是环城，车流量很大，正好又隔了几百米，噪音传过来清晰可见。

东南侧能看到城中村和远处的海珠儿童公园，正南方则能够望江，视野是非常开阔的，几乎没有任何遮挡。

130平朝向也是东南，不不过是西边户，视野略有不同，最外面这栋前面没有任何遮挡，可以望着对面的番禺，俯瞰海珠西整个沿江一带。

装修我没仔细研究，好不好业主自己心里清楚，我不评价，反正到了二手，再好的装修也没什么溢价。

值得一提的是，房间没有太多飘窗，相对比较实用。

有个需要吐槽的地方在于，电梯的按钮式触控式的，稍微靠近就能选中，好像也无法取消（有些实体按键是可以的），如果碰到熊孩子乱按，会比较麻烦。

园林我再多提一句，因为我进来就是沿着三栋楼的大堂往前走，出来之后又去正面的花园，会客厅，风雨连廊走了一圈，发现整体的绿化覆盖率还挺高的，绿植搭配错落有致，特别是会客厅那一块，树种看起来比较精致，种类也比较多。

以上是我整体的感受，粗略看起来，我认为交付是比较有质感的。但因为没有下地下车库，没去会所，踩的还不够惊喜，后续有时间还会继续完善。

当然，现在这个节点要卖，确实是非常难的，一方面是交易成本问题，另一方面整个大环境不是很好，同样价位的新盘品质更好，或者同地段的新盘单价总价更低。

周边的交通，环境和商业这些，就不再赘述了，和金碧花园，南洲名苑这些都是差不多的。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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