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信号越来越明显，刚需是不是该上车了？

财富 2024-11-08 21:24 广东

-正文-

关注我半年以上的朋友，应该知道我对于刚需选筹的建议，从去年底到今年2-3月份，我一直让大家不要着急，不要焦虑，刚需市场还没到涨的条件。

但是现在情况不一样了，所以我也想特意分享下新的思考。

一，价格体系要深度博弈→价格深度回调。

确实如此，上半年，天河海珠的新盘也迎来打折潮，以保利为代表的开发商，一直采取以价换量。这就是市场博弈的结果，看空的情绪占据了上风，买方市场赢了。

尤其是6月到10月份这个期间，是市场情绪很悲观，开发商业绩压力最大的阶段。

二手的回调更加急促，从郊区到核心区到珠城琶洲，新盘在利用率和产品力上的碾压，确实让二手很不好过。

但是，但是，5月底和9月底两波政策刺激，让情况发生了一些变化。

尤其是10月份之后，经历了一个月的热销期，微观市场已经不同，某些盘的走量户型已经差不多卖光了，不管是300万还是600万还是800万，没什么楼层可以挑。

不少二手的笋盘也消化的比较快，你现在再去天河公园西门，去海珠西，在赤岗琶洲，去看一些标杆盘的好户型，没什么特别笋的房源让你挑挑拣拣了。

从明年开始，你要么接受同价位的二手，但要克服利用率被碾压的事实；要么去更偏的地方，或者拉长你的持有周期。

二，核心区也并非牢不可破→珠城确实扛不住。

外围区域经历了深度回调，价格差拉开之后，核心区地段再好也会被拉下来，该跌还是得跌。

这半年的市场走势也证明了我的判断，除了极少数非常牢固的盘，新盘在年中甚至上半年就开始降价，而在国庆节这个节点，从2000万到200万的盘，都在疯狂的促销打折。

新开的盘更加谨慎，即使如大境这种红盘，也没有以超出预期的价格开盘，燕与堂悦、雅郡这种综合素质不错的刚改盘，也选择低开走量，而像大壮这种继续傲娇的，市场也教会他们做人。

新盘的情况就不赘述了，想要详细了解新盘动态变化的朋友，可以加我这边的新房咨询师深度沟通。

二手被影响的更厉害，珠城那些18万20万的红盘，最低谷成交相比高位也打了至少七折，保利心语、星汇园这种走量盘一直突破下限，嘉裕公馆和花城湾这两个中区标杆也在9-10月份交出了意外的笋盘。

核心成熟板块，如天河公园西门，天河北，华景新城，赤岗，琶洲，要么一直经历有价无市，要么以价换量，没有板块可以幸免。

三，新盘短期观望→挑节点上车。

如果你从去年底开始看房，你会发现，这一年来新盘的价格出现了大跳水，即使是上半年新开的盘，价格从年中开始后也有明显变化——变便宜了。

这个走势也验证了我的判断，新盘先观望，后续再根据节点上车。

其实10年前就是这个逻辑，现在依然没有变，特殊节点有更多折扣，更宽松的条件，是亘古不变的道理，比如6月30日前，比如中秋、国庆。

回头看，从9月底到10月中旬，应该是过去几年来广州楼市最低的时刻，折扣足够多，利率足够低，信贷条件足够友好。

下一波就是双十一，12月中下旬和元旦前后了。所以暂时没上车的朋友也别焦虑，抓住后面几个不错的节点吧。

至于春节前后有没有机会，就看微观市场和开发商的节奏吧，我就不预测了。

好，上面是我年初的一些思考，以及随着市场变化，在认知上应该随之更新的逻辑。

再增加一点思考：

改善盘我就不多说了，从下半年开始，我一直催促要置换、要改善的朋友，看的差不多了就上车，不要为了观望而观望。即使对未来很迷茫，对后市不看好，也要出来看房，该咨询也得尽快出来咨询，要保持对市场的感知。

要卖房的要抓紧，不要纠结当下的损失，如果你是近几年上车，亏损是大概率的，这个事实没有人可以改变。

如果你觉得卖房很难，要么果断止损、升级置换，要么干脆别折腾，安心持有这套房，不要想着这边高卖，那么低买，你觉得有这么好的事吗？

刚需市场也在发生变化。

一方面，二手还没有止跌的信号，新盘在产品力也持续保持对二手的碾压，别说新盘二手价格差不多，即使新盘比二手贵一点，考虑到利用率的巨大差异，新房依然是更有市场的。

除非二手价格非常便宜，否则你是看不上的，新盘在楼龄、户型等各方面的优势，更能匹配到包括你我在内多数人的需求。

另一方面，供应量在肉眼可见的减少，这会是未来一两年的趋势。

20年拍地收入2465亿，21年1981亿，22年1220.6亿，23年1183亿，而今年到11月份只有426亿。

算下时间，20-21年拍地的供应主要集中在21-23年，今年土拍量锐减，明年后可卖的盘会少很多，尤其是那些综合素质比较好的盘。

供需决定价格，这是颠扑不破的道理，明年的盘少了，开发商自然也会傲娇起来，要么在户型上回归传统，少花点心思做赠送，要么把价格提起来，卖出比周边二手更高的溢价。

从宏观层面来看，近期利好不断释放，从9月底的“止跌回稳”，广州全面放开限购，到一揽子经济政策出台，LPR进一步降低，再到近期美国两次降息，美国大选结束，“10万亿”化债计划等等，各种政策都指明了方向。

从微观层面来看，那些200-300万，400-500万总价段的好盘，也就那么几个，在售的好户型好楼层卖完，其他那些供应量大或者有明显硬伤的盘，你大概率也看不上。

正如我前面提到过的，接下来的行情，大概率先轮到中心区域的改善，其次是中心河郊区的刚需刚改，再就是核心区的大平层、豪宅，最后才轮到远大新、老破小。

目前首付和信贷条件依然非常友好，利率虽然略有提升，但还维持在3%，多数开发商还比较务实，没有因为10月份的短期回暖不要命的涨价。

我们当下要做的就是做好选筹，选对房，买到好价格，该卖房的加快节奏，要么就干脆别卖了，等行情好了再说。

是，我明白有很多人还在顾虑，比如经济好像还未完全恢复，自己所处的行业看起来还是失业率比较高，工资也没有上涨的条件。

完全能理解这样的担忧，我也建议大家在这个关键时刻做好充分决策，想清楚风险和收益之后再下手。

只不过机会不会等我们，机会也永远只属于少数人，多数随大流的人最后会被一轮轮的财富稀释和再分配所分化掉。

好，如果你对广州买房、置换有疑问，欢迎预约我们团队的深度咨询。

为什么建议大家买房前做个咨询？

关于果爸看房

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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