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这一年以来，广州新规产品对二手完全是降维打击，这一年推的新盘，没个100%利用率都不好意思，更夸张的是，前不久开盘几乎售罄的云悦，利用率去到了130%。
现在，又有第四代住宅铺天盖地的宣传，打着140%利用率的标题，看起来很吓人。
只不过，第四代住宅、高利用率，这些概念并不是现在才有。
高利用率非常有名的当然是深圳豪宅恒裕滨城，利用率普遍去到120%甚至还有不少130%的，七八年前就做出了88平的正规四房，83平的3房2卫，主卧面积和很多120-130平的户型差不多。
但这种高利用率的项目也是昙花一现，深圳很快就取消了，这几年的新盘利用率普遍回到了7-8成之间。
至于第四代住宅，长沙这两年有福天藏郡、保利和光尘樾、运达会展湾这种带大面积空中花园的项目，但同样没有成为市场主流的设计。
再到广州，当年的金碧华府可谓最早在户型上做创新的项目，但它在珠江新城什么地位，大家稍微搜一下就知道了，大部分同期的项目，目前在二手市场更有热度和流通性。
对于这种强调高利用率、打着新标签的新盘，我们还是要理性、客观的去看待，既要看到户型上的优势，也要看到户型之外，地段、配套的缺点。
我们必须承认，现在的新规产品，在赠送上面确实比之前的二手更高，毕竟阳台改房间，这是实打实的赠送。第四代住宅的独特设计，也是有它自己的受众和优点。
但仔细看看，新规和二手在利用率上的差距，并没有宣传的那么大。
（1）、
很多新规产品，宣传的都是利用率，这和得房率不是一个概念。
但在各种媒体的软文里，多数都进行了偷换概念，甚至有些直接将“利用率”和“得房率”划等号。
卖新盘的时候，开发商将所有的飘窗、阳台、花池甚至有些把空调位都给你包装进利用率了，但对比的时候，又用二手的得房率或者只拿产证的套内面积也来对比，完全就是两个标准不一的概念。
（2）、
很多二手得房率虽然普遍在75-80%左右，以前的赠送也没有那么多，但真正的实用没有大家想象的那么差。
因为二手也有阳台，有入户花园，有飘窗，真要算房间里的实得面积，有些也不差。
以广州为例，番禺的金山谷4期，实际套内利用率在93%左右；广钢的华发中央公园，135平户型套内实用面积124平，利用率92%左右。
新盘既有阳改房和入户花园，但很多赠送也是飘窗，但这部分稍微有点鸡肋，常常沦为放衣服等杂物的地方。如果像样板间做成小床，睡在玻璃旁的安全性，也会打点折扣，更别说晚上睡觉的私密性了。
还有些赠送体现在阳台上，但你不可能住在阳台上吧？宽阳台也意味着进深更长，是不是会影响客厅的采光？
赠送的挑高部分或者说空中花园，如果后续栽树种花的话，维护保养需要更多精力成本，防护蚊虫也是问题。
所以我们还要抛开太多所谓的赠送，思考这些高赠送的背后，是否真的实用，你是否真的需要这么多额外的面积？这些赠送部分，到了二手市场，真的会得到买家认可吗？
（3）、
我们也要想想，这些极致卷户型的盘，为什么要这么卷？底层逻辑还是为了卖房，为了让买家买单。
想想看，在新规之前，这两年比较早卷户型，做小面积的盘是哪里？
21号线凤岗的水木芳华，当时做出了非常先进的67平3房，前年首推的时候1.6-1.7万，现在到了1万出头。荔湾西塱保利另一个盘和悦滨江，当时也是做出了创造性的74平3房1.5卫产品。
不过他们在产品上的优势，很快被取代。一是有位置更好的盘也做了极致的小面积，比如花地湾的盘将3房做到了71平起步，老荔湾则做出了68平；二是新规产品，送的更多，利用率高的吓人。
这些前年户型很先进的新盘，还没到交房，产品就已经落后了。
反倒是地段好的新盘，即使是新规之后的，反倒没有追求极致的产品创新，也不盲目追求小面积低总价。
比如万博悦府，一期最小98平，二期则做了108平起步。保利天瑞虽然户型很卷，107/125平赠送很多，但入门也是四房。中海大境就更厉害了，最小面积125平，且更像一个三房，甚至100%利用率都没有，也不靠这些亮点卖房。包括搁置了很久的珠江村旧改，也是130平起步的大面积。
不是说赠送多就不好，也不是说不能买这些做小面积刚需的盘。
但如果只靠卷户型，意味着地段和配套没有太多优势可言，可讲的故事不多，缺乏足够稀缺性，后续很容易被取代。
最后还是要强调一下，大家买房还是要自己实际需求，先看地段、配套、交通地铁，再去对比户型和价格。
户型当然是优势，赠送多也确实是给到买家实惠，但如果一个盘只剩下户型优势的时候，还是要谨慎入手。
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