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广州刚需和改善市场都在变化，窗口期越来越短

财富 2024-11-28 17:50 广东

-正文-

不管是300万500万还是800-1000万，包括更高的1200万甚至1500万预算的买家，可选择的好盘近期越来越少。

刚需也不必犹豫了，就像我近期说的，到了该决策的时候。广州的行情在变化，很多一直纠结的朋友在失去机会，明年只会更难。

二手笋盘很好挑吗？未必如此，近期那波消化完，下一批愿意大减价的卖家还要等。一手相对好点的卖掉了，剩下的位置更差，甚至有些改善盘2-3楼都出掉了，至于那些配套更不成熟的盘，你估计也看不上，但是等到明年，很多人只能被动降级去选择，要么去二手淘笋，要么降低标准去买。

年初我劝刚需耐心选筹耐心观望，而下半年就是比较好的机会。许多朋友确实抓住国庆、双十一的机会，恭喜你们买到好房。

改善买家呢？年中的时候我就提醒，要加快优化的速度和决心，提前做好准备，不要等到市场彻底变化之后，才从0开始置换的流程。回过头来看，9-10月份上车算是挑到时机了。

本身卖房也需要时间，买入也要一定的决策周期，提前准备，让你选筹有的放矢，肯定是更稳妥的做法。

持币在手的买家，如果你错过了国庆、双十一，12月份会比较关键，买不买当然是你的事了，但你要做好准备，不要觉得浪费时间看房，几百万的事情一定比你带娃，上班，休息更加重要。

当然这是针对新盘买家，二手流程更复杂，要等适合的笋盘和好楼层，价格最终也要看谈判的策略。

实际上，整个大盘，主要集中在300万到1000多万这个区间，不管是刚需首套还是改善或者置换的买家，正在面临上车窗口期收缩的状况。

很多人会说，明明经济还不明朗，企事业单位、公务员收入还在降薪，大厂外企裁员也没停，很多人对未来不够乐观，怎么市场开始变化了呢？

这其中的逻辑有几个：

一是降低首付、利率，确实激发了不少改善、置换买家的意愿。

加上过去几年的回调期，新房二手都便宜了。

回想一下，前两年的汇景台，臻颐府什么单价，现在几乎同位置的保利天瑞、越秀观樾什么单价？海珠西的江泰里、观云府前年网签什么价，现在网签什么价？

至于二手市场，价格回调更明显，从万博、科学城、老黄埔到广钢、牛奶厂再到天河公园西门，珠江新城，价格回调幅度普遍在30-45%之间。

既然市场价跌了这么多，还是有许多买家认可这种变化的，加上利率、契税是实打实的降低或者减免，成本确实低了很多。这个时候以小换大，以旧换新，从郊区到核心区，才给了更多人弯道超车、纠错的机会。

从产品维度来说，同价位新盘，位置当然没那么好，要么同地段的新房总价门槛更高。这并不影响那部分等得起的买家，他们能接受用当下的不便利来换取未来在产品上的优势，或者能接受在保持地段的同时，用更高的一家享受更好的配套、品质。

当下产品力更强，同时具备不错品质，甚至带有学位的新盘，未来还是会具备较强竞争力的。

二是供应量在缩减。

看一组数据，广州今年卖地收入才426亿元，23年是1183亿，22年是1224亿，21年是1981亿。

虽然年底、明年还会继续拍地，但供应量相比前两年肯定是大幅度缩减。意味着到明年，不会有太多的新增供应。

而当下不错的一些项目，经过9-11月的消化，差不多完成了深度去库存，剩下的要么就是一些差楼层，要么就是一些本来配套比较一般、位置也比较边缘的盘。

如果是新推但位置也不错的盘，价格或许会更贵，而且你收楼交房的周期又更长。明年是否会维持目前的利率，首付包括信贷政策，也不好说。

三是二手市场比想象中的更好。

虽然我觉得目前刚需市场比较悲观，但二手交易却比多数人想象的更活跃，10月份1.3万套网签，11月截止25号差不多也有1.3万成交（实际网签数据略有出入），差不多维持了上个月的热度。

从微观层面而言，许多板块的笋盘也卖了不少。你现在再去广钢，万博，科学城，金融城淘笋，其实没有那么容易。特别是广钢新城，9-10月卖了80多套，交易量比较活跃。

好，这一波二手业主卖掉之后，很多人大概率会在年底或者明年初上车，叠加明年的供应继续收紧，或许明年的小阳春，市场会出现一些不同的变化？我们静待后市吧。

我对市场快速回暖没有特别乐观，广州明年大概率还是横盘状态，但可能也会出现分化，好的房子开始没得选或者有所涨价，差的还是不温不火，要卖起来也比较困难。

二手市场的反弹需要更多的条件，比如新盘卖的差不多，比如新盘开始涨价，比如没有那么供应买家没太多选择。

只不过有些成熟优质的板块，会陷入结构性涨价的局面，以价换量结束后，接下来就是正常价格维度下的买卖双方博弈。

我知道很多人依然选择观望，但我还是那句话，希望大家把买房、置换、卖房这个事情重视起来。

市场并没有好到一定要热起来，你也未必要再买一套或者马上置换，但从产品更新、资产优化的角度来说，许多朋友还是得做好准备，抓住这个相对友好的窗口期进行调整。

实际上，改善的机会明显少了很多，好的刚需盘，现在也不多了，这个趋势是不会改变的。

从政策端来说，1.5成首付、3%的利率，以及非常松的按揭门槛，还能维持多久呢？我觉得不会一直这么放松下去。

好，如果有广州买房和咨询的需求，欢迎预约我们的深度咨询，或者成为我们的VIP，帮你提供全流程的咨询和买房服务。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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