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-正文-
11号线可谓万众期待，不仅是广州首条环线，也穿过越秀、荔湾、海珠、天河、白云五个中心、近中心城区，串联白鹅潭、中大国际创新谷、琶洲、金融城、天河北等重点板块。
因为31个站有换乘站26座，目前已经有14座车站与既有线路实现换乘。所以这条线路的意义不仅是横向连串联多个核心CBD，也让大家能够更加便捷的实现横向转乘。
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因为分为南北组团，有差不多20个盘，所以广钢南区的很多楼盘和地铁是无缘的，北区会方便点。之前最近的是西朗站和广佛线“鹤洞站”，但这两个站要么去越秀比较方便，要么止步于海珠中部，需要坐两站到沙园，才能连通琶洲。现在只要通过“鹤洞东”则可直接连通琶洲，一部车12个站就能到天河公园，和东边的通达性强太多了。当然，最直接受益的是广钢新城东边的几个盘，以后最便利的要属金茂府，其次是公园大道、保利东郡、保利曼城。朗阅现在的位置和紫郡府、和光尘樾差不多，去哪条地铁都不方便，但如果10号线开通，且有直接的路去到“广钢新城站”（直线距离600米左右），未来的通达性也会上一个台阶。白鹅潭那边的盘不多，悦府业主大概率不需要地铁，但恒荔湾畔、花语和岸业主是受益的，以前只有1号线转5号线去珠城、金融城，去琶洲则绕一个大圈，现在基本上在半个小时内可以抵达东边的琶洲、天河公园。芳村作为一个重要的枢纽，除了现有的1号11号线，未来还有22号线，北通机场南连广州南站，可谓四通八达。只不过白鹅潭CBD的规划和兑现，拖了太长时间，已经远远落后珠城琶洲甚至金融城。这是两个临近的板块，但前者是从0-1的绝对增量，后者是从1-2的效率提升。广纸片区的规划也有了10年，但改造的进度很慢，目前只有星汇海珠湾和绿地越秀海玥这两个盘，本来城市界面一般，没有强学位，现在补齐了地铁的短板，对刚需来说还是比较友好的。以前广纸的住户，去琶洲、金融城要经过广佛线、3号线再联通8号线或者5号线，非常麻烦，且绕路非常严重，但现在只要20-25分钟就能到这两个板块。海珠西也差不多，燕岗/江泰路虽然早就有广佛线/2号线，但这两条线路要么止步于海珠中部，要么南北走向，是去珠城、琶洲、金融城都要转一两次，在位置上需要绕路，增加了很多不必要的时间。恭喜星汇海珠湾、绿地越秀海玥、燕语堂悦、江泰里业主，以后去琶洲、金融城上班非常方便了，不需要换乘。夸张点说，即使以后送孩子去天河北补课，坐半个圈的环线就到了。这个板块现在的红盘是中海大境，虽说豪宅业主对地铁要求不高，但许多1000多万的买家，还是会依靠地铁出行的。至于附近的上一代红盘逸景翠园、叠彩园等刚需盘，则实现了通勤上质的提升，往东联通3号线，直达琶洲、金融城、天河公园，往西接驳10号线、2号线，去越秀、越秀天河交界处也更便捷。过去因为地段比较好，缺的就是地铁备受吐槽，现在有地铁有商业，未来还有一所新学校，随着琶洲的持续兑现，这个板块的价值还会提升。虽然已经有天河公园站，但21号线方便的是黄埔和增城，给别人做嫁衣，所以11号线带来的提升，是革命性的。特别是华景新城的住户，盼了多少年的地铁，终于来了。天河公园西门的盘基本都受益，即使远一点的理想蓝堡，走去地铁站也就10来分钟，最近的当然是东方新世界，楼下就是地铁站，坐两站就是龙口西，补课便利度大大提升，再也不用担心堵车了。华景北侧的几个盘其实还是很尴尬，比如陶然庭苑、芳满庭园、翠安侬苑、华景里，走出来去到地铁站还是挺远的，但是像小城之春、沁馥佳苑、历德雅舍离地铁站就比较近。相比其他板块，11号线的开通更像是锦上添花，毕竟这两个板块本身就离珠城、天河北很近，又有中上等的教育资源，已经得到了许多买家持续的认可。只不过因为楼龄变老，很多上上代的产品确实被淘汰了，或者在流通性和保值能力，不如很多近郊核心区的次新产品。当然了，其他板块如天河北，老荔湾，梓元岗一带，都因为11号线的开通，带来了新的通勤选择。但这些板块要么本身就有地铁，要么城市界面旧、没有太多增量，房子也比较破，指望一条地铁的开通带来本质的变化，难度确实有点大。对于周边的居民来说，无论如何都是利好的，会带来新的买家和租客关注，自己的出行也更加便利。当然了，11号线的开通，并不只是让这些板块受益，也会带来买房逻辑上的提升和优化，以前没有地铁的区域，因为这条线路的开通，让买家多了更多选择，以前有地铁的板块，或许因为这条线路的开通，通勤优势也逐渐被消除。好，更深层次的逻辑和影响，后面还会出一篇分析帖，针对不同总价不同需求的买家，我会做一些详细的分析。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
