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广州11月一手住宅网签面积90.02万平方米，同比大幅增长53.2%，网签套数为8304套，仅次于10月份的10418套。
不过新盘卖的还是不够好，前11个月新盘去化63866套，月均5806套。相比2021全年109906套、月均9158套的数据，相去甚远。
不过在低迷的市场下，各个区域还是有一些盘走在前面。
先说天河海珠，保利天瑞和中海大境各领风骚，因为今年才开盘，大境在套数和销售总额上略占上风，天瑞则更接近清盘，交房时间也更早，最早明年9月份收楼。
两个盘也是800-1200万的买家时常拿来对比的，天瑞密度更低，只有2栋塔楼，从现场展示来看，外立面颜值更高，户型利用率也高，更重要的是，配建了九年一贯制省实。
中海大境则更接近六边形，除了学校不确定，其他各方面都很好，商业地铁品质物业几乎拉满，根本不需要太多营销。
海珠销售亚军是燕语堂悦，也不用意外，整个海珠西，他们可以算作光大花园最好的平替，虽然密度高、是超高层，但因为有地铁、学校的加持，已经胜过广纸一众次新盘，也比江泰里和天宸府更受欢迎。
马上要加推最后一栋超高层，按这个节奏，也不用期待明年降价了，大家择机入场吧。
后两个盘一直卖的不好，直到他们降价大促销。好吧，说到底还是价格，便宜了并不缺买家，缺点也算不上什么。
作为天河上一代网红盘，保利天汇和珠江花城都经历了痛苦的以价换量过程，没办法，大环境如此，竞争对手多了还便宜了，还高高在上就别卖房了。
至于天河和樾府和越秀观樾，各有自己的优势，前者学铁商兼具，中产改善家庭根本没得选。后者则以纯改善，低密度取胜，配套交通不成熟？产品力这么好了，改善买家也能忍。
荔湾则是花地湾唱主角，朗庭略胜一筹，但保利和颂与中海浣花里也以低总价吸引了许多刚需买家上车，小户型经过国庆节一波促销全部清盘，现在花地湾的门槛重新回到了400万。
锦上印在花地湾边缘，也配建了学校，虽然地段差了点，但价格便宜后，用品质还是能吸引不少刚改和改善买家。
朗阅作为“广钢新城最后一个项目”，虽然户型有点落后，但改善品质和准现房优势，加上广钢南区越来越成熟的配套，也能吸引一部分改善上车，大家买的就是确定性和改善品质。
黄埔则是万科黄埔新城独占鳌头，一年卖了接近1000套，成绩非常可观。对于刚需而言，学校是最能打动人心的，加上大城非常成熟的规划，相对不高的上车门槛，刚需很买账。
中央公馆作为老黄埔新规后的第一个项目，开启了黄埔卷户型的时代，用利用率和总价将周边一众次新二手拉下马，超高层不是问题，有性价比就行了。
星航和星樾山畔比较相似，都是地铁上盖，都是准现房，还配建有学校，两个盘现在也卖完了，想买也没什么选择。
至于中央城，卖了这么多年，外面的人想进来，里面的人想出去。
白云则是刚需更受欢迎，保利云境将白云新城边缘的上车门槛降低到200万出头，星汇城则是北部刚需聚集地，学校、地铁、商业都有，上车门槛低，对刚需友好。
国贸相对偏改善，位于嘉禾望岗附近，有设计之都概念，又是板块比较稀缺的新规项目。天悦云湖和云湖花城，共享学校，地铁和商业，还有白云湖概念，刚需上车没什么问题。
番禺还是以刚需为主，但最出风头的还是最贵的万博。
万博悦府可谓今年现象级红盘，郊区的位置卖出了天河海珠的价格，顶级学校，成熟商业，三条地铁，改善品质，几乎要啥有啥。
其他几个都是刚需盘，都有“名校”加持。尤其是亚运城，卖了十几年，永远不缺买家。
看来低总价+名校，刚需很吃这一套。
好，这是今年热销新盘的大概情况，我们也能总结一些经验：
一，核心区改善盘占据上风，无论是套数还是销售额，都不比刚需表现差。目前天河海珠，好一点的改善门槛普遍在800-1000万，几个网红盘经过今年的强消化，普遍进入销售末期，想买的也别纠结了。
市场热度也说明，不少改善买家还是比较敏感的，认为现在适合置换。其中有些事早就卖掉了房子，择机上车，有些朋友则选择了先买后卖，锁定优质标的，再看清楚优化负债情况。
二，核心区选筹，并不比郊区容易，海珠西更成熟，但盘整体偏刚需，天河东更有想象力，但配套不成熟，出行不方便。天河北则缺乏一些想象力，价格和一街之隔的白云差了挺多，有些朋友也比较难下手。
还有些朋友，也纠结要不要地铁，要不要学校，还是买产品力更强、密度更低的改善盘。不过1200-1300多万以上的买家没那么纠结，A好还是B好，他们自己会有更果断的抉择。
三，荔湾虽然是主城区，但这两年的盘越来越刚需，总价门槛在降低。
这也不是坏事，芳村和广钢的二手，有地铁有名校，价格也便宜了，对刚需是很友好的。
四，白云、番禺、黄埔各有自己的优劣势，整体还是刚需盘较多，但万博走出了一些独立行情，悦府以接近全能的配套卖出了高溢价，也给接下来的近郊区核心地段的新盘作了很好的示范，比如珠江春和华润新溪旧改就有此意，但市场是否会买账呢？我们还是拭目以待吧。
五，在郊区，有学校有地铁的盘，卖的普遍不差，有些学铁商兼顾的盘，即使位置很偏，但总价便宜，也能吸引许多刚需上车。
核心则有所分化，地铁并不是强需求，也可以不靠交通卖房，品质、教育也能匹配不少中产家庭的需求。
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