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24年广钢二手卖了310套，谈谈它的确定性

财富 2025-01-07 16:09 广东

-正文-

2024年，300-500万新盘成交火热的板块中，花地湾占有一席之地，而随着学位进入兑现阶段，加上11号线的开通预期，广钢的二手也进入了交易量上升通道。

特别是9-12月，叠加各种政策利好、学位房购买高峰期，广钢连续4个月稳定在40套上下。

而全年卖了310套二手，放眼全市也是非常不错的表现。

正如我一直对广钢的评价那样，这里是重视教育、同时追求一些居住舒适度、便利的刚需、刚改家庭，值得重点关注的板块，300-500万预算买这里，性价比确实不错。

这里谈一下逻辑——我不是说相比同总价板块，以后这里的流通性最好、保值潜力最佳，但毫无疑问，几乎完全成熟的配套带来居住的便利度，11号线带来通勤方式的变革，和众多买家用钱投票的结果，是能够匹配得上的。

对比同价位板块，配套已经成熟

这个价位在其他区域可以买哪里呢？

白云新盘的重点是白云湖，二手则则集中在嘉禾望岗、同和-梅花园。

但白云湖的位置已经很偏了，目前教育、商业、医疗资源都处在发展阶段，嘉禾望岗的楼龄在变老，学校相比省实荔湾，也略逊一筹，同和梅花园的位置更近珠城，只不过这里的教育比较普通，城市界面也比较杂。

番禺的二手只有万博可以选，因为番禺广场的主流已经掉到了300万以内，但万博除了悦府引进的东风东+广雅，其他盘的教育配套，只能说过得去。

上一代网红盘万科欧泊，在产品上走了下坡路，教育配套也一直是硬伤，逐渐被配建了名校的新盘取代。这个替代者便是创新城，平替则来自番禺广场，那边的楼龄新、同样没有强学位。

创新城的盘引进了广大附，还是九年一贯制，能满足多数刚需的需求，只不过从配套来说，略显荒凉的板块还要发展个3-5年。当然了，从地段而言，靠近琶洲和金融城的优势，让创新城多了一些想象空间。

番禺广场-客运站同样适合刚需上车，此前有3号线，后来又多了18号线，4站到琶洲西区，弥补了物理距离偏离核心CBD带来的通勤劣势。

不过这里毕竟是郊区，也没有很强的教育资源，地铁相比广钢也没有很强的优势，毕竟那里除了早就开通的1号线广佛线，刚刚开通的11号大环线之外，还有25年底大概率会开通的10号线，这也是连通珠江新城西区-体育西的重要线路。

黄埔前几年的概念很热，但在巅峰之后开始走下坡路。

老黄埔一堆旧改加上糟糕的城市界面，让这里的户型越做越小，卷刚需成了各大开发商的主流，加上城市之光和富颐华庭的二手开始流通，未来几年还是极度内卷的时代。

至于教育配套，名校遍地都是，但如果论“贴牌”的号召力，再强也没几个能比肩省实。

所以当300多万，400多万的二手买家看了一圈之后，如果能够抛下对“广钢密度高”这样固有的偏见，其实体验是不差的。

成熟带来的确定性

曾几何时，广钢和牛奶厂作为一东一西两个热门板块，一度在价格上拉开明显差距。

前两年奶厂最高站上了10万单价，普遍也是7.5-9万成交，广钢大户型最多也就7字头，成交差不多在4.5-6万之间。

这两年的挤水分周期，两个板块热度出现逆转。在贝壳系，奶厂一年的交易寥寥无几，下半年几乎是交易冻结状态，无价也无市场。虽然整体价格还是比广钢略贵，但市场活跃度天差地别。

我们这里暂不讨论谁到底有价值谁的水分大，也不用猜测3年5年后各自会发展成什么样子，但从众多买家的角度思考，“确定性”是很重要的逻辑。

以前大家讨论的是稀缺性，讨论的是珠金琶。但随着供应量的增加，我们发现天河也并没有很稀缺，过度炒作更是导致这些配套严重不足的地方，价格虚高。

现在回归理性，大家发现“满足需求”更符合多数人的底层逻辑，毕竟画饼太长，只争朝夕。

广钢也有同样的教训，“中央公园”的概念从多年前第一次卖地就开始烘托氛围，一直到23年中旬才正式开放，距离早期的规划已经过去了10年，而且也只兑现了西区的一二期，大部分广钢遗址依然是画饼状态。

虽然对现在的业主来说，中央公园的兑现是好事，但熬了这么多年才有所进展，很多人已经失望不已。

不过也正是中央公园，包括11号线、10号线进入正式兑现阶段，广钢的确定性给了许多买家安全感。

三所省实小学，两所省实初中，华附荔湾小学，还新增一所九年一贯制学校，广钢教育的确定性已经很强。

中央公园开放了一二期，业主休闲散步多了一个好去处，即使南区的大部分项目已经收楼入住，楼下底商整体比较成熟，虽然缺乏大型商业，但基本的商业配套是足够生活的，教育所需的补习资源，广钢也是比较丰富的。

地铁就更不用说了，已有的1号线和广佛线，11号线也在去年12月开通，广钢部分项目又多了种出行方式，更便捷的交通拉近了和琶洲、金融城的空间距离。

从小区而言，虽然户型是旧规，但楼龄最早不过七年多，还有在售的现房项目保利中海朗阅，期房保利雅郡；

从定位来看，有刚需的保利曼城，中海花湾ABC区，融穗华府，刚改的公园大道，紫郡府，振业天颂，和光晨樾，有偏改善的华发中央公馆，保利海德公馆，金茂府，堂悦等，从250万到1000万，不同预算不同品质需求的买家都有的选。

绝对次新楼龄，省一级教育配套，便捷的生活配套，越来越方便的公共交通，房子有得挑有得选，抛开产业、供应量这些因素，在300-500万的这个价位里，广钢能给到几乎所有买家足够的确定性。

未来的不确定性

当然了，也必须要清楚，广钢整个板块未来存在的挑战。

一是整个西部缺乏足够有势能的产业和预期；二是整个同质化的产品配套，也就是我们说的天量供应。

其实这个话题已经被很多人说过了，我也没必要炒冷饭，只不过大家确实要做好长持、降低预期的心理准备。

这两年交易主要集中在北区，现在南区也陆续满二开始上市交易，一手中海朗阅还有些尾货，10号线广钢新城地铁上盖也将有大体量的住宅规划。

更直接的对手来自花地湾，上一代网红盘金域曦府也开始进入二手市场，保利、中海和万科三家的二手，也会在26-27年收楼后逐渐入场竞争，更别说，万科花地湾资产包，接下来还有新增供应。

经过几个月的刺激，广钢笋盘确实消化了一批，但大家还是理性乐观的看待当下这种短期的变化。正如我过去写广钢一直强调的那个观点，我既不盲目踩这里，也没有对这里的前景过度乐观。

就如同那些用脚投票的买家而言，未来的趋势和发展，毕竟存在很多不确定性，但教育资源、居住品质、生活交通配套，这些都是很确定性的，只要你是为需求买单，就不用过多纠结过多怀疑自己的判断。

如果要用一句话总结的话，起码居住属性和教育属性，广钢是对得起这个价格的。

好，关于广钢板块的价值，就聊这么多。300-500万这个预算，确实会让很多朋友纠结，广钢是否适合你，哪个板块对你而言是更合适的选择，如果还有疑问，欢迎预约深度咨询。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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