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科学城好还是老黄埔好？

财富 2024-12-14 12:37 广东

-正文-

这个问题一直是许多计划在东边置业买家纠结的，老黄埔去金融城、珠城更方便，物理距离更近，但城市界面差，石化厂没有搬走的可能，科学城城市界面新，外部环境更舒适，公交交通也挺便捷，但在地理位置上离市区比较远。

从选筹的角度来讲，300-800万预算，往往还会将天河东拉出来作对比，这个时候要选起来就更复杂了。

一，两个板块的差异

从物理距离上，老黄埔显然更有优势，从文冲直线距离到珠城大概12公里，而从萝岗的直线距离大约16公里，如果开车的话，老黄埔为16公里，萝岗大约26公里。

同样，去到琶洲西区、金融城起步区的距离也是类似的逻辑，老黄埔要近很多。

说明一下，这里的“科学城”指的是狭义概念，也就是区府板块。

看上面示意图，我们能够比较清晰看到这种差距，这也是许多刚需朋友比较直观的感受——“萝岗太偏，老黄埔离市区近很多”。

不过萝岗或者说科学城核心区也有自身的优势，就是离智慧城、科学城产业带非常近，而那边有比较多的高精尖产业，贡献了比较多的购买力。

交通方面，萝岗的劣势是没有直达珠城的地铁，以前21号线还能连通5号线，现在只能到天河公园，对在市区上班的刚需而言，就更不方便了。虽然有6号线可以连到越秀，但从萝岗坐地铁到东山口有16站，大概40分钟。

老黄埔目前有5号线，很快（大概率25年底）还有13号线连通金融城，珠城，冼村附近，地铁通勤便利度高很多。

不过从外部环境和配套来看，科学城更有优势，那边的路比较宽，有山有公园，城市界面比较干净，也在地铁站附近分布了一些商业综合体，如万达、至泰广场。

对比下来，老黄埔的超级不利因素石化厂，让很多买家望而却步，老破小、厂房、泥头车也比较多，从鱼珠到文冲，没什么大型商业综合体。至于文冲以东，也就是现在的海丝城板块，还是百废俱兴的状态，规划很漂亮，兑现也要等个3年5年。

简单来说，不考虑通勤几个核心CBD的时间，科学城显然更好，环境适宜，配套也比较成熟。老黄埔的优势是更近市区，地铁通勤更方便直接，基本的生活配套不缺，但外部环境比较糟糕。

二，和天河东的区别

在常规概念中，天河是核心区，比郊区好，但也不完全是。

天河东以广园路为界，南面也就是车陂、东圃、三溪一带，在物理距离也好，通勤时间也好，是优于老黄埔，是更近核心区的，这是真正在地理位置上的优势。

但广园路以南的房子普遍比较旧，次新点的就是兰亭盛，万科云启，富力天禧，宝兴翠园，但要么是超高层，品质很刚需，要么楼盘比较小，基本上没什么花园。

再加上整个金融城片区没什么好学校，户型也过时了，所以这边的盘硬伤是比较大的。

反而老黄埔目前更有优势，上一代网红盘城光、富颐华庭配建名校，新盘如未来方洲，黄埔润府这些又是近地铁、新规产品，也配有学校，总价门槛还更低，更能打动刚需上车.

广园路以北的区域，广氮、智谷显然还是有天河的优势，但如果去到吉山、牛奶厂那边，公共交通就不够便利了，对刚需来说，还不如老黄埔友好，从生活配套、外部环境来说，不如科学城。

三、选筹和定位的差异

这两年金融城、牛奶厂的二手也回调非常厉害，并不因为在天河就更抗跌，逻辑是什么呢？

上面也提到过，金融城区位更有优势，但房子旧、户型也不好、学校整体一般，很多人看不上，还不如多坐几站去老黄埔，买新房，户型更先进，还普遍配建了名校。

这也折射出老黄埔选筹的特征：一是整体比较刚需，小三房为主，面积不是特别大，几乎没有超豪宅产品；二是密度相对比较高，加上外部环境不利因素，也承接不起高总价改善买家。

趋势是面积越做越小，上车门槛越来越低，花园也不大，且在可预见的未来几年，供应量一直存在。

上一代网红盘富颐华庭、城市之光、中鼎珺合府的三房普遍还是90多方起步，很多是北向，现在中央公馆做了81平1.5卫，未来方洲的三房变成了79平起步，108平的可做成4房，更远的海丝城，做了78/88平3房，入门总价更低，

黄埔润府最小是86平3房2卫，最大115平，不算刚需，但首开住宅区只有2栋楼，没什么花园可言。

珠江村旧改定位改善、望江豪宅，130-180平的面积段，三梯三户或者四户，但地块分割的比较厉害，最大的地块只有5栋楼，首开的仅有3栋，还有一栋一线临江的。

这是老黄埔目前的格局，以供应新盘为主，且未来会持续有供应，楼盘整体偏刚需，入门总价来到了200多万，主要消费群体是300-500万的买家，如果是珠江春这样的改善大户型，就看那些600万、800万的买家，会不会为鱼珠CBD，江景概念买单了。

科学城则进入了存量时代，因为星樾山畔和罗兰四期先后清盘，整个核心区在售的新盘只有大壮二期，但是大壮姿态不低，价格贵，买家自然不买账了。

如果要新盘，只有去黄陂附近，现房期房随你选择，当然价格也便宜很多，500来万买大四房。要么就是云埔附近新规后的新盘，不过那边总价比较低，又没有地铁，不适合市区的刚需买家，只适合在智慧城，科学城上班的朋友。

目前区府附近的次新盘，偏刚需、刚改的是罗兰三期四期，要学校要楼龄新点，就去香雪那边考虑品秀星樾。大壮也是偏改善的定位，位置非常核心，但因为不满二，挂牌价不便宜，性价比不高。

他们主力总价在300-500万之间，不介意二手的朋友可以关注下。

改善点的依然是鼎峰和科城山庄，低密度、大花园、近地铁，4房户型比较方正，楼龄也相对次新，还位于区府的核心位置。

不过两个盘的四房目前挂牌价还是在600-700万之间，便宜点的会有一些硬伤，这个节点卖家不好卖，但要买到很笋的，也不容易。

四，怎么选？

肯定要结合你们的具体需求，大概率还需要取舍。

对地铁要求高的刚需，还是老黄埔稍微合适点，只不过你不能对环境要求太高，盘也比较刚需，密度很高。

而在内部，也有区分，是淘一淘城光、富颐的笋盘，还是买中央公馆、未来方洲？

预算高点的买家，有没有必要去等珠江春的一线江景，还是去拿着同样的预算去万博，或者去天河东买个小四房？

如果对通勤市区要求不高，科学城确实能够提供更适宜的外部环境，那边的生活配套、医疗资源也不差，3条地铁通往多个区域，也算蛮方便。

但那边只有更多的二手可选，毕竟大壮目前价格不便宜，户型没有做的非常卷，很多人也买不下手。

具体到二手，又会让人纠结，是罗兰好还是品秀星樾好，甚至去岭南山畔，或者等一等大壮二手降价？这里可能要结合你的紧迫度，具体预算来决策了，一篇文章是给不了标准答案的。

从未来发展来看，区府这边确实偏了点，但有天河智慧城、科学城产业的加持，包括云埔也有一些产业，未来还是后劲的，这里城市界面新，能够支撑一部分改善需求购买力。

老黄埔则更多的是依托天河的发展，吸收天河外溢的刚需和刚改，外部环境也决定了这里很难做太改善的产品。至于鱼珠CBD，海丝城的规划，兑现周期可能比较长。

另外还需要注意的是，整个老黄埔旧改会持续进行，未来供应量会比较大，这也是考验想买老黄埔买家的难题，是现在买还是等明年甚至后年？

好，有广州买房疑问的朋友，如果这些文章解决不了你的纠结，欢迎预约深度咨询，考虑我们团队的全流程买房服务。

-END-

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很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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