首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

从光大花园的热销，看海珠西的选筹策略

财富 2024-12-02 22:58 广东

-正文-

广州11月二手成交数据出来了，光大花园又是中心六区十大活跃楼盘，一个月卖了34套，也就比第一的富力桃园少了8套。

经常关注这个榜单的朋友应该有印象，除了光大之外，能够长期排在前十的就是富力桃园、金碧花园、岭南新世界这几个一直热卖的二手小区，其中光大花园的单价、总价都是最高的。

最新的六期大概是12-13年的楼龄，最一批超过20年楼龄，户型也开始被新规后的新盘碾压，但为什么这两年还能保持相对不错的抗跌能力（普遍回调15-25%），并且不太受行情影响，一直保持不错的交易量呢？

好，具体看一下：

光大花园共有6期，一期有ABC三个组团，共57栋3055户，1998-2003年建成，分为康榕苑、亲榕苑、翠榕苑、华榕苑、榕上居（33层高）。

二期叫榕景四季，有28栋大概1700户，基本都是16-18层的小高层，部分高层也有一些江景景观，户型为70平两房，99-101平3房1卫，116-120平3房2卫。

三期叫榕岸，大概06年交楼，大部分都能望江，小2房到超豪宅的大四房都有，还有些一些120平左右的3房1卫，整体偏改善。

四期分为两个组团，和榕风景06年开发，水岸榕城大概09年左右，不过开发商变成了中海，外立面和五期非常像。虽然水岸榕城有很多一房，但整个四期也是偏改善的，基本都是18层的小高层，三房户型为主。

五期叫中海锦榕湾，共8栋，主要适合3梯6户，最小面积为101平左右的3房1卫，103-107平/131平的3房2卫，141/176平4房，198平5房。

六期在乐峰广场上盖，只有4栋，东北侧是工业大道，有40多平的1房，80左右的2房，99-100平的3房1卫和2卫，121/130的大三房，以及145平左右的4房。

六个组团的位置分布如下：

六期在沙园地铁上盖，楼下就是乐峰广场，四期在六期南侧、宝玉直实验小学以西，一期在六期西侧，占地面积很大西边就是天鹅湾，北侧是中船汇，二期在一期对面，五期则夹在一期四期之间。

三期离地铁比较远，步行估计15分钟。二期和一期位置差不多，和榕风景和六期离地铁最近，锦榕湾和水岸榕城差不多，走去地铁站大概5-10分钟，这个通勤时间很友好。

光大花园之所以被视作海珠西的顶流，不是我们自己评选的，而是由众多买家用钱投票买出来的。

论交通，六期楼下就是8号线+广佛线沙园地铁站，即使最远的三期走过来也就16-18分钟，六期地铁上盖，四期过马路就是地铁口，五期过路口也能到地铁站。

论教育，省一级同福幼儿园有三个园区，分别在一期内、五期和六期旁边，宝玉直实验学校是海珠的第二梯队，口碑比较高，接送也在家门口。

论商业配套，这里有海珠西最大的商业综合体乐峰广场，就在六期楼下，四期旁边的京东MALL也开业了，旁边还有知名的沙园农贸市场，加上每一期的沿街商铺，日常生活、中高端消费，下楼就能满足。

论园林，这里低至2.5左右的容积率，上千颗大小不一的榕树，无超高层，超宽楼间距，让这里的宜居度直接拉满。尤其是一期，虽然楼龄最老，但基本上都是小高层组成，非常舒适。

论产品，1到4房都有的选，既有单价略低的一二期，也有纯改善的五期，有看江的三期，也有楼龄最新的六期，可谓丰俭由人，200-1400万的预算，都有得选。

而且光大这边都是中海物业，保养比较好，虽说有些业主吐槽，但中海的口碑，在广州的对手并不多。

如果确实要挑光大花园的毛病，楼龄旧、外立面老化是一方面，部分组团的户型不够实用、停车位不太够，这也是事实。

比如六期，商场上盖很多人觉得不方便，上三层电梯才能进小区，挺麻烦的，还靠近工业大道；

比如五期，107平只是一个三房两卫，花600多700万买一个三房，不仅户型过时还要接受，一个站之外的烟雨堂悦107-110平能做4房，总价甚至还更便宜。

三期很多122平只有一卫，看江的多数是北向，一二期楼龄又太旧，差不多18-20年以上了。

不过从稀缺性来说，光大放在整个海珠，对手也不多。

从房子本身来说，这里没有超高层，一到五期都是超级大花园组团，容积率非常低，绿化率很高，即使是被吐槽的六期，密度也不高，中心园林也不差。

相比海珠西那些次新盘和新盘，居住体验好太多了，观云府、天宸府、星汇海珠湾无一都是超高层+小花园社区，很多人还是喜欢不上来。

而且这些盘又没有强学位，商业配套不如光大，交通也没有比光大强很多。

如果是那些有学位的次新盘，无论是富基广场还是翠城花园，密度更高不说，户型也普遍比较差，居住体验和光大根本没法儿比。

比如富基广场很多90多平的都是三房一卫，B区还是五梯十户，2栋楼6.5的容积率，实在一言难尽。

所以光大确实是海珠西的风向标，二手比它新的花园小、学校差，和它学校差不多的，户型差、园林小，居住体验相差一两个等级。

从选择来看，光大也有更多标的可选，预算有限可考虑一二期的两房，想要三房两卫，既有一期的小高层，也有最新的六期。想要江景，三期能完全满足，想要纯改善，五期最小为101平的三房，品质和圈层在线。

当然这些盘并不是完全不能碰，还是看单价看总价看你的实际需求。

但不管怎么说，从光大的稳定流通性，我们也能看到海珠西选筹的底层逻辑。

既然大家地段比较接近，就要在配套上制造差异化，打造稀缺性。

什么意思呢？

要说低密度、花园大，保利花园，保利百合包括旁边的富力现代其实都不差，但价格和交易量差了这么多，强学位就是很重要的因素。

要说楼龄，广纸的星汇海珠湾、绿地越秀海玥一大堆，户型也更好，但是单价也赶不上光大四五六期，因为那边的密度太高，都是超高层+很小的花园，居住体验不行。

包括中旅天宸府也是这个道理，即使是新盘+昌岗中路小学，也卖不动，因为产品太差了，差的让人很难将就。

这边同质化产品太多，或者硬伤太大的项目比较多，大家都不好卖。

所以，燕语堂悦好卖的逻辑也出来了。

海珠西不缺房子，要楼龄，新盘、次新盘都有一大堆，要学位，新盘、次新盘包括老破小都有的选。

但是要说户型好，学校好，近地铁，近商业，居住品质好的小区，确实太少了。

燕语堂悦在居住品质上当然比不上光大或者对面的保利花园，但它比附近那些次新盘要稍微好些，相比楼龄新的盘，燕语堂悦起码配建了名校，户型也有优势；相比光大，虽然学校弱了点，园林、楼层也弱了点，总价有性价比，还是新房新户型，均衡性也是过得去的。

对于买家来说，光大固然好，但价格谈不下来也是白扯，不如略微降低对学校的强需求，选一个在海珠西还过得去的替代品，看一圈下来，好像也没什么选择。

这里也提一下江泰里和天宸府，在傲娇很久之后，他们也接受了这个市场的下行，开始以价换量，过去两个月的网签数据比较乐观，江泰里11月份的网签量仅次于中海大境。

看到没有，既然卷不过配套或者品质，就要在价格上让利于消费者，大家都是用脚投票，既然综合素质弱一些，就便宜点出货算了，买家也是能接受这些缺点的。

这也给熙悦江湾，中建天钰甚至包括接下来的中交三滘立交项目提了个醒，配套或者交通卷不过，光靠卷户型，市场会接受吗？

如果延伸来看，500-800万的预算，选海珠西可以，天河东是不是同样可以？如果放弃“核心地段”的执念，去万博，去科学城是否也可以？

到底是留在核心降低产品品质，或者牺牲配套，还是降低地段的认可度，去所谓的郊区，但享受更成熟的配套，更大的面积，更方便的出行便利度呢？这是另一个维度需要思考的问题。

不过这个话题，也不是几句话聊得透彻的，今天就不展开了，后面再慢慢分享。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

最新文章

复盘万博悦府| 番禺改善标杆，贵有贵的道理

越贵越受欢迎？简单聊一下珠江春

24年广钢二手卖了310套，谈谈它的确定性

简评| 800-1500万预算，保利天瑞还值得买吗

从24年热销盘，看25年刚需选筹逻辑

2024年广州销量最好的十个新盘，为什么是它们

聊聊房产博主的2024年感悟

广州塔南广场开业了，我觉得没那么差

11号线开通，这些板块确实受益了

300-400万预算，不要老破小，重视教育的刚需该怎么选

警惕利用率超级高的新盘

广州缺得是“好房子”

不同需求年底的选筹机会

从广州上一代网红盘看现在的网红盘

600-800万预算，选天河海珠还是番禺黄埔？

300-400万预算，广州年底选筹策略

科学城好还是老黄埔好？

现在还有必要割肉卖房吗？

三年前的网红盘怎么样？踩盘中海观云府

高层会议定调后，都说广州楼市要回暖，不买房可以吗？

300-1000万预算，12月怎么买？

为什么番禺可以比天河海珠贵？

盘点1-11月广州新盘销量榜，为什么他们卖得好？

为什么建议大家买房前做个咨询？

一年卖400套，金碧花园道出了广州刚需买房的秘密

年底了，广州800-1000万的买家更纠结

从光大花园的热销，看海珠西的选筹策略

4000字长文 | “新广”选筹建议

不制造焦虑不哗众取宠，为什么大家愿意找我买房？

广州11月也卖爆了？12月买房建议

解读11月广州二手成交榜

广州刚需和改善市场都在变化，窗口期越来越短

我一个全职奶爸，怎么就当了房产博主！

广州11月行情遇冷，但市场在悄然变化

没必要嘲讽万科欧泊

广州“全面”放开，新广选筹指南（4000字长文）

卖房还是很难，现在还有必要“割肉卖房”吗？

关于果爸看房

契税降低、落户放松，广州刚需要上车了吗？

低密度小地块，越秀怡新路项目测评（带户型图）

为什么建议大家买房前做个咨询？

广钢的困局：一面不缺买家，一面割肉出逃

不同于天河东，海珠西现在是这样的选筹逻辑

很少玩噱头，为什么还有这么多人咨询我？

信号越来越明显，刚需是不是该上车了？

广州行情在变，很多人慢慢丢掉了机会

为什么建议大家买房前做个咨询？

利用率130%来了，越秀怡新路地块测评

广州利率重回3字头，很多人慢慢在丢掉机会

为什么建议大家买房前做个咨询？

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉