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300-400万预算，广州年底选筹策略

财富 2024-12-15 23:03 广东

-正文-

年初曾经出过几期保姆级选筹攻略，中间因为时间精力关系很久没写，现在到了年底，看看差不多的预算，还有哪些选择，还有哪些更好得选择。

今天先来看看300-400万预算有哪些选择。

年底各个开发商在打折促销，是比较好的节点，至于年底拍地、明年才推的新盘，那就等明年再说。一些次新二手也可以交易了，确定性强楼龄又新，淘淘笋盘也是可以的。

《思路拆解》

这个预算一般是刚需上车的范畴，要不要学位看你们处在哪个阶段。

如果是单身或者新婚夫妇，买不带学位的也行，如果有孩子了，或者中间不想折腾，选一个带学位的新盘也没问题，省去了3-5年后置换的痛苦。

现在的主流思路是买3房甚至有些朋友想一步到位买4房，多数买家也会选新盘或者甚至新规后的产品，只不过同样的价格，二手确定性更强，可选的地段也更加核心，我觉得一些性价比高的二手也可以考虑

在郊区，这个价位是可以选到一些相对不错的三房甚至是小四房（新盘），核心板块是可以在二手里面挑一些好的。天河海珠能选到的房子就比较旧了，要么就比较偏，商业不成熟，大概率还没地铁。荔湾虽然是老城区，但现在价格也不贵，和郊区差不多，能选到比较好的3房。

很多人会纠结板块发展、增值潜力这些问题，但板块的热度随着产品更新和配套升级在变化中。

前几年觉得老黄埔一片光明，现在又发现花地湾销量很高，白云湖也有概念，万博价格也水涨船高，到底选哪里确实会很纠结。

这个价位的选择逻辑，我分享很多次，以自住为前提，选一些成熟板块，或者是“学铁商”三要素占据起码一两个的盘。

另外就是就近选筹，选上班方便、通勤方便的板块和区域，不要舍近求远。当然，随着新地铁的开通，通勤方式也在优化更新，郊区与核心CBD的距离在拉近。

《选筹建议》

很多朋友想知道抄答案，好，接下来分享下具体的建议。

越秀就不说了，这个价位只能买一些老破中，或者顶级学位的一房一厅，受众比较少，没必要深入讨论。

荔湾是可以买到比较好的3房2卫，此前是广钢和花地湾二选一，但现在老荔湾也开始上新，降低了上车门槛，在越秀、老荔湾长期工作的刚需、刚改可以研究下。

广钢和花地湾还是主流选择，两个板块配套和定位比较类似，在发展上有个5-8年的时间差，只不过现在花地湾的小面积卖完了，门槛稍微高了些。金域曦府的二手开始有放盘，不着急的朋友也可短暂观望下。

广钢选择就多了，像中海花湾ABC区，融穗华府，保利曼城都能买到3房2卫，区别是朝向和面积大小，产品定位、配套、楼龄整体差不多。

三个郊区，黄埔、白云和番禺选哪个区，就看你们生活、工作区域来看，哪里更近、哪里通勤更方便就买哪边。不要嫌弃白云没什么发展，不要觉得东进南拓老黄埔一定很好，回到你的本质需求上来。

白云的核心当然是白云新城，不过那里更适合改善买家，和刚需无关。

这个价位还是优先考虑设计之都附近，如果是2号线沿线，只有二手可以选，比如岭南新世界，云山诗意之类的，地段好配套成熟，交通也蛮方便。

如果要新产品新盘，只能沿着14号线周边去选，刚需就是保利云境，偏改善的就是云筑上品和国贸云上，后者更偏改善，单价会更高一点，但是300-400万买个3房2卫或者小4房，问题不大。

如果是8号线沿线上班，白云湖是备选，那边离主城区更远，但地铁、学校都有，商业也在成熟，刚需上车还不错，起码比金沙洲更有潜力点。

这边位置确实偏了很多，就不建议太高总价买入，买个小3房或者小4房就差不多了。至于更多商业、医疗配套和产业的成熟，需要一定周期。

黄埔现在的格局相比前两年有所区别，不过还是绕不开科学城和老黄埔鱼珠。

在科学城也就是区府附近，选二手会更合适的点，大壮目前略有点贵。新盘需要去到黄陂，但那边配套落后挺多。

老黄埔目前是新盘、二手正面交锋的状态，城光南向三房两卫谈到400万以内也比较难，其他如学府里、金色悦府、黄埔花园，很多人又嫌弃。

新盘在户型上先进很多，中央公馆不到400万买南向3房2卫，未来方洲南向3房2卫就只要300万左右上车，新规产品，有学校，近地铁，未来几年大概率都是这种内卷的状态。

刚需就在观望中上车吧，看具体价格。

想买番禺的朋友则要抓紧时间，我认为年底是比较好的节点。

目前这个价位，比较合适的无非就是番禺广场-客运站和创新城，其他如南站，亚运城都直接pass掉。

就如我前面说的，“学铁商”起码要占据一到两个。

番禺广场其实是比较适合刚需上车的，3+18号线双地铁直通珠城/琶洲西区，特别是18号线，去到琶洲20多分钟，蛮方便的。番禺广场附近的商业配套也还蛮丰富，未来还有TOD的概念，也有更多故事可以讲，还是有想象空间的。

所以你看隽樾府88方都卖断货了，保利朗誉也是小户型更受欢迎，不到300万就能上车，4房也可以在400万左右搞定。

创新城的盘离地铁站不算很近，但一方面靠近大学城，去琶洲、金融城开车也就20分钟，位置其实不差；另一方面，配建的学校是九年一贯制，先不说学校好不好，起码省心。

总价300万买个3房2卫，400万左右买小四房，刚需是能接受的。

二手的话，万博和番禺广场同样都有得选。

万博当然还是网红盘万科欧泊交易量比较高，价格回调了起码40%。番禺广场300来万就能上车，在你选不到隽樾府的抢客下（因为88平清盘了），也能考虑下比如融穗澜湾作为平替。

天河海珠能选到的比较少，要么位置偏，要么楼龄旧，还只是3房1卫，稍微新一点的甚至只有2房可以够得着。能选到3房2卫的普遍都是20年甚至25年楼龄以上，大部分人应该接受不了，除非地段非常核心。

这里只说新一点的。

海珠主要集中在海珠西，看看广纸、工业大道附近的次新二手，比如海珠小雅、星汇海珠湾。新盘就等三滘立交，看看会不会做70多平的3房2卫了。

天河这个价位的新盘就是比较边缘的，比如珠江花城、能建麓誉府之类的，前者由学校，后者有地铁，但位置都挺偏的。珠花的确定性在与教育资源，基本的生活配套也有，至于地铁什么的，暂时就别期待太高了

二手选择范围比较广，金融城的几个网红盘，小3房也到了这个区间，位置优势还是挺明显，但只适合刚需上车。广氮那边只能选到一些两房，楼龄更新，未来也有增量，还是小高层，自住舒适度肯定不差。

天汇的二手也出来了，小三房也在这个区间，可以研究下。

不过在老黄埔新盘还在卷户型的当下，整个天河东的二手也会比较难受，被分流的比较严重，从多数人的选择来看，大家宁愿牺牲地段、通勤，还是会选择楼龄新的产品。

《总结》

很多朋友还是很疑惑，为什么没说几个具体的盘。实在是因为这个价位的盘太多了，我还是更希望授人以鱼不如授人以渔，把思路分享出来，结合你们的实际情况来权衡取舍。

这个总价也别纠结太多，一是自住为先，二是尽量考虑持有5-8年甚至更长，三是尽量有地铁，根据家庭的实际情况考虑学校而放弃地铁，如果地铁、学校兼得，大概率要放弃地段，位置会更偏。

板块上就选择我前面提到的成熟区域，这些我其实反复强调过，并没有很复杂的逻辑，成熟意味着确定性，意味着居住便利度很高，居住属性得到极大满足。

我知道很多朋友还是会纠结比如“老黄埔好还是万博好”，“番禺广场会不会太偏”，“白云选白云湖还是设计之都”，“海珠西旧房还是荔湾次新盘”等等之类的问题，这些聊起来比较复杂，建议大家花点时间来做深度咨询。

好，如果对广州房子有更多疑问的话，可考虑我们团队的全流程买房服务。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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