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对于准备在广州置换的朋友，我在上半年就建议大家尽快决策，尽快卖房然后择机上车。
这半年来的各种宽松政策，财政金融利好政策，信贷落户政策，就在提醒行情在酝酿中。特别是新盘市场，已经出现了一些转变，微观市场、宏观趋势的调整，已经超出很多人的预期。
二手没那么快，总体还是下行趋势，但这两个月笋盘卖了挺多，局部地区的某些二手业主，也出现涨价、反价的情况。
另一方面，不少外媒还在预测2025年全国房价还有不少下调空间。
那么当下这个节点，我们如何看待“广州卖房”、“广州置换”这个问题，是狠心割肉卖掉，还是继续持有一两年，等待黎明的到来？
一，宏观是宏观，微观是宏观
在聊要不要卖、该不该买的话题前，我先说一个和实操相关的逻辑：对于微观买家/卖家来说，不要被宏观影响自己的决策。
就像我们看到前两年大行情不好，郊区跌成狗，但实际上珠城琶洲到2023年才是最高峰，而远郊区呢，18年就是顶峰了。
大家应该明白这个意思吧，宏观和微观之间差了太多，大趋势只能拉长周期去看，短期内的策略，我不建议看太多外界的观点。
行情来了你的房子未必就有机会，市场继续下行，你也未必要割肉卖房。市场好了你的房子好卖了，你要买起来难度更大；市场不好，多数人都在按部就班，或许也是少数人弯道超车的机会。
换个角度思考，大家都说疫情后经济形势不好，很多行业裁员降薪，失业的人很多，但也有不少行业在这几年逆势赚了大钱，也有很多公司活的很好。
卖不卖和买不买的问题，更多的是结合自己家庭的收入，需求，资产结构，决策执行能力，综合去考虑。别人说卖就赶紧卖，别人说买就一窝蜂冲进去买，都是脱离实际的行为。
二，什么房可以卖，什么房可以持有
很多人想知道标准，但我认为没有，每个家庭的情况不同，需要采取不同的策略。
底层逻辑是，你卖了要买哪里？这套房持有还是卖出，哪个对你是更有利的？卖掉和持有的确定性在哪里，有哪些风险？
单纯从房子来说，我觉得有几类可以考虑尽快出手：
一是那些没什么学位的老破小老破大，本身地段不好，房子又旧，尤其是郊区，楼龄越老越建议抛弃；二是远郊区不近地铁，又不在核心位置的次新盘。
至于其他带强学位的老破小，市区10多年20来年的原装电梯小户型，近郊核心地段买在高位的次新等等，这些房要不要卖，则要看具体情况。
很多博主看到老破小就是一顿狂踩，我觉得过于极端，你说100-200万的老破小不值钱，郊区那些同总价的新盘次新盘又有多少保值能力？
从流通性来说，只要位置稍微好点，降价还是有人看房有人出价的，但郊区那些远大新就不完全是价格的问题了，特别是一些红盘，已经亏到膝盖了。
我不太建议卖的有哪些？
本身地段比较好，或者板块、配套有一定稀缺性，虽说这两年降的比较多，但降价不是房子的问题，而是大环境和供应的问题；
