首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

从24年热销盘，看25年刚需选筹逻辑

财富 2025-01-04 23:30 广东

-正文-

前几天总结了24年广州10大热门新盘，今天聊点细分领域，关于25年刚需选筹的思考。

先看下去年哪些盘刚需盘卖的好：

2024年销售面积排行二三名的盘都属于万科，一西一东，西边是万科理想花地，东边是万科黄埔新城。

理想花地也就是万科花地湾资产包的住宅，不完全是刚需，因为也有改善组团臻园，但以小面积为主的朗庭还是占据了主力。

西边的黄埔新城，听名字就知道是什么定位。

我很早就强调过，刚需非常关注的“学铁商”三要素，起码要占据其中两个。

所以拆开来看看：

花地湾配建的省实，地铁站就是1号线花地湾站或者坑口，不管是万科还是中海、保利，都在步行800米范围内。

商业依赖万科对花地湾的打造，但起码底商是不会缺的。

东边的黄埔新城也差不多，因为整个旧改占地面积很大，在售的组团离地铁站不算近，但是大盘的教育资源，在新盘中非常能打的，一是有1所小学+2所九年一贯制学校，上万个学位供应，二是引进铁英教育集团，起码牌子是没问题的。

商业虽然是从0开始，但100万方的规划，即使只兑现部分，吸引力也是足够的。

其他销量好的如亚运城、天悦云湖、云湖花城，和这两个盘整体逻辑都是类似的，好的学校+近地铁，刚需就吃这一套。

有些虽然没有地铁，比如汽车小镇、星汇锦城都和地铁毫无关系，但总价不高，上车门槛低，同时教育配套也比较好，对重视教育的刚需家庭而言，地段偏、交通不方便都是可以舍弃的。

还有教育资源一般，但性价比高的，卖的也非常不错，比如白云新城边缘的保利云境，花地湾的保利和颂。主打的是户型好，功能性强，总价低，同时所在位置也不差。

虽然没有很强的教育资源，但地段本身不差，离地铁站也近，对很多暂不需要学校的年轻人来说，也是不错的上车盘。

另外我们也注意到，年末几个小盘也销量火爆，比如广钢的保利雅郡，3个盘基本清盘，梅花园附近的越秀云悦，开一栋卖一栋，老荔湾中山八附近的珑悦西关，基本上也是一抢而空。

主打的就是高性价比以及相对的稀缺性。

虽然只有2-3栋楼，整体面积偏刚需，但是相比周边的二手或者改善新盘，要么单价便宜很多，要么同总价户型利用率高，功能性强很多，而且还有地铁，或者配套很成熟。

总结下来，有这样几个思考：

一、小体量盘也受欢迎

这两年广州的中小盘登上历史舞台，是有必要因素的。因为大盘开发周期长，下行期刚需观望情绪浓，很容易高开低走，这会导致买家进一步观望，加上开发周期长，会出现一二手挤兑的情况，新盘还在慢慢卖，二手又出来抢一波客户。

小盘的体量小，对开发商来说营销推广也可以高效的完成，一波卖完快速清盘回款，可以进入下一个开发周期，资金压力没那么大。

对买家来说，小盘普遍是做小面积降低上车门槛，买入条件比较友好，而且目前的行情倒逼开发商必须在产品上下功夫，让利给买家，相比买那些户型比较旧的二手，或者本身就是老破小扎堆的老城区，买这些户型好的新盘，买家也更受益。

看看广州24年的拍地情况，在郊区或者核心区成熟板块，这些情况比较普遍，多是体量不是很大的中小地块，开发商资金压力可控，买家也不用担心降价背刺。

二，刚需盯紧学铁商

刚需的上车逻辑，还是我一直强调的“学铁商”三要素。

当然了，三个要素完全满足，价格又便宜的盘基本不存在，或者存在其他硬伤，但抓住这其中的两点，大概率是不会错的。

看看刚需交易量比较热门的板块，花地湾、白云湖、创新城、番禺广场、亚运城，都是“名校”打底，加持部分商业规划或者近地铁配套。

从二手市场来看，也能够验证这种逻辑，过去一年，卖得好的二手无非是黄埔区府、东晓南、嘉禾望岗这些板块。

生活配套成熟、近地铁，还有小面积户型、低上车门槛低，虽然楼龄旧了、户型也过时，但地段、配套弥补了很多不足。

刚需要思考清楚的是板块选择问题，是继续期待东进南拓买老黄埔买创新城，还是可以去刚需扎堆的花地湾，或者白云湖也可以考虑？科学城没有新盘，二手是不是也值得研究？

三，板块价值在趋同

以前东进南拓概念很热，这两年老黄埔回调很厉害；

很多人嫌弃白云番禺是郊区，但现在发现，很多郊区的刚需盘比核心区楼龄旧的二手更有市场；

荔湾虽然是老城区，但广钢二手和花地湾的新盘内卷了3年，现在单价和郊区差不多。

你说珠城是唯一核心，琶洲的盘也不便宜，网红盘一年也要跌个大几百万。

大家慢慢发现，珠金琶为王的逻辑好像也不完全正确。

其实珠江新城核心地位依旧不变，琶洲和金融城在兑现也是看得见摸得着的，但很多刚需板块的价值逐渐在趋同。

一是随着地铁的开通或者即将开通，大家去到核心cbd的距离都差不多，特别是11号线和18号线的开通，加强了荔湾、番禺到天河海珠的联系，少了很多割裂感。

二是前几年概念很热的板块，随着各种利好的尽出，可讲的故事不多，导致热门板块挤水分也比较厉害，反倒是那些前两年涨幅不高的板块，因为生活配套的成熟，反倒没那么多的泡沫，相对稳定的表现，也赢得了刚需的青睐。

以前是几个热点板块看起来很有潜力，现在开始有点四处开花的感觉，从豪宅到改善再到刚需市场，都有这样的趋势。

好，以上是我对25年广州刚需上车的逻辑分析。

具体哪个板块好，哪个盘更好，要不要尽快上车，是选新盘还是二套淘笋盘，那是更复杂的问题，后面再慢慢分享。尤其是需要卖房要置换的朋友，整个流程会比较长，也非常考验执行力。

如果需要在广州买房，也可以考虑我们团队的深度咨询和买房服务，给你专业、全面、细致、周到的买房体验。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

最新文章

复盘万博悦府| 番禺改善标杆，贵有贵的道理

越贵越受欢迎？简单聊一下珠江春

24年广钢二手卖了310套，谈谈它的确定性

简评| 800-1500万预算，保利天瑞还值得买吗

从24年热销盘，看25年刚需选筹逻辑

2024年广州销量最好的十个新盘，为什么是它们

聊聊房产博主的2024年感悟

广州塔南广场开业了，我觉得没那么差

11号线开通，这些板块确实受益了

300-400万预算，不要老破小，重视教育的刚需该怎么选

警惕利用率超级高的新盘

广州缺得是“好房子”

不同需求年底的选筹机会

从广州上一代网红盘看现在的网红盘

600-800万预算，选天河海珠还是番禺黄埔？

300-400万预算，广州年底选筹策略

科学城好还是老黄埔好？

现在还有必要割肉卖房吗？

三年前的网红盘怎么样？踩盘中海观云府

高层会议定调后，都说广州楼市要回暖，不买房可以吗？

300-1000万预算，12月怎么买？

为什么番禺可以比天河海珠贵？

盘点1-11月广州新盘销量榜，为什么他们卖得好？

为什么建议大家买房前做个咨询？

一年卖400套，金碧花园道出了广州刚需买房的秘密

年底了，广州800-1000万的买家更纠结

从光大花园的热销，看海珠西的选筹策略

4000字长文 | “新广”选筹建议

不制造焦虑不哗众取宠，为什么大家愿意找我买房？

广州11月也卖爆了？12月买房建议

解读11月广州二手成交榜

广州刚需和改善市场都在变化，窗口期越来越短

我一个全职奶爸，怎么就当了房产博主！

广州11月行情遇冷，但市场在悄然变化

没必要嘲讽万科欧泊

广州“全面”放开，新广选筹指南（4000字长文）

卖房还是很难，现在还有必要“割肉卖房”吗？

关于果爸看房

契税降低、落户放松，广州刚需要上车了吗？

低密度小地块，越秀怡新路项目测评（带户型图）

为什么建议大家买房前做个咨询？

广钢的困局：一面不缺买家，一面割肉出逃

不同于天河东，海珠西现在是这样的选筹逻辑

很少玩噱头，为什么还有这么多人咨询我？

信号越来越明显，刚需是不是该上车了？

广州行情在变，很多人慢慢丢掉了机会

为什么建议大家买房前做个咨询？

利用率130%来了，越秀怡新路地块测评

广州利率重回3字头，很多人慢慢在丢掉机会

为什么建议大家买房前做个咨询？

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉