一是板块轮动的同时，网红盘在变换。前两年是老黄埔、黄陂，这两年是花地湾、万博。去年还在高位出货的红盘，今年就开始价格大跳水，甚至连成交都很少。
二是买家的选择也在变化，前两年火的是刚需刚改盘，小户型更受欢迎，这两年改善豪宅反倒更好卖，越贵似乎越有市场。
300-400万的房子一降再降，卷户型卷价格，但是800万1000多万更加坚挺，所以有些豪宅开发商比卖刚需盘更傲娇。但不管是刚需网红盘，还是改善网红盘，最后都要进入二手市场，接受下一个买家的各种挑剔，所以现在卖得这些很火的新盘，以后会怎么样，也可以参考前些年的网红盘现在的市场接受度。好，接下来让我们消除一些新房滤镜，从更加真实的二手角度去看。前几年的网红盘，城光、观澜府、万博和樾府、金域曦府等等，我在一手时期都看过，进入二手之后，也先后去踩了盘，但正式写的第一个踩盘报告，却是观云府。这个盘可以说踩到了上一波行情的尾巴，清盘很快，没有被这轮下跌行情毒打，同样中海开发的江泰里和观皓府则没那么幸运，尾盘都是大降价才卖得出。观云府因为刚交房，放盘的不多，不满二加上买入成本高，短期内大概率没什么交易。但是看它的外立面、园林、大堂、会所等等，可以对比21-22年新盘时期的宣传，看看哪些是交付到位，哪些是货不对板。 随便搜一下当时的软文，再看看现在的实景，你们自行体会。具体的测评，可以点击查看 三年前的网红盘怎么样？踩盘中海观云府因为是中海开发的，所以那些买中海其他盘的朋友，可以重点参考下。当然了，还有同在海珠西的江泰里，现房还是蛮香的，你们也可看看实际交付水准。 如果从二手角度来看，这种57层+4梯6户+学校一般+花园很小的盘，你会买单吗？你的心理价位是多少？这个时候你会发现，会所吸引不了你，玻璃幕墙外立面那些新盘也有，新盘的户型更卷了，地铁海珠西到处都是。再说了，这里700多万买105平的小4房，旁边的燕语堂悦110方户型更有优势，还不用这么贵，不需要这么高的交易成本。至于放盘1100多万的164平大四房，同样价位你是不是会优先考虑大境、和樾府或者天瑞？小户型没有学位，户型打不过现在的新盘，大户型错配、达不到改善对园林的要求，现在要卖几乎没市场，也不在99%的买家选择方向上。万博板块这几年一直很火，只不过前面是越秀的和樾府，现在是华润的万博悦府，新盘时期都火的一塌糊涂，价格也是番禺的顶流，支撑着番禺的天花板（南天名苑，星河湾这种豪宅不算）。万博这边的供应也很密集，好在和樾府基本卖完了才到悦府。也正是有悦府对板块热度的延续，以及万博本身的关注度，和樾府来到二手，热度也居高不下，带看量很多，且有了两位数的交易量。当然这个行情，亏本是不可避免的，成交价也被旁边的华润压着，但能在营销满天飞的新盘中抢到部分客户，和樾府的价值认可度还是蛮高的。前几年的和樾府是非常稀缺的，万众瞩目，还一房难求。只不过，当时没有对手，不代表未来几年没有对手。这不马上就出了个万博悦府，同样做改善，利用率提上去了，还有确定性更强的学校。以后这大概也是番禺的格局，置换的改善买家愿意买的大概率还是万博，他们没太多选择。而学位溢价也会是影响两个盘的重要因素，悦府现在贵，以后大概率也会因为学校持续更贵，除非学校出现重大变化。
“相对稀缺性”这个逻辑，同样适合城市之光、富颐华庭、珠江花城包括花地湾的金域曦府这些红极一时的盘。但这种稀缺度很快被稀释，花地湾万科自己就一堆供应，上车门槛还越来越低，曦府北向3房2卫94平，朗庭只要79方，而花地湾的上车门槛被和颂和浣花里又一度拉低到71平的3房。老黄埔则是因为一堆旧改，叠加目前低迷的市场，户型也是越来越紧凑，中央公馆81平只做了1.5卫，我未来方洲79平就能做到3房2卫还是南向，而城光的A区，92平很多都是北向。未来方洲位置差点没关系，在价格和户型上找回来，便宜是一方面，我也给配建学校，户型赠送还更多，让买家感觉占了便宜。好在城光因为确定性/位置关系，在400-450万这个区间，还是有人接受，买的是它的确定性：学校不用等，不是超高层（F区），玻璃幕墙外立面，位置更近鱼珠。再延伸一下，未来方洲也会面临对手，那就是旧改后面的组团，不远处的海丝城，双岗停车场地块，将军山地块。他们如果继续卷户型，卷价格，现在卷别人的未来方洲，明年就会遭到背刺。天瑞的107方，125方，未来是谁会买，现在比华景天河公园那些旧了20年的二手更好吗？现在那边当然不是很方便，8年之后、10年之后呢？ 保利天汇火了这么多年，现在5万的单价是贵了还是不贵？ 以后金融城的二手置换买家，会选这里还是去老黄埔买超高层呢？天河和樾府单价比周边二手贵了起码50%，是虚高还是周边被低估？以后整个同和到梅花园的改善置换中产买家，他们会买去哪里，或者他们有哪些选择呢？这个板块还会有配建名校+大花园改善新盘吗，还是愿意去天河东，甚至去番禺、荔湾选其他平替的改善盘？天河序没有学校是硬伤，但交房后还是如此吗，如果有机会蹭到和樾府的学校，是不是会因为更强的户型和品质逆袭和樾府呢？如果学校不行，是否会陷入旁边金茂府的宿命，怎么涨上去的，也要怎么跌回来。上面有些问题，很多是现在没有答案的，但部分结论是有迹可循的。一手时期热的，进入二手大概率还会被市场关注，有楼龄因素，也有板块聚集效应，更有相对优质的稀缺性。我这里不是单纯的说这些网红盘不好，或者一定要买产品更新的新盘。这一篇其实不涉及对错，只不过希望大家在选的时候，不要被新盘的营销蒙住了双眼，尽量站在二手维度去评判它的价值。因为户型新规，加上目前低迷的行情，相比同板块的二手，新盘大概率更有让你入手的冲动，同样面积的房子，新盘肯定会带给你更强的功能，这些都是新产品赋予的价值。但如果我们结合板块，配套，稀缺性这些因素来看，你可能又会稍微冷静下思考，哪些是很重要的，哪些是具备新盘滤镜的。还有一点在于时间，有些买家也是没得选，不能等。比如不可能等到明年后年再去买婚房，比如孩子25年上小学，也不可能拖到二年级再买。好了，如果对于广州买房有更多疑问，欢迎预约深度咨询，考虑我们的全流程买房服务。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
