今年广州拍地接近尾声，就等着31号绢麻厂地块为2024年度划一个圆满的句号，虽然今年的句号小了很多。下半年拍的一些地块，也让不少买家对于年底是否上车感到纠结，在考虑是不是等这些新项目出来再作打算。比如绿城拿了番禺广场，越秀在海珠西坐庄，许多总价300-800万的买家，可能都在考虑等一等。不完全是价格维度的考量，等下去的不确定性在于：他们的产品和价格是否能满足你的需求，明年上半年的市场还会如今年一样冰冷？以及这些盘的配套是否合适？另外一个成本则是持有周期，如果等这些新项目，交房时间又要晚至少一年，多出来的利息成本也不少。那么年底还有哪些机会呢？看看不同需求的买家有何不同。我们团队每年都会接到不少学位房需求，这部分买家需求明确，也想清楚了一套学位房未来的风险，但他们不在乎，好的教育资源，是他们买这套房的底层逻辑。一般来说，学位房在9-10月份之后交易比较活跃，最晚到第二年的2-3月份，毕竟4年底之前要完成所有流程，将户口迁进去，提前半年是有必要的。从微观市场我们也发现，近期越秀、天河北、天河公园西门和华景的学位房交易比较活跃。比如越秀，不只是东风广场、锦城花园下半年一直有稳定的交易，东堤湾最近两个月热度也比较高，一些便宜的3房2卫在国庆前后都出掉了，你现在再去看那种南向119平3房2卫，不仅数量少，总价也不便宜。那些那些挂牌600万出头的两房，这半年也陆续被买走，现在再想谈到500多万，难度很大。所以孩子25年或者26年要上学的朋友，要抓紧时间，未来的一个月以内是窗口期。一是笋盘卖掉了一批，你再想淘笋，要等，但你们没有多少时间了；二是年底银行不放款，过年前后中介放假、有些卖家也不愿意卖，等到3月份的话，不说市场好不好，那个时候时间太赶，你自己也很被动了。当然，大部分买家对于越秀天河的学位壳、学位房还是接受不了，200-300万买个老破小500-600万买个小两房，好的三房两卫700-800多万，楼龄差不多20年，甚至买不到南向。如果你想要楼龄新，产品好的次新或者新盘，又需要不差的学位，选一些挂牌名校的新学校作为平替也不错。学校不差，楼龄新户型好，当然要在地段、配套上做一些妥协。这里的刚需和首套和总价无关，虽然很多人将这部分买家的总价划定在400-500万以内。如果按照这个价格区间，我觉得是可等可不等，具体看你的需求。如果对学位要求不高，下半年拍的几块地，都可以观望下。比如绿城番禺广场和海珠客运站地块，龙湖沙溪地块，中交三滘立交和越秀几个广府系刚需盘。
老黄埔还是300-500万总价深度厮杀的板块，双岗停车场的入市，会给片区带来更多压力。但没必要为了等而等，300-400万区间段近地铁的期房，很多盘已经没货了，或者在进入清盘阶段，当下还有得选，等到明年上半年，大概率就是边角料楼层和位置了。但这里要看具体的选筹是否匹配你的需求，以及你等明年的新盘是否会更好，具体问题具体分析吧。但不管怎么样，即使有些准现房项目户型不是新规，但在交房、配套、产品品质具备确定性的前提下，年底反倒是不错的时机，等明年小阳春，这些开发商估计又会傲娇一段时间。刚需的底层逻辑是配套，地铁是基本需求，或者有比较好的学校，还能靠近核心地段，当然，如果本身在成熟板块就更好了。
改善需求的选筹，我这半年分享了很多，底层逻辑就是：买。有些是卖掉了房，在纠结选哪里，有些是有几套房子要卖，也有资金在手，考虑是买了再卖，还是卖掉房子了再买？对于有资金在手的朋友，操作会比较灵活点，选择自由度也更大——毕竟现在新盘还没有涨起来，绝大部分改善盘也还有货，同时又处于销售尾声，甚至有25年下半年就要交房的准现房、低密度项目。要么本身具备稀缺性，地段很难复制，产品很改善，密度不高，不一定要有地铁，但好的学位是加分项。
要么占据优质地段的同时，附加的各种配套很强，地铁商业都有了，产品也不差，靠近几个核心CBD。
产品力本身未必具备绝对稀缺性，但未来周边拍地，地价只会向上走，不会越卖越便宜。
从明年的供应来看，800万以上，硬伤比较少的改善盘，不会有太多选择，近几年进入二手的改善盘，别人也未必愿意按照你的价格卖。另外现在但凡3000万以下的产品，都是有硬伤的，我们也要从二手的逻辑去思考，这些硬伤对于以后的改善买家，是否有足够的抗性，或者硬伤之外的优点，是否很容易被取代。我这两年接到的咨询太多了，明白大家顾虑是差不多的：怕现在卖在最低点，又担心明年继续下行自己的房子还要降价；怕明年行情起来买不到，又怕明年市场还会更差。
市场怎么样谁都无法控制，我们要做的是合理选择，且能够执行下去的策略。这个节点和大环境，卖房也好买房也好，往往需要对抗人性的弱点，要做出决定很难，做出正确的决定更难。没关系，这也是市场洗牌的必要筛选，正确的事情，往往是有难度的。理论说太多意义不大，知行合一才是底层逻辑，咨询过我的粉丝，应该知道我说的什么意思。过去半年的窗口期，抓住机会的不多，很多人已经错过了未来几年最好的节点。好，如果有任何广州买房的疑问，欢迎深度咨询、加入我们买房VIP，给你提供全流程咨询+买房服务。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
