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300-400万预算，不要老破小，重视教育的刚需该怎么选

财富 2024-12-25 23:58 广东

-正文-

这个预算确实可以买到学校很好的房子，但在越秀只能买一些20-30年的老破中、楼梯房，天河北只能买一些加装电梯的两房，楼龄起码是20-25年以上，即使在华景，也只能买到一些朝北的原装电梯两房，楼龄去到15年以上了。

这些学校的口碑是有目共睹的，家长认可度很高，但房子确实比较旧了，最多买一些两房，也无法满足很多家庭的居住需求。

如果可以略微降低对学校的要求，接受贴牌的新盘、次新盘，选择可以更多，也能买到更新、更好的房子，我们来盘一盘各个区有哪些选择。

黄埔：

前几年黄埔比较热的学校是东荟花园小区、怡园小学、黄广附等，这两年开的新盘引进了不少“名校”，买家的选择也多了。

老黄埔板块比较热门的还是城市之光，从一手火到了二手，配建的华南师大附属开发区实验小学由区教育局和华南师范大学合作创办，品牌不差，硬件设施也比较好。

F区不是超高层，离大沙东地铁站比较近，北侧就是黄埔儿童公园，周围环境还过得去。不过这个价格买南向比较难，可以买到北向78/81/88平左右的3房1卫。

绝对次新楼龄，所见即所得，老黄埔核心位置，近地铁有商业，比较适合预算不高，在市区工作的刚需。

平替盘是对面的中央公馆，确定能读怡园小学北校区，也是省一级的学校。

和城光在几乎同一地段，对面有公园，东侧有河涌，相比文冲以东，周边没有太多城中村。离大沙东地铁站也比较近，和城光交通便利度是一样的。

性价比目前来说也不错，北向3房1.5卫300万左右，南向3房2卫400万上下。只不过收楼要一两年后，还得接受超高层，花园也不是特别大。

如果是科学城，现在性价比比较高的是二手，保利罗兰国际二期南向3房2卫，大概330-350万可以买到，楼下就是开发区小学北校区，位于区府核心区，周边有万达、至泰等商业，去萝岗站也不算特别远，大概1公里左右。

其次是香雪那边的品秀星樾，楼龄比罗兰更新，引进的是广外贸附属科学城实验学校，九年一贯制，生源较为纯粹，能直升，还能享受周边东荟城的培训资源。

300万出头可以买到北向99平左右3房2卫，近期成交的南向108平3房也不到400万。

其他比如大壮一期，放盘价比较贵，二期性价比又不高。科城山庄学校不错，楼龄次新也近地铁，但是100平只做了1卫，也要400万左右。

番禺：

番禺好的公办学校集中在市桥，但那边的房子普遍比较旧，多数也不近地铁。或者是亚运城，但那边位置比较偏僻，更适合200-300万的刚需买家。

目前适合买的板块要么是创新城，要么是番禺广场-客运站附近。

万博虽然是核心区，但旧学校整体一般，房子也比较旧了，户型也比较差。要么就是单价贵总价高的新盘次新盘，比如长隆悦府、万博和樾府，前者的学位是顶配，但上车门槛接近600万。

创新城附近目前就是越大星和盛世锦城，前者引进的是番广实验教育集团，九年一贯制比较省心，后者引进的是番禺中学，既然是贴牌，也别要求太多，起码入读方便，房子近地铁总价不高，对刚需买家也比较友好。

番禺广场本身没有太多盘，有配建学校的是龙湖金地天峯，不过现在小面积也没货，只能选旁边户型更好、但位置稍微差点的保利朗誉，虽然不是琅誉配建的学校，但也处在广外贸番禺附小的招生地段范围内（番禺教育局已公示），确定性比较强。

白云：

以前公办教育比较好的是金沙洲或者岭南新世界，不过这两年也被新盘分流，主要集中在白云湖板块。

云湖花城配建的九年一贯制学校引进的是白云广附教育集团，名校+九年一贯制，还有地铁加持，对刚需家庭比较友好。

对面天悦云湖也能读，不过接送便利度差一些，要过一条主干道。

白云湖的劣势是离核心CBD比较远，位置便，缺乏医疗和商业配套，产业目前还比较虚，需要时间去兑现，但有学校和地铁，在西边上班、预算300-400万的刚需买这里，也不是不可以。

如果希望地段成熟，只能考虑岭南新世界的二手，那边配套成熟很多，通勤珠城也比较方便，不过要接受楼龄变旧的趋势。

荔湾：

荔湾这个价位选哪里之前说了很多遍，不过现在花地湾小面积卖得差不多，选择比较少。

反倒是广钢经过一轮回调，现在有了一定性价比，生活配套发展的比较成熟，学校也有成绩出来，辅导机构也比较多，适合对教育配置要求更高的家庭。

随着11号线的开通，广钢和琶洲、金融城的距离也在拉近，对板块的价值是有明显提升作用的。

天河海珠：

要么是相对比较旧的，要么是位置比较便、没什么配套的。

海珠的新盘次新盘集中在海珠西，但那边新点的学校一般般，比如海珠小雅的小三房，星汇海珠湾的两房，楼龄很新。旧的比如光大、翠城，也只能买一些两房，楼龄也10多年或者20年，和华景差不多。

天河要新点、学校也不错的，只有天河东可以选。

要么珠江花城要么天河润府，教育确定性不错，小学是体育东教育集团，初中不确定，但华润会配建，有一定的期待空间。

但这个板块的硬伤是通勤非常不方便，缺乏成熟的商业配套。

刚需家庭这个时候要面对的是，为了地铁选老黄埔还是选似乎“更有价值的“天河，愿意忍受配套不成熟，还是接受老黄埔的城市界面，外部环境？从教育的想象空间来看，我还是略微看好天河一点。

以上是这个价位的买家，大概可选的一些方向。

最后再总结下：

一是不同工作区域的买家，选筹方向肯定也是不同的。

适合别人的未必适合你，如果不清楚怎么抉择，建议做个深度咨询。

比如你在西边上班，选广钢花地湾没问题，你在番禺、海珠通勤，留在番禺也没问题。总之不用舍近求远，为了太多不确定性的预期选筹。

二是这个价位还是不能要求太多，必须得有所取舍。

老黄埔有地铁配套成熟，一二手都有的选，但是城市界面不行，供应量大；创新城有学校、近琶洲金融城和万博，但配套还不成熟；白云湖学校地铁都有，商业也在发展，但地理位置离珠金琶比较远。花地湾是老城区，学校配置也比较高，但你就不要对小区舒适度要求太高。

三是对教育资源的需求，每个家庭有自己的标准。

符合自己需求即可，没必要盲目追求学校，但也要给孩子提供一个相对良好的环境，同时也要关注附加的教育资源，不要完全被房子本身给绑定。

总之，回到自己最原始的需求上来，做好优先级排序，选择适合自己的。

好了，如果对于广州买房、刚需上车有疑问，欢迎预约深度咨询，或者考虑我们的买房服务。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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