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广州11月份二手成交数据出来了，简单分析一下。
从活跃板块来看，同德围-罗冲围依然是中心六区交易量最高的板块。为什么用“依然”呢，因为除了2月份，其他10个月，罗冲围板块一直排在第一位。
如果你预算在200-300万之间，大概率知道罗冲围，主要就两个盘，富力桃园和富力半岛。
这两个盘都是以小2房和小3房为主，总价不高，居住人口比较多，基本的底商很成熟，虽然在白云，但离老荔湾很近。富力桃园的园林更大，配套更丰富，而富力半岛那边还有13号线的潜在增量。
所以我们能发现，在靠近主城区，总价又不高，配套成熟的板块，还是很受刚需买家欢迎的。为什么这么肯定是刚需呢？因为那边平均成交面积是76平，说明又大量的小面积成交。
排在第二位的是黄埔区府，也是今年榜上的常客。
目前区府板块接近进入存量市场，从改善到刚改都有，基本上是科城山庄，新福港鼎峰，保利罗兰国际二三期，大壮名城这几个非常次新的盘。
在售的新盘只有大壮二期，其他基本上是10年以内楼龄的，特别是保利罗兰国际，有两房三房和四房，三房有一卫和两卫。
它的楼龄绝对次新，花园大，户型在旧规里非常方正，还位于区府比较核心的位置，周边地铁、商业、医院资源都比较集中，学校在楼下，均衡性非常不错。
所以保利罗兰单盘的交易量也非常高。
同和板块排在第三，并不意外，那边就是纯二手市场，因为近珠城，有地铁，配套成熟这些优势，加上这两年价格回调，也比较受刚需改善认可。
天河北、天河公园也持续在榜，说明学位房需求一直不缺，这个数据和我们的经验规律对得上，9月份到第二年2-3月份，学位房购买力会持续入场。
其他老城区的板块，如康王路，西关，东晓南和东山口，成交平均面积都维持在70多平，说明还是以一些两房、小三房为主。
如果看活跃楼盘，会稍微有一些区别。
富力桃园在榜首非常合适，它支撑起了整个罗冲围板块的成交大头，而且是常年上榜。
虽然广州大道北板块没有上榜，但岭南新世界一直非常热，可以理解为教育配套更好、有地铁的富力桃园。
整个岭南新世界是一个开发20年的超级大盘，配套应有尽有，学校就在小区内，有商业有地铁，花园大园林绿化好，是自住便利度非常高的盘，而且选择也很多，楼龄新楼龄旧的都有。
金碧花园就不用多分析了，和富力桃园常年在前十的榜单上。
华景新城和翠城花园下半年经常上榜，也印证了学位房买家入场的逻辑。光大花园的学位虽然强，但不只是学位，它的交易量一直非常稳定，不太受行情影响。
知识城的时代天韵和万科幸福誉也在榜上，说明知识城板块还是有许多购买力的，特别是这种核心位置的次新盘，配套成熟了，楼龄又新，关键价格也便宜，性价比确实不错。
好了，从这些榜单，我们也能看到一些选筹趋势：
一，类似知识城，黄埔区府，罗冲围这些板块，配套成熟又是存量市场，在价格回调后，还是有很多刚需刚改买家关注的，现在性价比确实也不错，所见即所得，楼龄又非常新。
所以其他进入存量市场，又有很多次新盘上市的板块，二手也可以淘淘笋盘。
二，虽然很多人觉得人口在下降，但优质学位房还是有市场的，只不过这类优质学位房也要接受价格下行的现状。
三，从罗冲围，东晓南，黄埔区府一直成交火热来看，选择居住体验好，配套成熟，而且位置又不是很偏的板块，大概率不会错。或者说，预算300-400万以内的房子，要关注的关键点还是自住需求。
四，光大，翠城，华景这些带强学位的盘，虽然楼龄旧了，或者有些户型也不给力，但还是能够保持不错的交易，也能够指导我们接下来选筹的方向，好的学位确实能够影响流通性，不管是300万500万还是800万1000万的买家，多数还是需要一个不错学位的。
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