越秀怡新路项目的速度很快，9月30号拿地，10月中旬就传出了各种节点，11月开放售楼处，12月底开盘，也就是60天拿地到开盘。关注这个项目的买家不少，因为2.99万的楼面，差不多只有“一街之隔”的和樾府、天河序成本的6成，按照当下这个行情，可能售价不会高过梅花园这两个盘的成本价太多。但问题是一个属于天河一个属于白云，到底是便宜的更有性价比还是贵得更有价值？我们来全方位测评一下。北侧正对着中铁18局的项目部，西北侧是这边楼龄次新的恒大御府，稍远点是云山熹景。东北侧有一个不利因素是三九脑科医院，部分买家会介意看到医院的招牌，或者对着医院。东侧马路对面是一排沿街的五金批发建材建筑商铺，都是低矮的建筑。南侧是阳光家园、单体写字楼和某单位宿舍，西南测是创意园，楼层都不高，整体看不出什么负面影响。我觉得可能会有影响的是园区东侧和项目临近的这栋楼，挂着“整形中心”的大字，楼高大概10来层，也不知道晚上会不会发红光，如果要买西南向的朋友，可能要关注一下。项目北侧临怡新路，双向四车道，东侧是双向八车道的沙太南路。因为我是中午去的，怡新路车流量不是很大，但是沙太路的车非常多，噪音粉尘很大。我从梅花园地铁站沿着怡新路走过来，然后又绕到沙太路一直到妇幼保健院，整体的感受是，外部环境不差，路上来往的电动车、行人也不多（可能是非早晚高峰的原因）。周边的配套一目了然，大型商业要么是金茂广场，要么是最近新开的广垦一号。不过前者距离稍远，从金茂府到项目的展厅大概1.6公里，我常规步行速度是17分钟。广垦一号就近很多，不到500米距离，走路五六分钟。金茂府开业多年，业态比较丰富，逼格看起来更高。广垦壹号暂时看不出来，进驻的商铺还不多，目前是麦当劳肯德基星巴克这些。旁边还有个嘉华广场，那里的潮汕菜挺好吃，创意园里也有一些餐饮店。当然了，无论是怡新花园、云山熹景还是对面的恒大御府，都有比较成熟的底商。北侧200米沙太路上就是18号线沙太路地铁站，在三九脑科医院楼下，以后2个站到冼村。北侧怡新路有一个公交站，两个站可以到3号线梅花园地铁站。从3号线梅花园B出口走过来，大概900多米，步行9-10分钟。宗地面积4.7万平米，住宅面积大概1.3万平米，计容建筑面积3.2万平方米，容积率2.5。因为体量小，只能做3栋楼，大概300户的体量。主要是88平和105平两个面积段，从现在的规划看有3个不同的户型。规划有一所小学和幼儿园，但是品牌目前没有确认。位置靠近东侧沙太路，目的是让住宅低楼层规避部分噪音。不过需要提醒的是，来自校园的声音，也不会让很多人愉快。如果按照这个排布看，3栋位置是相对安静点的，不过朝东的梯腿会比较吵，特别是高楼层，因为靠近沙太路。西南侧的应该会很安静，但同时采光又会受到影响，尤其是105平西南向的户型，只有下午才会有太阳直射。1-2栋会比较尴尬，105平（蓝色户型）靠近北面的怡新路，噪音会大点，88平会稍微好一些。我觉得可以这样筛选：88平西南向＞105平（绿色）＞88/105平东南向。有些专业的公众号会做微观的日照分析，我就不过多分散套路了。至于具体的户型图、交付、公共区域、外立面等细节，就等更多的信息出来再慢慢分享吧，反正也快开盘了。按照25%的阳台赠送率，户型利用率怎么也要去到120%甚至130%，88平和周边100平甚至110平二手差不多，105平和周边130-140户型也差不多。再加上配建学校这个优势，还是能够吸引不少市区刚改客群，或者周边总价预算不是很高的置换群体。和樾府拿地价5万，配建了九年一贯制学校，引进广州中学教育集团，总建面16万方，是云悦府的5倍。最小面积108平，也做了4方，然后有124平，140平，180平一共4个面积段。虽然越天和的容积率高（3.65），但是放在当下的广州市场，这样的容积率+全四房+引进顶级教育集团，足够让很多改善要学位，又对交通、商业配套要求高的家庭买单。
旁边天河序作为后来者，吃亏在学校不确定，如果以后被分到四海小学，就会比较尴尬。但天河序户型做得不差，占地面积差不多5万方，容积率相对更低（3.0），现在单价比旁边低了几千，也具备不错的性价比。从定位来看，梅花园两个盘都是纯改善，起步就是四房，2梯4户3户或者2户。天河序目前入门总价在750-800万，和越府850-900万起步，门槛相对比较高。云悦则是典型的刚改盘，只做88和105平两个面积，不做大面积，降低总价门槛，按照3万地价6万单价来算，上车门槛500万出头，大户型单价高点，大概率不超过700万，单价6.6万。所以从单价和总价这两个维度，天河与白云的已经区分开来，这也是越秀作为操盘手必须做的事情，如果做成大面积，岂不是要和自家项目打擂台。现在封顶做105平，在总价段上会抢一点天河序的客户，既然学校不确定，干脆买更便宜的白云，这边离地铁口更近，总价更低，而且还有学校。小户型则会对周边的二手形成降维打击，金茂府88平才做1卫，挂牌价也要500万出头，两卫去到了107平，挂牌价600多差不多700万，这边也就500来万，是一个利用率起码120%的3+1房，是不是极具性价比？对比旁边的云山熹景，后者110平才做3房2卫，套内只有88平，总价也要500多，楼龄去到了15年。既然都是白云，总价差不多，是新房同样也在地铁口，也会配建小学，怎么选大家心里有数。我相信大家都希望知道简单粗暴的答案，到底能不能买。不过目前肯定不能简单下定论，一是看你具体要什么有多少钱，二是看你大概适合买哪些板块，有没有更好的选择，三是看到底开什么价格。户型、配套当然没问题，但300来户的体量，加上刚改的定位，也仅限于板块内部的结构性稀缺，对于那些看不上周边二手，在体育西珠城上班，或者从天河北、同和梅花园置换过来的刚需刚改买家来说，这里还是挺有吸引力的。只不过盘毕竟小，也不够改善，以后去到二手市场，也缺乏强有力的头部效应。如果从500-700万总价段来看，天河海珠也有很多选择，甚至去荔湾区番禺能买到同样配套甚至更强配套的改善盘，就看你如何取舍自己的具体需求了。当然，作为以户型取胜主打性价比的新盘，周边的二手在它卖完前，肯定是非常难受的。好，如果你还有什么广州买房疑问，欢迎约我的深度咨询，给你更合理、更精准的分析和判断，提供全流程咨询和落地服务。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
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