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越贵越受欢迎？简单聊一下珠江春

财富 2025-01-12 22:49 广东

-正文-

珠江春在春节前还是开了盘，价格差非常大，从4万多到7万多都有，稍微好点的起码都要5万以上，能直面看江的180平大户型6万起步。

今天就不深究他们到底卖没卖10个亿，简单聊几点看法吧。

（一）

从定位来看，他们做大户型做改善没错，这种逻辑类似万博悦府或者白鹅潭，两个板块常规盘的价格都不贵，但是有江景概念或者有“唯一性”话题，就可以做出高逼格的定位。

老黄埔前几年很火，从24年开始严重内卷，户型越做越小，上车门槛越来越低。22年城光的三房两卫要500万，还是北向超高层，24年隔壁不远处的未来方洲只要300万，还是南向，实用和城光很接近了。

珠江春向上兼容，起步总价600万左右，将门槛上升到天河海珠的改善，错开了和一堆3-4万单价的刚需盘竞争，这个思路肯定是更有前途的。

改善买家如果要在老黄埔上车，选择很有限，现在来看，只有珠江春比较有看头。

（二）

江景当然值钱，但既要看地段看稀缺性，也要看规划落地周期和时间。有钱人等个10年8年，我觉得也没问题，但如果一直是规划很难落地，这个江景就不怎么值钱了。

毕竟有江的地方，除了珠江新城琶洲金融城，番禺的汽车小镇、亚运城，白云的金沙洲，荔湾的茶滘这些板块也有，但是价值就打了很大的折扣，沦为改善看不上，刚需买不起的尴尬局面。

但不管怎么说，珠江新城以东沿江一带还是蛮有概念的，未来有期待空间，所以江景卖的贵也合理。

不看江的则没有太多稀缺性，同价位可选的盘也多，而且当下的单价，放在这个市场也不便宜。

（三）

一手卖房的时候，有各种故事可以讲，可以加很多概念，但是去到二手市场，你的房子要流通，不仅要看一手供应，也有一堆二手竞争，有核心区位置更好但更旧的，也有同板块楼龄接近，但是价格更便宜的。

从现在来看，600万800万1000万的二手买家在哪里呢？他们会来老黄埔买大面积，买改善盘吗？

（四）

珠江春的优势暂时还没完全发挥出来，毕竟江景的感官还不够，老黄埔的城市界面，很多改善买家还不是很认可，商业配套普普通通，学校还没定。

看一圈下来，各方面的确定性还不够。

同样价位，上可以选天河海珠的改善盘，从天瑞、大境到观樾、天河序，下可以选万博悦府，锦绣香江的住宅也是潜在的对手，从这些盘的地段配套和品质来看，珠江春只靠鱼珠概念和江景，竞争起来还是吃力的。

有地段品质更好的，有教育确定性更强的，有密度更低的，有配套更全面更完善的。

如果在学校，品质附加值等方面有更强的确定性，买起来更加安心，在25年的市场上竞争也更有优势。

（五）

老黄埔其他项目现在遇到了好时机，毕竟上面有高个子顶着，蹭一蹭热点也是可以的。

不过现在300-600万的盘，竞争也激烈，除了几个一手，还有城光，富颐，中鼎这几个次新的二手。

从户型来说，二手确实不如新盘，但各种确定性是更强的，买了就能住，还有比较优质的学校。新盘虽然也是批发名校，但一是开学还要好几年，很多人可能赶不上，二是各种情况都不定，经常还会闹出一些风波。

总之呢，在老黄埔尽量选交付更快的准现房，或者去二手淘一淘笋盘可能更好。

好了，以上是关于珠江春的几点简单思考，如果需要这个盘的详细分析，或者同样价位你更值得买哪里，欢迎预约深度咨询。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

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很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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