番禺是常规意义上的郊区，但这里的好房子并不便宜，从早就迈入5-6万单价的万博，到豪宅南天名苑以及星河湾的2亿顶复，从改善到豪宅，番禺甚至在某种程度上可以卖的比天河海珠还贵。
虽说卖得贵的盘属于少数，和大境、天瑞这些核心区改善盘没法儿，但既然在单价和总价上能卖的比其他郊区板块贵，能吸引这么多500-600万总价以上的买家，说明番禺还是得到了许多改善买家的认可。
好，来盘一下其中的逻辑。
先说下番禺各个板块的格局。
从刚需和改善的选筹角度来看，番禺的板块格局大概是这样的：
头部为万博，这里集中了大量商业和地铁资源，房价在番禺也是最贵的——不要拿星河湾半岛和南天名苑对比，那是脱离普通人的行情。
其次是番禺广场和创新城。前者有3号线18号线两条通往核心CBD的主要地铁，前几年的二手流通很活跃，吸引了不少刚需上车；后者在物理距离上近琶洲，还有大学城的概念加持，也聚集了不少刚需刚改买家。
再就是大石，金山谷，祈福，亚运城，沙溪，南站，最后是大夫山，桥南，莲花山，汽车小镇，洛溪南浦。
其他板块四面开花，单价普遍在3.5万以内；番禺广场和创新城此前也是4-6万的单价，现在则稳定在3.5-4.5万左右。
万博在番禺内部的地段具备唯一性，既是多条地铁的交汇处，聚集了多个的商业综合体，还有政府的持续背书，引进希音、海大、拼多多、欢聚这种龙头企业入驻，汇聚了大量产业人口。
以前万博欠缺的公办教育，这两年也因为各大教育集团的引进，开始向上发展；除了以前的3号线，现在还有18号线连通磨碟沙，也就是琶洲西区，未来还将通向冼村、东站，进一步加强和核心CBD的联系。
万博的很多改善来自主城区的外溢，尤其是海珠的中高端买家。
琶洲西区的成熟聚集了更多高购买力人群，18号线的开通也拉近了郊区与核心区的距离，万博作为番禺发展非常成熟的板块，在地理位置上相比创新城、番禺广场、亚运城、南站这些板块，更近核心城区。
从内部结构来看，万博作为整个番禺的核心区，自然也会吸引很多有实力的购买力，既然番禺有好房子，配套成熟尤其是商业比大部分天河海珠的区域还更发达，他们也没必要舍近求远去天河去海珠。
其次聊下选筹的逻辑和差异化。
800-1000万以内的购买力，在核心区主要是天河东和海珠西这两个方向。后天河北都是改善，珠城、天河公园基本都是二手，新盘也非常规。广园路以南除了沿江豪宅，其他都是刚需二手。
所以天河500-1000万的新盘，主要集中在广园路以北，从汇景、广氮再到智谷，珠吉街道，普遍是没有地铁，交通不方便，商业比较欠缺的区域。
海珠这边，琶洲都是高端改善，海珠中部、滨江东、中大附近没什么新盘次新盘，房子普遍都很旧很破。
只有海珠西刚需刚改才有得选，板块非常成熟，地铁密度很高，大量二手聚集，生活配套很齐全。
但这边的房子普遍是两极分化的状态，花园大、密度低的二手楼龄普遍15年以上了，过时设计过时，利用率也低；新盘或者次新盘虽然很“新”，但普遍是超高层，密度高且没什么花园，有些学校资源还很一般，刚需盘扎堆。
但即使是一些刚需刚改盘，单价普遍也要5-6万，稍微好点的三房两卫也要500多万，差一点的4房也要600万上下，好点的则要去到700-800万。
万博虽然在位置上属于传统的郊区，但因为地铁、商业、产业都有，现在还有教育的加持，无论从生活配套，公共交通还是教育配套，其实更能满足很多改善中产家庭的需求。
从我接到的许多咨询来看，很多500-600万以上到800万、1000万左右的买家，普遍要求4房，对学校要求比较高，地段希望比较核心，地铁商业起码有一样。
既然拿着600万700万甚至800万在天河海珠买不到很好的改善盘，倒不如降级对地段的要求来番禺，买一个配套全面，同时面积更大的四房。
现在800多万，也就是能买保利天瑞、和樾府或者天河序入门级的四房。
天瑞1000万以内的都靠近广园路，噪音很大，和樾府地段也缺乏潜力，125平的还不能直面看园林，天河序又不确定性能否读旁边和樾府配建的学校，既然没有学校，不少改善买家还是会比较纠结。
600-700万，在海珠西大概率就是光大花园的三房，但楼龄户型让很多人下不去手，燕语堂悦能买到小四房，超高层高、小花园项目。
在天河东要么是牛奶厂淘一些二手，要么买天河壹品或者保利天汇，前者现在无地铁，进清湾附中要看运气，后者各方面均衡，但意味着没有很突出的地方，地铁不近、学校不顶级、品质算刚改。
到底选天河海珠还是番禺？
天河东有智慧城，科学城和金融城概念加持，未来还是会有不错发展潜力，但现在要牺牲的就是生活便利度，出行不方便，也没什么强商业，学校也不算顶级水平；
海珠西买的现在是当下，次新、新盘未来供应量大，也存在很多不确定性，带学校、品质好的改善盘几乎没有，二手楼龄旧、户型也过时，也解决不了改善买家的问题。
万博则是以配套取胜，从交通、商业、教育、品质圈层全方面竞争核心区域的这些刚改盘，形成差异化竞争。
我们不能说谁一定好，更不能简单的用价格来定义这个盘的价值。
天河海珠胜在地段，更有想象空间，用位置优势吸引刚需刚改购买力入场，用潜力来夯实当下的价格体系。
但随着琶洲的成熟，18号线沿线其实也有明显的增量，万博和主城区的距离在“缩短”，同样能满足很多产业人口的通勤需求。认真的说，从万博到琶洲，比从广氮、智谷到琶洲，公共交通方便太多了，而即使是成熟的海珠西，可能也要转一两次地铁。
好，我想这就是过去几年以来，万博在价格上能对标天河海珠刚需刚改盘的底层逻辑，既然地段上天然有劣势，就用配套，用品质，用教育来进行差异化竞争。
好处是买家确实能享受到更强的配套，弊端是开发商也会通过讲故事卖出更高的溢价，这也是许多买家纠结的地方，“郊区比天河海珠还贵”，以后是不是不保值？
10年8年后怎么样，现在确实不好说，但以当下的市场来看，万博确实能满足许多改善买家的需求，这是许多天河海珠的盘满足不了的，要么价格就要贵很多，也超出了普通家庭的预算范围。
这也侧面反映，当下选筹逻辑在发生变化，CBD在扩张，产品在更新，不能简单的用一句“单中心城市”这个概念来形容广州楼市的逻辑。
好，如果你纠结要不要买万博，买科学城，买老黄埔，买设计之都，或者纠结天河东还是海珠西，是买新盘还是二手淘笋，都可以考虑我们的咨询和买房落地服务。
