300-1000万预算，12月怎么买？

财富 2024-12-08 23:05 广东

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回过头来看，9月底10月确实是非常适合上车的节点，各大开发商还没迎来金九银十，年度业绩没完全，姿态放的比较低。

两个月的小行情过后，市场已经发生了明显变化，好卖的消化的差不多。

但多数新盘还是有销售压力，各大开发商发力冲刺年末业绩，对于要买新盘的朋友，12月份大概率也是春节前最好的机会，没有之一。

先看刚需。

保利雅郡3个月基本清盘，69方刚开就被一抢而空；花地湾保利和颂和浣花里，主打小面积上车盘，也基本是售罄状态，朗庭的79平也没了；300万左右在番禺没得选，隽樾府就是2楼，现在只有保利朗誉和星汇城还不错；白云那边，销冠保利云境，年后估计就没什么楼层可选，云筑上品也在加推最后一栋，云悦趁着年底的东风，第一栋几乎抢空，大概率也会复制雅郡快速清盘的路径。

天河海珠的热销盘，现在可挑楼层也不多，燕语堂悦在推最后一栋，江泰里105平还有些货，小面积也比国庆时贵了，天辰府以价换量也有明显效果。

天河这边，天河壹品基本是3楼以下，保利天汇116平只有西南和东向，珠江花城进入尾声阶段，剩下的就是天河润府、城投天禧、麓誉府这种位置偏、配套差或者价格贵的，等明年几个对手盘卖完，也才轮到他们了。

改善市场甚至更好卖。

天瑞开盘一年半，进入销售末期，剩下的门槛要830-850左右，150平的11栋也没啥楼层，12栋又比较吵，难卖的是大户型，但慢慢卖也没问题，反正任务完成了。

和樾府经历了一些波折，现在园林和实体板房陆续开放，9栋刚刚加推，卖的也不错，只剩下最后的10栋没推，等到明年下半年，肯定只剩下一些边角料。旁边的天河序苦于没有学校，但更好的户型、产品力，更匹配不需要学位的改善客，等和樾府小户型卖完，差不多也轮到他们了。

大境就更不用说了，今年表现最好的改善盘之一，大地块卖的七七八八，小地块就3栋楼，货量本来就不多，即使花园小一点，但有地铁、商业和地段优势，根本不愁卖。

很多人注意到，明明8-9月份还是非常惨淡的楼市，在国庆之后的两个月，似乎突然就变了。

还是有原因的——

一是政策利好一直在出，前有降首付降利率，后面官方亲自下场提出止跌回稳，广州限购彻底放开，还拟放宽落户门槛，又减免了契税，极大的刺激了刚需上车和改善置换的需求；

二是国庆节前后的以价换量，折扣可以谈、付款可以谈，有些盘干脆直接降价。没有卖不出的房子，只有卖不出的价格，配套不行价格来凑。除了极少数改善盘价格一直坚挺，大部分的盘在9-10月份之后价格探底，确实很优惠。

再看看具体数据，确实相比之前有一些回暖。

10月份新盘网签10418套，11月网签8304套，而1-9个月新盘去化只有45144套，月均销量5016套。

从中指研究院统计的1-11月新盘数据来看，销量（面积）前20的盘，要么是具备较强品质感和地段稀缺性的改善盘，要么是有学校、有地铁、总价不高的刚需盘。

总结下来就是——高单价、高总价盘胜在品质和价值，刚需盘胜在配套，交通和户型。

这也契合前面的微观描述，很多低总价刚需盘卖的好的是上车小户型，而且很多近地铁、有学校的盘，货量也不多了。

好，12月份怎么买，其实跟着这份榜单看大方向就差不多了。

比如300-400万预算，往南就是番禺广场、客运站附近，隽樾府87清盘，要么去看看旁边的二手融穗澜湾，要么考虑保利朗誉。或者去创新城，盛世锦城和星汇城二选一。

荔湾现在去买二手才更有选择空间，花地湾和广钢的小户型基本清盘，锦上印现在也是96平起步，要么被动去榕诚湾，要么加一点预算。

不好意思，马上多个珑悦西关，老城区的刚需上车盘。

白云要么去比白云湖二选一，天悦云湖三期还是小户型，毕竟市场在下行，云湖花城离学校近，也是准现房，看你喜欢哪个。

要么去设计之都附近，或者说白云新城边缘区域，14号沿线那三个盘，看你具体价格。国贸相对偏改善，但是价格也贵一点，云筑上品是TOD，交通很有优势，保利云境是白云今年的销冠，主打的就是低总价容易上车。

黄埔选择会多一些，但在区府只能选到一些二手，或者是黄陂的新盘。老黄埔供应量大，新盘的户型更有吸引力，二手淘笋也没那么容易，但不要超过文冲太远，尽量靠近文冲选筹。

天河海珠这个价位也有一些可选，但要么位置比较边缘，要么配套一般，具体问题具体分析吧。

所以这个价位的优质盘已经不多了。

400-600万差不多也是上面那几个，可以买到一些四房。

如果是500万以上，还可以增加燕语堂悦，江泰里，大壮名城，越秀东晓路项目，当然还有上一代网红盘保利天汇。

明年海珠西、老黄埔供应量比较大，前者是刚需为主，后者做一些改善，总价区间会比较接近，不着急的可以稍微关注下。

600-800万已经可以在近郊区改善任选，也能够在核心区买到一些不错的。

刚改盘大概是以燕语堂悦为标准，有地铁有学校，配套也挺成熟。改善盘则是万博悦府，虽然是郊区，但属于整个区域的核心，几乎给到了所有成熟的配套。

当然了，像荔湾的臻园，科学城的大壮，老黄埔的珠江春，也是这个买家关注的目标。

800-1000万甚至1200万，无非就是几个熟悉的名字，天河的天瑞、观樾、天河序与和樾府，海珠的大境、珑璟台和江湾和樾，荔湾则有珠江天悦。

反正各有各的适合群体，有些没学校，有些没地铁，有些缺增量，有些临马路。不用替这些改善买家担心太多，要么并不需要房子带来太多增值，要么并不需要作地铁，有些对产品是极致追求反而不需要太成熟的配套。

从保值流通这个角度来说，还是锁定天河海珠吧，不着急的朋友，等下保利大围公园也可以。

这个价位的二手已经可以买到很核心、成熟的地段板块，只不过在新规户型的打击下，要买这些过时的户型，多数人是下不去手的。

所以我们倒能看到，近期越秀、天河北、天河公园西门、华景的一些大户型成交还不错，这些学位房买家，更看重教育的确定性和地段成熟度，对产品没有那么极致的追求，且这些区域没有新增，也没得选。

上到1100-1200万，珠城琶洲也有得，不过笋盘在10-11月消化的不错，而且也只是像保利心语，星汇园这种珠城的上车盘。如果要去天河公园，可能会等到一些笋盘，但也只是大三房，四房是买不到的。

至于涉及到卖房、学位房的情况，这个流程更长，执行起来难度更大，这里就不展开说了，需要咨询的朋友欢迎预约。

总结下这个价位，在12月的选择：

刚需不用为了观望而观望，这些有地铁，有商业或者学校的刚需盘，好点的也卖得差不多了，想等他们继续降价，我觉得难度很大，12月本来就是年底回款冲业绩，一定是春节前最好的节点。明年的新盘出来，等待时间又更长，也未必是更好的选择，而且价格也不知道。

对于改善，我下半年开始的时候就说过，想清楚了就择机上车。

有些盘卖的好也傲娇，等12月降价不太现实，所以你现在再去看看琶洲南，大境，天瑞，根本没有降价，甚至有些就没货了，你想买也没得选。

中间价位的，还有些考虑空间，一是海珠西明年有一些刚需刚改盘上车，价位估计是400-500万起步，到700-800万左右，二是老黄埔核心位置的几个刚改和改善盘也在蓄客中，保守估计也是400-500万起步，江景房源估计600-700万，相比金融起步一两千万的江景盘，老黄埔这个性价比好像也不错。

总之，刚需看地铁看配套看学校，改善更多考虑它的品质，它的稀缺性。至于要不要这个月上车，还是根据你的实际需求、紧迫度和资金情况来综合考虑。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

果爸看房

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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