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600-800万预算，选天河海珠还是番禺黄埔？

财富 2024-12-17 14:30 广东

-正文-

这是近半年来，很多过来咨询的买家所纠结的问题，看完这一篇分析，希望让你少点决策成本。

先看看天河海珠有哪些选择，你就明白为什么很多这个价位的改善买家宁可买番禺或者宁可等一等老黄埔。

目前天河海珠的改善门槛不低，好的四房，起步总价在800-850万以上，因为这是梅花园和樾府，天河序，天河东天瑞的基本门槛，海珠这边，对得起这个价位又是改善社区的，这两年基本只有四季和颂，江湾和樾，珑璟台，其他要么密度很高，超高层，甚至还有回迁房混杂。

大境就算了，门槛更高，户型也没有特别有优势。

要够上这几个相对好点的改善盘，基本上要踮踮脚，压力又有点大，只能去选一些产品力相对弱一点的。

海珠要么是相对均衡点的燕语堂悦，要么是现房江泰里，有朋友还可能会等等绿城客运站地块，或者越秀东晓南项目。

但说实话，两个盘的硬伤也比较大，前者南侧直面环城，后者西临东晓南路，且密度比较高，两个盘共同的问题则是花园比较小，要说很改善，也谈不上。

这不是某个盘的问题，而是整个海珠目前的格局，改善的门槛起步就是800万，剩下的都是刚需略强接近刚改的盘。

你要地铁你要商业配套要好户型，基本上都是可以满足的，学校也给你配建，或者现在全区批发教育集团，但对于品质就不要期待太高，也没太多花园，要买这些项目的大面积，又会让人纠结。

简单来说，在海珠西，你会住的比较方便，出行生活很便利。

天河的差异在于配套不如同价位的海珠。

这里要说明下，梅花园是例外，商业、地铁配置拉满，和樾府还配建了九年一贯制学校，但门槛也高了，之前108平便宜的也要接近800万，好楼层800+，现在125的4房，起步价实850万左右。

旁边天河序总价会稍微低一点，但是单价也差不多，户型更好，品质更加改善。

但梅花园的门槛也高，超出了这个区间买家的预算。

合适的就是天河东，基本上无缘地铁出行，配套还在发展，不是很成熟，盘也比较刚需。

天瑞当然是纯改善，户型好有学校，逼格也高，但107平也被嫌弃，价格贵不说，很多人也无法接受靠近广园路这个硬伤。

剩下便宜点的天河壹品，保利天汇，是过去的网红盘，要么品质很刚需，要么户型过时，完全落后现在的新规。更远点的文津府，珠江花城，天河润府，位置偏了，没有商业，交通更不方便。

所有这是买家在天河海珠选筹的纠结所在：预算不低，不想房子太将就，要方便要学校不差，也追求一些品质。

盘一圈下来，天河海珠好的太贵，在这个区间的品质又刚需，或者配套很不成熟。

为什么这里没说二手，因为相比新规产品，绝大部分买家现在是看不上这些二手的，有些事自己卖掉了三房置换上去的，四房也是标配。

当这一批改善买家没得选的时候，要么去荔湾，要么就去番禺万博，或者等一等黄埔。

荔湾的买家现在挺幸福的，能选到的准现房，户型虽然不是新规，但也不差，所见即所得，不用担心货不对板。更何况广钢中央公园还在兑现，画了这么多年的大饼，老业主熬了这么久，终于赶上了。

番禺被视作郊区，为什么万博板块这几年一直这么热呢？

一是番禺的资源都给到了这里，有产业有地铁有商业综合体，生活、出行都很方便；二是地段很核心，可供开发的土地就那么多，周边普遍是15年以上的二手，户型还过时，新盘具备相对稀缺性。

前有越秀和樾府，新房时期一房难求，二手热度也高；后有长隆悦府，不仅是番禺的销冠，在全广州销量也很靠前。

这个逻辑不复杂，毕竟很多买家已经用脚投票。

和天河海珠的盘相比，地段虽然差点，但是更齐全成熟的配套，更好的品质弥补了这些缺点。加上18号线去琶洲也很方便，并不比海珠西或者广园路以北去金融城、琶洲远多少，牺牲一些位置上的偏，选到学校、地铁、商业、品质、户型都很出色的板块，也并不意外。

图：房天下

这里也展望一下老黄埔，不只是600-800万，甚至有些900-1000多万预算的买家也在等珠江村旧改。

在鱼珠CBD核心位置，起步面积130平，最大180平，前排望江，新规户型，大面积玻璃幕墙外立面，注定是老黄埔的标杆。

从区位来说，老黄埔相比万博更靠近几个核心CBD，虽然这两年老黄埔热度衰减，但还是有许多买家对这里抱有期待。

值不值得买肯定要看具体价格，也并不适合所有改善买家，但不是我说这里不好，买家就不会等这个盘，这是两码事。

好，一篇文章肯定无法解决所有人的疑问，选哪里也并不是只有一个答案，还是看你适合哪里，看你的需求哪里更匹配。

并不是因为在核心区就一定更好，也不是因为属于郊区就低人一等，随着地铁的成熟发展，很多板块的距离被认为拉近，地段价值的逻辑也在潜移默化的改变中，价值的判断标准也在提升和演变。

最后再强调一句，房子是为人服务的，满足需求，住的舒服方便，才是底层逻辑。

好，有任何广州买房疑问，欢迎考虑我们的全流程买房服务。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

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很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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