其实从528放开之后，广钢的成交量一直比较热，上半年单月成交普遍是10几套，5月份开始突破20套，最近的9-10月份，一共成交了超过80套。
虽然放盘量小1000套，但是对比同样最近几个月一共个位数成交的牛奶厂，广钢的热度是买家用真金白银投出来的。交易量高涨的背后，却是价格的回调，年初成交价还是4.2-4.5的样子，到了下半年，两房三房的成交均价到了3.6-4.2之间。以交易量比较活跃的中海花湾C区为例，96平3房2卫已经到了370-380万，113平的大3房都只要420-430。去年下半年，很多85平的北向3房1卫放盘价都是400万出头，去年初74平的2房都要380万。不只是花湾，改善的如金茂府，海德公馆同样经历了价格的严重下挫，3房2卫的成交均价都来到了4.3万以内。所以不要被某些公众号“广钢涨价了”的言论影响，广钢确实也热了起来，带看成交量也迅速增多，但要涨价？看看就好。关注我半年以上的朋友应该也知道我对广钢的看法——既不在行情差的时候盲目踩，也没有因为暂时的回暖疯狂吹捧。适合这里的买家一定是这样的画像：在附近上班，对教育非常重视，希望能兼具居住体验的刚改和改善家庭。什么意思呢？目前300-600万预算，能买到省一级学位，拥有便利生活配套，楼龄次新，周围地铁环绕的三房或者四房，几乎没有。你在天河买同样学校配置的，要么珠江花城，要么牛奶厂，但那边配套和广钢差远了。300-400万你可以在番禺广场买到很好的3房，也有地铁有商业，但是教育资源又差了很多。600万你可以万博悦府，但那边的东风东、广雅和这边的省实，谁也别嫌弃谁，而且600万只能买最入门级的户型。要学校，挂牌的是省实，且小学有三所，还有一所华师附荔湾，省实荔湾初中也出了成绩，第二初中部也动工开建了；
要居住体验，楼龄次新，户型整体方正，多数小区花园比较大；要交通，现在有1号线，广佛线，即将开通的是11号线和10号线；当然了，我知道很多人嫌弃广钢没有大型商业，这个确实如此，缺一个像乐峰或者天河城这样的商业综合体。不过附近的星河COCOPark已经开业，未来几年华润和太古商业也将落地，算是一个利好。从产品维度来看，广钢也不全是被吐槽“超高层、密度高”，密度很高的主要是中海花湾ABC区，保利曼城和保利东郡，其他如海德公馆，融穗华府，振业天颂，华发中央公园等偏刚改、改善盘，容积率普遍在3.8-4.8之间，在广州属于常规水平。从品质来说，北区的金茂府，华发，海德公馆还是蛮有质感的，无论是公共区域交付，花园面积还是户型配比，也比较改善。这就是我认可广钢的理由，你是刚需，能买到像样的次新房，且保证了比较好的学位，交通也不算很差；你是改善，也能选到一些品质感比较强的小区和户型。刚需和改善都有的选，且现在单价总价也便宜了，颇具性价比。一是广钢乃至整个芳村过去几年一直有大量供应，价格内卷。北区卖完了有南区，南区“最后一块地”出让了又给你搞个汽修厂、壹号地块，或许接下来还有别的新增；而且不只是广钢，还有花地湾的一大堆，一直有新盘在卖。而且两个板块的品质同质化，配套也比较接近，大家都有省实，这就导致价格踩踏上不去，内卷严重。这也是很多卖房业主担忧的地方，广钢和花地湾整体还是偏居住型的板块，缺乏有力的产业支撑，加上房子多，很多人对这边未来的发展潜力不看好。虽说11号线和10号线很快开通，但广钢的地铁主要在外围区域，没有通过内部的地铁站，只有少部分楼盘比较近地铁，其他都比较远。而且之前只有花湾AB区，保利曼城比较近地铁，其他多数组团去西朗站和鹤洞站都比较远。对于公共交通要求高的卖家，可能就没那么方便。而且前几年配套也没成熟，生活便利度也不高（现在已经很不错了）。当然，不管任何一个板块任何一个盘，都有看多看空的观点，从选筹的角度，我们还是从确定性、从自己的需求出发，另外也没办法要求既要保值流通性、价格便宜、房子舒服还要配套不成熟，正确看待不同板块的优缺点，选择适合自己，选择当下这个价格下，最能匹配自己的盘。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
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