首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

高层会议定调后，都说广州楼市要回暖，不买房可以吗？

财富 2024-12-09 23:39 广东

-正文-

这次开完会，我发现朋友圈的地产从业者都“疯狂”了。

都在积极转发相关会议精神，虽然大家的素材/图片不同，但主题无非都是“市场要稳住了”，赶紧买房，赶紧找我买房。

高层会议都发话了，而且是今年第二次，信号确实非常积极。

上一次是“止跌回稳”，这一次更加直接，提出了“超常规逆周期调节”，明确要实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

适度宽松，不熟悉经济领域的朋友，应该也不太理解，反正就是不明觉厉。但是不用着急，地产从业者已经都已经做好素材了。

上面是近30年来最高会议对来年政策的定调。明年的财政政策“更加积极”，是历史首次，适度宽松的货币政策，追溯到上一次还是09-10年，上一波金融危机之后。

反正我也不懂金融，各位大V、中介、经济专家怎么分析，就姑且听之看之吧。

既然都说“广州楼市要回暖，行情要来了”，那不买房可以吗？或者说，准备在广州买房的小伙伴，真的到了上车节点吗？

说实话，我觉得并非所有人都要买房。

这两年太多人提到资产整合，保值流通，核心资产，对抗通胀，大放水这些词汇，让很多人只盯着房子的金融属性，忘记了买房的初衷。也让很多人高估了经济回暖的速度，高估了自己对房价的预测能力，高估了自己对房贷的掌控能力。

虽然最近半年没有提起，但我还是非常认同“房住不炒”的论调，既有让大家谨慎面对自己欲望，降低对房产暴涨的预期，也有让大家关注房子本质的意思，这也是多数刚需、改善选筹的底层逻辑——

选一套自己喜欢，匹配对通勤、环境、教育、生活配套需求的房子。

既然回到房子的居住属性，那未必要买房，或者并非要在这两年买房。包括学位在内，租房其实都能解决，更不用说通勤，居住环境，以及短期内的负债压力。

学位当然还是买房更有保障，租房只能统筹，是去不了好学校的。但如果没有孩子的情况下，租房似乎性价比更高，这是从租售比来看的。

现在广州楼市，除了核心区的一些老破小或者一房一厅，租售比相对比较高，在2-2.5%以上，多数保持在1%上下，有些回调不多的板块，租售比甚至只有0.5%、0.8%，非常非常低。

一套500万的房子租金5000，算上搬家等成本，一年不会超过7万，但如果贷款300万，月供1.2万，还不算200万首付的资金成本，即使按1个点的收益，一年也是2万。

算下来，租房每年的成本只有买房的一半，还有200万资金在手上。对了，这还是房子不跌价的情况下。

我相信很多朋友也算过类似的账，所以一直看空，毕竟租房性价比高，还能更加缩短通勤时间，也非常灵活，摩擦成本也就半个月租金。

所以在不需要一套“自己房子”提供情绪价值，短期内没有学位需求，市场还是处于要涨不涨，甚至还有一段下行空间的情况下，未必要买房。

但也有很多人很多家庭，需要一套好房子。

不用太多，但起码有一套，这也是我近期重点分享的观点。

老粉应该知道，我在去年底、上半年都在建议可以观望，要卖房的则要抓紧时间，提高效率。

回过头来，大方向是正确的，刚需市场在9月份之后迎来底部，改善则在下半年走向止跌回稳的趋势。

回到这个话题，为什么很多人需要一套房子，且是好房子呢？

一是房子确实能给人提供情绪价值，住的安心，可随意装修，不用担心遇到糟糕的房东，免去反复搬家的烦恼。

二是房子确实绑定了睡觉之外的很多功能，特别是孩子教育，是非常核心的需求。很多人宁愿买300-400万的老破小、一房一厅，就是为了给孩子一个优越的教育环境。

这不是个例，而是多数人普遍的需求，只不过有些人要求顶级学位，有些家庭觉得一般学位也过得去，但几乎没有人愿意让自己的孩子去最差最糟糕的学校。

三是房子的另一半是金融。

大部分人买了确实就是自己住，不在意短期涨跌，不会住个三五年就卖、或者看到房价涨了就套现走人，但房子的金融属性并不因为我们当下不需要而不存在。

我们现在不需要，不代表以后不需要；很多人想着要住15年20年，但家庭需求是动态变化的；很多人之前不在意学位，但孩子要上学的时候，想法又变了……

各种情况都有，所以很多人住了七八年也会考虑换房，这个时候房子的金融属性，就不可忽视了。

而板块的分化，会让房子也出现分化，城市的发展和板块的轮动，也会影响房子的价值流通性。

这是需要好房子的底层逻辑。

房子大，房子新，物业好是一个评价维度；它带来的教育资源，成熟的配套是一个维度；它所在的地段，在银行那边的评估价，在二手市场上的认可度，又是另一个维度。

好房子也没有统一标准，产品和需求的变化，好房子的标准也在变化。

以前大家喜欢小户型，现在改善增多；以前觉得地段好就行，现在户型更新迭代快，产品力也很重要；以前追求顶级学位房，现在“名校”到处都是，学位房价值被稀释，也就没那么紧缺了……

在有限的预算内，我们无法满足所有需求，比如又要房价便宜，小区品质好，交通方便，配套成熟，还要未来有很好的流通性，这是不太现实的。

只不过在满足主要需求情况下，大家还是希望这套房子能保值，能卖得掉。随着放水的进行，这套房子能够对抗通货膨胀，随着经济的腾飞，资产水涨船高，不至于自己的财富被稀释。

具体到广州这边，我们也只能具体问题具体分析。

房子是为人服务的，不同家庭需求不同，选筹方向也是有差异化的。同时我们只能在某个总价区间横向对比，而不是比较“珠城比番禺广场好”这种无意义的对比。

经常看我文章的朋友，应该了解我怎么建议。

刚需拼的还是交通和配套，尤其是学校；改善则更加在意品质和稀缺性，当然地段是首要的。

微观到板块来说，刚需看看番禺广场，设计之都，花地湾，萝岗香雪，老黄埔，创新城，白云湖这些板块，大概率是没错的；

改善则守住万博，区府，白云新城，琶洲，天河公园，金融城附近，琶洲附近等相对核心的区域。

当然也不是所有这些板块的盘都能买，也不是不在板块就绝对不能买，更不是现在只建议买新规后的产品，二手就不值得了。

微观的选筹，这里因为篇幅问题就不展开了。

至于上车节点，如果你确实做好了这两年买房的准备，我觉得也差不多了。

一是这两年深度回调，二手价格泡沫挤出，一手也被压制，很多版块回到了17年，核心区也挤出水分。

也就是说，价格确实便宜了很多。以前500万上车的板块，现在300万就行，以前10-12万单价要抢的盘，现在8万就能买到更好的位置。

二是政策宽松非常到位，大方向的止跌回稳，微观的信贷政策，利率政策，几乎都是“史无前例”的低位，上车门槛很低，某种程度促进了置换、优化资产的进程，也让二手价格重新定价，进入新房比二手贵的正常时代。

三是国庆深度消化，300万、500万、800万乃至1000万的一些优质标的，确实不多了。

四是明年新盘的供应情况，现在其实也有大概的轮廓，体量是缩减的，尤其是核心优质地段没啥太多供应。

一些位置好不错的小盘都是走量型，做小面积降低总价降低上车门槛，可能很多人没反应过来就卖的差不多了。剩下那些边角料，你可能也不会看得上。

看到这里，你可能以为我还是催你上车，其实不然，就像我前面说的那样，不买也是一种选择，短期内租房的性价比，是非常高的。

如果确实要买的话，则要优中选优，现在买房试错成本太高，买错后悔都来不及。

好，如果仍然对于广州买房有疑问，也可以预约我们的深度咨询，通过分析梳理，让你对市场、对板块有更深的理解。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

最新文章

复盘万博悦府| 番禺改善标杆，贵有贵的道理

越贵越受欢迎？简单聊一下珠江春

24年广钢二手卖了310套，谈谈它的确定性

简评| 800-1500万预算，保利天瑞还值得买吗

从24年热销盘，看25年刚需选筹逻辑

2024年广州销量最好的十个新盘，为什么是它们

聊聊房产博主的2024年感悟

广州塔南广场开业了，我觉得没那么差

11号线开通，这些板块确实受益了

300-400万预算，不要老破小，重视教育的刚需该怎么选

警惕利用率超级高的新盘

广州缺得是“好房子”

不同需求年底的选筹机会

从广州上一代网红盘看现在的网红盘

600-800万预算，选天河海珠还是番禺黄埔？

300-400万预算，广州年底选筹策略

科学城好还是老黄埔好？

现在还有必要割肉卖房吗？

三年前的网红盘怎么样？踩盘中海观云府

高层会议定调后，都说广州楼市要回暖，不买房可以吗？

300-1000万预算，12月怎么买？

为什么番禺可以比天河海珠贵？

盘点1-11月广州新盘销量榜，为什么他们卖得好？

为什么建议大家买房前做个咨询？

一年卖400套，金碧花园道出了广州刚需买房的秘密

年底了，广州800-1000万的买家更纠结

从光大花园的热销，看海珠西的选筹策略

4000字长文 | “新广”选筹建议

不制造焦虑不哗众取宠，为什么大家愿意找我买房？

广州11月也卖爆了？12月买房建议

解读11月广州二手成交榜

广州刚需和改善市场都在变化，窗口期越来越短

我一个全职奶爸，怎么就当了房产博主！

广州11月行情遇冷，但市场在悄然变化

没必要嘲讽万科欧泊

广州“全面”放开，新广选筹指南（4000字长文）

卖房还是很难，现在还有必要“割肉卖房”吗？

关于果爸看房

契税降低、落户放松，广州刚需要上车了吗？

低密度小地块，越秀怡新路项目测评（带户型图）

为什么建议大家买房前做个咨询？

广钢的困局：一面不缺买家，一面割肉出逃

不同于天河东，海珠西现在是这样的选筹逻辑

很少玩噱头，为什么还有这么多人咨询我？

信号越来越明显，刚需是不是该上车了？

广州行情在变，很多人慢慢丢掉了机会

为什么建议大家买房前做个咨询？

利用率130%来了，越秀怡新路地块测评

广州利率重回3字头，很多人慢慢在丢掉机会

为什么建议大家买房前做个咨询？

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉