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这是一篇旧文。
现在广州相当于“全面”放开：购房不需要资格，买几套都行；名下有房也能做到1.5成首付，利率按首套核定；落户进一步放开，大专落户，买房落户，“几乎”没太多门槛。
好，如果你是一个新广，或者长期生活在其他城市，对广州楼市不太了解，这一篇广州买房指南，值得研究一下。
没有很微观的答案供你抄，但我会对当下广州市场体系，板块区别做一个简要的分析。
一，过去几年价格变化趋势。
很多人都说广州楼市在21年到达巅峰，实际上不完全如此，因为增城的高峰其实是2018年，而珠城琶洲的高位，我觉得2023年才是。
你看，即使是同一个市场，价格体系也是错开的，不能一概而论，因此很多人总是关注那些太宏观的变化，对于你实际买房的帮助，不算很大。
从21年到现在，整个大盘确实是处于横盘下行的趋势，这中间又经历了几个过程，不同区域的价格变化，也不在同一时间维度：
一是去年上半年小阳春，有短期止跌的趋势，郊区热门板块的价格，在22年开始经历了普遍10-20%的回调后，暂时有所筑底，但这个局势在僵持了差不多半年后被低迷的市场打破；
二是去年底开始，下跌趋势从近郊区蔓延到天河海珠成熟核心板块，到了今年上半年，珠城琶洲天河公园天河北也波及到了。
三是新房，虽说以保利为首的开发商在年初才开启以价换量，但真正的降价早在去年就开始了，新开项目的售价普遍低于此前常规的定价逻辑，做小面积降低总价的玩法也开始了，叠加新规的赠送部分，按可利用面积来算，新盘的价格从去年开始有明显下行趋势，今年年中表现的最为明显。
上面是价格维度的三个趋势，而当下的市场价格体系，大概是这样的：
天河海珠三房两卫的门槛，差不都是400-500万，500万以内的位置比较偏，配套不成熟，或者小区略微有一些硬伤，稍微好点的差不多去到550-600万。
好的改善四房，门槛是800-900万，能够兼具地段，品质，改善等需求，但并不能做到应有尽有，还是要做一些取舍。
近郊核心地段的门槛大概是350-400万，能买到位置、交通、商业都还不错的盘。预算再高点，比如500-600万，是可以买到一些还不错四房，如果是700-800万，几乎可以在郊区随意挑144平以内的四房。
300万的预算，目前能够买到一些相对均衡的盘作为上车用，也是我认为比较安全的价格线，超过这个价格才有得挑，能买到一个相对不错的板块或者相对过得去的产品。
200-300万就要舍弃更多需求，要么以学校为主，要么选择有地铁，不能对环境对位置对未来供应有太高的要求。
荔湾属于主城区，但价格体系和黄埔番禺接近，其中老荔湾以存量市场为主，新盘不多，芳村主要是花地湾和广钢两大主流板块，3房2卫的门槛已经到了400万以内。
越秀则是近乎完全的存量市场，以老破小老破大为主，次新盘选择不多，新盘的产品力又很差。老破小在最近几年的表现不算很差，虽然房子难卖，但因为总价低配套成熟，不缺接盘的买家。学位房虽然也有差不多30-40%的回调，但幅度从全市范围来看，并不算夸张。
从楼龄来看，相同板块的价格依然是一二手趋同状态，也就是说同区域的新盘并不比二手贵，加上利用率这些概念加持，新盘更受欢迎在情理之中。
这也倒逼之前价格偏高的盘主动拥抱变化，特别是新规前的新盘项目，在目前的局势下只能采用价格战，让利给买家。
当然了，是不是一定要买新规后的户型？二手还值不值得买？这些话题不是简单的A和B之间的二选一，要根据你的需求预算来深度分析。
二，当下广州区域和板块逻辑
天河海珠是核心区，这算是一个共识，从单价、总价也能看得出来。
番禺、黄埔、白云属于同一价值维度的近郊区，各个区域的核心成熟板块，一二手流通比较火热，价格也是区域内的高点。不过这几个区域都有一些特定的别墅或者富人区，大家分开讨论吧，比如白云新城、星河湾半岛、科学城别墅等。
天河的核心自然是珠江新城，这里也是广州房价最贵的地方，内部分化也比较严重，主流单价还是维持在8-18万。
其次是天河北，天河公园西门，前者在变老，逐渐越秀化，或者也没什么供应量，价格在今年也出现了深度回调。这两个板块的优点在于配套和学位，从200-2000万都不乏买家。
再下面是金融城，广氮，牛奶厂-智谷，华景，汇景，后天河北，龙洞植物园等细分板块。
这些区域的价格，产品都有较大区别，一篇文章肯定很难介绍清楚，简单来说，金融城以存量为主，新房供应主要在广园路以北的汇景，广氮，智谷，牛奶厂乃至吉山一带，越往后位置越偏，越靠近黄埔。
从板块发展来看，金融城核心区的硬件设施已经在成熟，过去两年入驻的企业也在明显增加，因为我们从21年底搬过来，见证了这里从“冷清到几乎没有餐厅”到现在吃饭时楼下餐饮人满为患的状态，可以说金融城没有金融城，但不能否定这里没有产业。
再说了，一个板块产业的成熟，本来就需要时间，要知道，珠江新城从1992年开始规划，到12年西塔正式投入使用，中间经历了30年的发展。
金融城从正式拍地到现在也就11年的时间，还包括中间因限高问题停滞的几年，没成熟没兑现是很正常的事情。
海珠的核心自然是琶洲，但琶洲西区全部都是写字楼，房子集中在办公区外围。
头部是当下还处于黄金楼龄的保利天悦，这是整个海珠最贵的房子，从东往西的板块，依次是万胜围，赤岗，中大-鹭江，滨江东，广州大道中。
因为整个海珠中部被布匹市场、中大占据了，还有海珠湖、湿地公园等公共设施，所以东晓路-广州大道南之间没有太多房子，存量小区都比较旧。
新房次新房集中在海珠西，也就是二号线、工业大道沿线，那边也是过去几年海珠一二手交易量很火的区域，从100-1000万的房子都有市场和买家。
至于海珠的南部，沥滘-南洲那一带，完全也是败在旧改上了，发展了10年还是老样子。
海珠的新兴产业现在以琶洲-赤岗为核心，走互联网、人工智能，过去则以中大布匹市场核心，批发相关的产业比较发达。
简而言之，目前海珠各板块的格局是：
