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为什么这么说？
新房便宜的之前9-11月份促销打折卖掉了，某些红盘甚至在涨价，不好卖的你依然也看不上，二手也消化了一波笋盘，剩下那些再想去谈价，也不容易。
而且并不只是只有800万900万、1000万的难买，高一点低一点，面临的状况是差不多的。600多也觉得哪里都不合适，看得上的又贵了，1200万还会纠结保利天瑞和中海大境如何抉择，或者是不是买越秀观樾。
说下其中的大概逻辑：
现在选肯定还是新房为主，不管是户型、小区品质还是楼龄，新房对这个价位的买家更有吸引力。
到了这个价位，多数买家属于置换，很多人本来就是从核心区换出来的，卖掉了20年的房子，是不可能再买回二手的。
而且他们经历过周期，能接受一些板块的不成熟，能够陪伴板块成长，他们过去10年15年也是这么过来的，吃到了旧房子随着大环境发展的红利，以长持心态去买这些在核心区域但是非核心位置的盘，也能接受。
从产品层面来说，新盘的优势是碾压式的。
一是户型，100平左右就能做紧凑型4房，120平做4房是标配，有些140平左右的还能做到3卫；二是品质，2梯4户算是品质一般的情况了，很多是2梯3户或者2梯2户的板楼，或者有些做的是3梯3户，基本上带独立会所，游泳池、健身房基本上是标配，外立面升级为铝板、玻璃幕墙，逼格也很高。
二手在产品层面确实落后了，先不说利用率如何、楼龄多少，很多120多平还是北向的3房，一层五六户甚至七八户，外立面旧了，也很难看。
也就是说，除了地理位置、部分配套比同价位新房好甚至好很多，二手其他方面普遍在走下坡路。
比如800-1000万的二手，可以选到赤岗，琶洲，天河公园西门，华景，这些板块都是非常核心的位置，配套比较成熟，生活方便，有些板块学位还比较好。
这些盘要么本身就在CBD，要么去CBD非常近，开车10-20分钟、或者坐几站公交就能到。
只不过这些二手普遍只能选到一些不错的三房，如果在珠江新城，好的两卫都选不到，天河公园西门也不便宜，好一点两卫也只有北向可以挑，最新的熹园，只能选到三房一卫。
从许多买家的需求来说，根本达不到改善的需求，所以这个时候只能舍弃地段，牺牲通勤，去到稍微偏远点的板块选。
但是新盘就要去到稍微外围点的区域，北去到梅花园附近，东要过广园路，汇景、广氮、智谷板块，南要去到中大附近甚至去到番禺，西要去到海珠西甚至过江去荔湾。
相比珠城、琶洲附近，这些位置相对更偏，甚至去到传统意义上的郊区了。
选择方向，还是建议120-140平左右的四房，既可以满足改善的需求，也能保证单价不会太便宜，意味着盘的位置不会太差，还能控制总价不会太高。
但其中也有差异，如果往天河以东，必须要接受配套的不成熟，普遍没地铁，或者只能勉强购一些入门级的户型。天河往北看，在发展上就少了一些想象空间，换来的是更便利的公共交通和成熟的商业。
海珠的盘也是硬伤很多，好一点的只能买小面积，你可能不甘心，买面积大一点的普遍要去到海珠西后航道了，似乎又远离珠金琶这个核心三角区域。要么就是花园很小的盘，和改善也有点错配。
这个时候就是要选稀缺和性价比，要么改善盘里挑好的，要么同地段用更低成本享受这些配套，还要思考周围潜在的供应情况。
要是去到荔湾，番禺或者黄埔，收获的是更大面积，小区内更好的位置，不用担心只能买入门级户型，但问题是，你能否接受这个价位买到没那么中心的区域？
在这些选择里面，你会纠结，荔湾是老城区，但万博发展也挺快，老黄埔刚需盘扎堆环境不好，科学城又没有很满意的产品，买二手大平层也不甘心。
最后还有个问题是什么呢，要不要年底就上车，还是再等一等。
还是有很多人担心明年经济形势不好，市场不好，会不会那个时候买更便宜？
现在政策放松了，原本要卖房的可能不用卖，或者等买了再慢慢买，二套首付利率也低了，上车更加容易，也激活了许多改善/置换需求上车。
放开限购限售，落户门槛放宽，也增加了外地有实力的购买力，让整个大市场变得更加活跃。
根据住建局的数据显示，广州10-11月份的二手成交都达到了1.3万套，接近高峰期的成交数据，说明政策的作用还是很明显的。这部分二手卖家，在明年大概率会成为买家。
从去年下半年到现在的拍地情况来看，明年的市场供应端会出现一些变化，那就是可售的盘在上半年会变少，改善的品质盘，选择就更少了。
你想想，等大境，天河序，和樾府，天瑞，观樾，悦府卖得差不多了，明年没有几个改善盘出来，你能选什么呢？
今年拍的几个核心区域的地，还不知道什么产品，更不知道什么定价，便宜了要抢，一般人买不到，贵了你又下不去手，还不如现在就买。
而像面粉厂地块，绢麻厂地块，根本不是普通改善够得着的，都是豪宅定位，和你我关系不大。
另外还有部分要置换、要卖房的朋友，也在为难，是尽快割肉卖了买，还是先买再卖，甚至是等卖出了再买。
现在卖觉得价格太低，明年卖又怕市场继续下行，现在买担心明年可能会降价，现在不买又怕踏空。
担心是正常的，但决定也该做了，未必要现在买，但梳理清楚自己的需求，明确自己的目标和接下来的执行策略，起码能让你在各种错综复杂的信息中，能够冷静的面对。
好，如果有广州买房疑问，需要置换优化资产，买学位房，都可以考虑我们团队的买房咨询和落地服务。
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