早在4月份我发文分享过，有些情况、有些家庭未必要割肉卖房，但另一方面，我也提示不少朋友，卖房节奏要加快，该止损还是得尽快止损，因为下半年的二手，大概率还是下行趋势。
好，后来的行情也基本验证了我的判断。
回调趋势郊区蔓延到核心区，到了年中，珠江新城也迎来深度的回调，先是星汇城、隽峰苑、保利心语（三房）这种相对刚需但是换手率比较高的盘，然后是花城湾、嘉裕公馆这种热度很高的网红盘。
很多人只是盯着珠城琶洲金融城，或者万博、科学城、老黄埔的网红小区，实际上，在许多大V没有关注到，连炒作都缺乏的冷门板块冷门盘，面临的是更大的卖出难度。
要卖房的小伙伴感受会更深，网红盘可能还有人看房有人推广，但有些小盘看房的人都没有。
我们团队这半年也帮了很多VIP在卖房在置换，有些已经顺利卖房并买入心仪的好房，也深刻感受到宏观和微观、板块和板块的差异。
市场看起来在变好，但并不是所有人都会机会。
市场暂时好，是有数据支撑的。
10月份新房网签数10463套，面积111.21万方，二手网签13188套，面积125.8万方，这两个数据都是近两年来的高峰。
看起来9月底提出的“止跌回稳”精神，在放开限购，全面放松的宽松政策下，已经得到了夯实。
可是对于多数要卖房的朋友来说，在不确定性的当下，依然面临三个月前，六个月甚至一年前都会遇到的问题：
要不要“割肉”卖房？
卖和买的置换节奏节点、具体该如何操作？
卖掉之后买哪里不会踩坑？
这里分享几点感悟：
1，置换大概率要脱一层皮。
这个观点我在另一个小号上简单分享过，涉及到卖房的一切动作，都非常困难。
经历过21-22年那波高位，你再想接受23-24年的市场价格，需要一些心理建设过程。要接受自己的房子亏钱，亏掉利息甚至亏掉很多首付，谁都不愿意。
早期业主还好，无非是少赚点，但如果你是17-18年之后上车，大概率要面对“亏多亏少”的现实。亏10万20万你能接受，如果是40-50甚至80-100万呢？
经历过置换或者正在卖房的朋友，会明白这个过程有多难熬！
还有部分朋友认知不到位，想高位卖低位买，结果卖起来拖了很久，机会越拖越小，买的时候也瞻前顾后，再次错过了上车节点。
2，如何看待当下的市场。
有人担心这又是“昙花一现”，11-12月市场又会淡下来，类似去年的3月份或者今年6月份，火了一个月本以为是回归的开始，没想到是又一轮下跌的高点。
如果我们会看16年和20年这两个行情，发现成交超过1万套，起码要持续好几个月，才能让行情彻底带动，目前的状态来看，一个月的回暖是远远不够的。
按照目前的情绪，接下来的年底两个月，市场肯定不会像10月那么好。
但我们也要注意的是，新盘的供应在缩减，尤其是中心城区低密度的改善盘，其实不多了。
所以另一个预测是，明年市场价格确实未必会涨，但你的选择会少很多，甚至没什么选择。
3，新盘二手的依存关系。
新盘在户型碾压二手，且开发商也放低姿态，价格并没有比二手贵，所以这一波新盘不消化掉，二手很难有机会。
同时，如果二手还在往下走，新盘也很难受，购买力一直被分流，新盘价格也上不去。所以新房二手的关系是分割不开的，不好过大家都不好过。
还有一点，卖掉二手的业主，大概率还是会有置业需求的，但他们的目标估计普遍都是新盘，所以这一波二手热销的背后，或许会酝酿明年初的小阳春，届时市场会再次出现热度。
4，“割肉”的底层逻辑。
我还是认可这个观点——现在适合买，但未必适合卖，或者是比较适合置换的节点。
现在首套二套首付只有15%，契税也降了，大概率很快放松豪宅税，这样好的条件，过去10年都没有遇到过，相当于放宽了上车条件，也给许多优化置换资产的朋友，更加灵活的选择。
这套要不要尽快割肉，就看你的具体情况。
如果手上的负债，或者卖房的资金非常影响下一套买入，就应该卖了再买；如果手上有资金，现金流可观，先买进一套好的，手上这套等过两年行情好点了再出掉。现在不是卖房的时机，市场情绪很低落，价格也很低。
我知道很多博主都在说，大水漫灌了，接下来就等行情来，房价要回暖，现在不能割肉，不要倒在黎明前。
但就像我上面说的那样，不要只用一个维度来衡量自己要做哪种决策，割肉与否不仅要看你卖不卖，也取决于你买不买、买哪里的问题。
不管你是适合尽快割肉，还是应该现在买了晚点再卖，亦或者是啥都不做，等下一波行情。
真正的底层逻辑是：不要因为卖房，影响你在低位时期向上置换。
未来一年的趋势已经很明显，该用发展的眼光看市场了。
最后，还是强调几个原则：
（4）先考虑自己住的是否舒服，尝试降低预算、降低自己对房子的预期，或许不会让你那么纠结。
好了，如果你还纠结卖房置换的问题，欢迎预约我的深度咨询。
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我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。
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