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一年卖400套，金碧花园道出了广州刚需买房的秘密

财富 2024-12-04 22:42 广东

-正文-

11月份的广州二手成交榜上，金碧花园一如既往的排在第三。今年的前11个月，金碧卖了392套，平均每个月35套，全年破400套毫无悬念。

在中心六区，金碧花园应该是成交最多的二手盘，即使是岭南新世界，富力桃园，也要略逊一筹。

尽管很多人吐槽金碧，说户型差，环境差，放盘量大，还有人总是拿“毒地”说事，但并不妨碍它好卖。从它的热销，我们也能得出一些刚需买房的秘密。

先说下金碧花园的基本情况，再盘一盘其中的逻辑。

位置：

位于东晓南片区，到珠城和琶洲的物理距离都是7-8公里左右，算是海珠的次一级核心区域，各种配套几乎应有尽有，南侧是工业大道，东北侧是江南大道南。

交通：

金碧一期和三期楼下就是广佛线石溪站的出口，6站到珠城，8站到琶洲，地铁通勤时间应该能控制在30分钟左右。

预计25年开通10号线，一期东南门出来就是出站口，妥妥的双地铁盘，到时候去天河北不需换乘就能直达，去珠江新城也有了更多选择，不用再挤死亡三号线。

二期距离地铁站稍远一点，但步行时间也能控制在10分钟之内，依旧很方便。

生活配套：

一二三期都有大量底商，轻松满足日常生活需求，一二期之间还有个金碧大世界，二期大门右转还有个肉菜市场。

对面鸣翠花园楼下，也有一些沿街商铺。

教育：

一共4个幼儿园，金碧幼儿园为省一级，东园区在一期，西园区在二期，还有个金影幼儿园，分为瑞宝北、南园区，位于一期和三期内。

虽然金碧小学只是市一级，不过好在离小区近且生源比较纯粹，对刚需来说还能接受。

初中派位在海珠第5组，有五中，四十一中（本部），九十七中，江南外国语，蓝天中学，东晓中学，劬（qu）劳中学，好坏参半全靠运气了。

从这些配套来看，金碧对刚需和刚改确实都比较友好。

离核心区不算太远，楼下就是地铁，通勤时间对天河、越秀、海珠上班的朋友来说都可以接受，周边生活氛围浓厚配套非常成熟，最重要的是上车门槛不高，有一房和大量的小两房。

兼顾通勤、生活便利度、基本教育等多个需求，还要啥自行车！

金碧花园一期最早开发，从98年-05年之间的楼龄都有，不过保养其实还行，三期楼龄差不多18-19年的楼龄，保养也比较好。二期虽然开发时间在02年-04年之间，不过外立面脱落显得比较旧，还有高压线。

所以纯刚需选一期，刚改选三期，二期需要好好挑。

需要注意的是，一二期人车不分流，经常有送外卖的电动车在小区内穿梭，所以对于有小孩的家庭而言，安全性差了点。

三期相对比较好，楼龄新外立面好看，大堂和园林看起来会比一二期高一个档次。

从产品来说，金碧确实存在明显硬伤，有很多奇怪的户型，内部也不完全分流，外立面看起来也很旧，这也是它逐渐走下坡路的原因，越来越多的刚需正在抛弃这里。

但是作为刚需盘，大量60-80平的2房，还是比较友好的。更重要的是，经过三年的下行期，金碧的买入进一步降低。

最好的第三金碧，78平户型方正的两房，总价都到了300万以内，南向115平的3房2卫，成交单价也有3.8万，总价450万左右。

稍微差一些的一二期，近期成交价普遍在2.8-3.4万之间，相比高位期也有起码30-40%以上的回调，一些60多平的小两房，180-220万就能上车，按照现在的首付比例和利率，30万首付，月供6000多就能买个小两房。

近地铁（双地铁），周边配套成熟，总价不高上车门槛低，学校过得去，原装电梯+带花园，还有一定物业管理，且天生自带流量，金碧花园已经是刚需买家在海珠或者主城区很好的选择了。

这也道出了刚需买房的一些秘密，我们常说的选筹“学铁商”三要素，虽说大部分盘无法完全这三个需求，但只要有两个符合，而且总价不高，还是能吸引很多买家的。

比如番禺，祈福新村虽然没有地铁（前些年），许多人吐槽这里房子不涨，位置偏，但一年的成交量高达1000多套，无非就是价格便宜，配套十分成熟，有学校有商业，生活非常方便；

亚运城是番禺仅次于祈福新村，交易量非常高的盘，大部分足坛都不近地铁，但是因为生活配套成熟，又有口碑很好的学校，同样对刚需家庭有很强的吸引力。

白云的岭南新世界和富力桃园，都是超级大盘，生活配套十分成熟，上学方便，房子密度不高，园林大，保养维护也不错，成交量也非常可观，虽然不如金碧花园，但也不差。

如果二手还不能完全说明问题，再看看一手。

花地湾和广钢在经历了9-11月份的热销后，300万左右的房子一售而空，无非是有地铁有学校，户型设计的很紧张，刚需上车门槛低；

番禺广场附近，无论是隽樾府还是朗誉，300万左右就能买新规后的3房2卫，都是近地铁近商业，一个是3+18号线，一个是3号线延长线，通往核心CBD很便利；

黄埔那边也是如此，万科黄埔新城大家都知道盘大开发周期长，但架不住总价不高，引进了铁英教育集团，规划的570万方建面，涵盖了大体量的商业。也要再提一句更靠近鱼珠的几个老黄埔旧改盘，普遍是“有地铁+建名校+小户型”的标配，也会增加板块内的相互内卷，刚需也要做好心理准备。

这些盘都能找到各种各样的缺点，但共同的优点在于，除了价格不算贵，上车门槛不高之外，配套在快速成熟或者早就成熟，还有丰富的教育资源，或者有地铁的同时也有学校。

这个价位的房子本来也不具备绝对的稀缺性，光是一个板块或者一个盘就有大量供应，也很难对增值要求太高，但起码自住的便利度是非常高的，去到二手市场，也不缺买家关注。

所以如果想要上车，就要利用好这套房子的自住属性，考虑清楚教育配套是否满意，近不近地铁，通勤在不在接受范围内，周围生活配套是否方便，尽量靠近自己/双方上班生活的区域，不要舍近求远。

当然了，如果结合房子产品来看，像金碧这种很刚需的盘，因为户型、利用率、物业管理、外立面、楼龄等原因，确实在走下坡路。

边缘板块的配套在成熟，地铁也在扩张，很多原本离主城区比较远的区域，因为地铁拉近了和中心CBD的距离，现在虽然无法和这些发展的非常成熟的板块相比，但随着时间的推移，这种差别会因为地铁的开通慢慢缩小。

所以时代在变，产品在变化，选筹逻辑也要顺应时代的发展更新优化，我们也要面临很多取舍。

好了，如果你是刚需首套买家，对选筹有疑问，欢迎预约深度咨询。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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