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复盘万博悦府| 番禺改善标杆，贵有贵的道理

财富 2025-01-12 22:49 广东

-正文-

大家好，我是果爸，这是关于2024年广州热门新盘复盘的第二期。

第一期聊了保利天瑞，不只是因为它的销量很高，也是我们团队客户买的最多的一个盘，看中的就是它的教育和交付确定性。

所以如果你预算800万以上，欢迎找我们咨询&看房，给你精准的推荐、拿到同时期最实惠的折扣。

今天聊的是万博悦府，广州24年成交面积排行榜第一的项目，成交总金额也是广州第三，仅次于琶洲南和中海大境。这种标杆盘肯定值得反复分析和研究，当然还有我们有10个粉丝买了这里。

作为一个位于“郊区”的改善盘，单价比周边的二手至少贵了1-2万，万博悦府还能卖的那么好，是有原因的。

优缺点我在很早之前的文章就分析过，简单再总结规划一遍：

地段来说，属于番禺最核心的CBD，有产业有关注度；

交通来说，汉溪长隆和万博之间，步行差不多可以控制在8-15分钟左右，3号+7号+18号线，直通珠城和琶洲西区；

配套来说，配建的九年一贯制学校，东风东+广雅，起码是新盘中的天花板了，自建华润商业，对面是K11，还能享受万博已有的成熟商业，天河城，四海城，万达，时代epark，山姆等等，就商业资源这一块，几乎是广州最好的配置了。

产品来说，一期还有极少数98平的3房，二期最小108平，起步就是四房，124/140为主力四房，还有170/200和300方大平层，圈层很纯粹。

整体来看，这是个非常全面，教育、商业、品质、户型、交通都很能打的改善盘。在番禺没什么对手，也不比天河海珠很多盘差。

如果要说缺点，价格贵是一方面，太多吐槽这里贵，比天河海珠很多盘都贵，总价门槛至少也是580万起步；

另一方面就是小区的居住品质，毕竟有超高层，容积率4.48，2梯4户，舒适度差了些。靠近汉溪大道的户型，噪音粉尘也避免不了——如果不清楚的朋友，可以去隔壁和樾府或者对面锦绣香江去实际体验真实的噪音情况。

其中“居住体验”的弱化，可能是悦府能挑出最大的缺点，毕竟对面的锦绣香江密度低，花园大，不说别墅，即使是高层洋房，能享受到的人均园林，在万博的对手也是非常少的。

但缺点不是问题，即使3000万4000万的房子，也能挑出毛病，只要大家能接受就行。

在我看来，悦府之所以热度高销量好的底层逻辑，是能够更好的匹配许多改善买家的核心需求，且天河海珠荔湾同总价的项目，并没有太多比这里更好的选择。

回到开发商角度来说，这个操盘思路也是正确的，在下行市场，没有向下兼容和万博边缘的那些刚需盘内卷，而是向上升级，和天河海珠的刚改盘抢客户。

这既是一种错位竞争，也是合理的价值匹配。

从总价段来看，悦府的主力总价大概是600-900万。那些200-300方的大平层就不说了，有钱人喜欢就买，也不用我们分析。

同总价，在天河海珠只能选到一些刚改盘。

比如海珠西虽然配套也比较成熟，有地铁有学校，但像燕语堂悦也就配个小学，普遍是超高层+小花园+高密度社区，单价也要5.8-6.3万左右。品质上来说，海珠西一堆刚需盘，悦府二期四房起步，更加改善。

天河东更有增量，离金融城近，北还有智慧城、科学城，但配套普遍不足，稍微好点的是广氮板块，除了地铁，学校、商业都有，城市界面也比较新，但在学位方面，还是比不上悦府，小区的改善程度，壹品也差远了，后者虽然是小高层社区，但外立面和交付的质感，完全是刚需的水平。

我不是说广氮不如悦府、壹品以后一定不如悦府，但是在居住改善+优质教育双重需求下，以壹品、天汇为主的天河东各个盘，是不如悦府。

这里还没有加上商业配套，无论是广氮还是智谷，成熟度远不如万博的那些商业综合体。

至于荔湾，虽然是老城区，但这些年白鹅潭的发展比较滞后，并没有给到改善买家更高的价值体验。

同样对比近郊区的核心板块，从设计之都，科学城再到老黄埔，万博在配套的兑现程度和产业的确定性，都是更有优势的。

简而言之，万博悦府抢了很多天河海珠刚改买家的认可。

既然同样价位在天河海珠只能选到一些刚需、刚改品质的盘，配套也没有优势，城市界面好不到哪里去，部分板块交通还没有多方便，那还不如“降维”去郊区，除了在位置上属于“郊区”，你能享受到更好更全面的配套。

从未来发展趋势看，珠城依然是广州的核心，但琶洲西区这两年的发展已经很迅速，接下来几年，琶洲还会持续导入更多产业人口，而18号线的开通，只需要3个站就将万博和琶洲联系起来，公共交通时间也就15-20分钟左右。

对于在琶洲周边上班的改善买家来说，海珠西选不到好的，天河东不方便，不如去往南去万博。同理，金融城的买家也是如此，老黄埔没有太多改善盘的选择，天河东广园路以北没有地铁，11号线+18号线的开通，也加强了万博与核心CBD的联系。

所以这里更适合珠城琶洲、部分金融城通勤或者就是番禺本地改善的买家。如果你在越秀，天河北，海珠西，荔湾上班，应该有更合适的选择。

当然了，不是因为我们有很多客户买，就得一味的吹捧。

实际上，很多买家也清楚这里的缺点，太贵了，密度也比较高，舒适度相比很多低密度、大花园改善盘差点意思。

但瑕不掩瑜，如果这些优点能匹配你的核心需求，那它就是适合你的。不只是针对悦府一个盘，其他刚需盘也好，改善盘甚至豪宅盘，差不多都是这个道理。

最后我还想强调一下，上面的分析也体现了大家正确选筹不踩坑的底层逻辑：一是从需求从配套出发，优化需求分析选筹思路，选对板块选对盘；二是看具体户型具体价格，看你什么节点买。

好了，如果还是不清楚怎么选，选哪里好，欢迎预约深度咨询，让你买房不踩坑。

为什么建议大家买房前做个咨询？

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

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很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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