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随着绢麻厂、金融东区和保利大围公园地块的拍出，很多千万级左右的改善买家又在考虑，是买现在在售更早交房的新盘，还是等25年这些项目的产品和价格再决定？
过去的2024年，保利天瑞销量很好，在800-1500万这个价位段很有竞争力，随着竞争的增加，天瑞还值得买吗？简答聊一下。
看看这几块地的情况：
保利绢麻厂分为两个地块，小点的20号地块的宗地面积为15064.88㎡，可用建设用地面积为13977.12㎡，计容建筑面积为53113.1㎡，容积率3.8。
南侧为21号地块，宗地面积为60748.39㎡，可用建设用地面积为27306.54㎡，计容建筑面积为84650.3㎡，容积率3.1。
保利琶洲项目，分割成3个小地块，总占地大概6.7万方，总建筑面积13.7万方，容积率2.5。
珠实金融城东区地块，占地3.3万方，实际占地1.68万方，总建面8.3万方，容积率4.83，拿地价不贵，但算上配建，实际楼面价去到4.7万。
保利天瑞的面积和容积率指标口径不同，目前官方宣传是2.93容积率。但如果算住宅部分，11万方占地面积，25.8万方建筑面积，实际容积率也就2.4左右。
即使按照2.93的容积率计算，在整个核心区或者整个广州，就属于低密度改善社区了。
对比其他改善，中海大境3.8，天河和樾府3.65，天河序3.0，万博悦府4.48，越秀观樾1.9。广州豪宅的天花板，凯旋新世界，容积率也就2.9。
对比天瑞和这几个项目，各有优劣势。
首先是地理位置，绢麻厂和珠实地块肯定更好，非常近地铁，大围公园我觉得和天瑞差不多，都是CBD的边缘，出去的交通也不方便。
从容积率这个基本指标来看，天瑞是非常低密的，作为改善盘，这是基本面。如果加上周边环境，绢麻厂虽然位置最好，但周围的城市界面一言难尽。金融城东区当然不差，南侧望江周边是办公楼。大围公园周边一穷二白。
教育配套上，天瑞的确定性更强，不仅是省实，还是九年一贯制的，而绢麻厂和东区地块都只有小学，大围公园地块旁边有规划九年一贯制学校，但不在红线内，且一切都还没有落定，等能够上学，保守估计要去到3-4年后了。
对了，珠实地块交地时间在一年以内，等他们开盘，或许要等到年底甚至明年去了，整个入主、持有周期又再次拉长。
所以简单总结。
24年新拍的这几块地都不错，甚至比当下的改善标杆中海大境、保利天瑞位置或者配套更好，千万级改善买家是合适的，但并非所有这个预算的买家都要等。
一是看孩子上学紧迫度。
天瑞最快25年8月份交房，学校也是9月份开学，很多业主早就提前落户，目前所见即所得，确定性非常强。
这也是我们不少客户选这里的原因，孩子这一两年要上学，不能拖不能等。
二是从上车难度来看，天瑞最小面积107平，总价大概800万，125平四房也就1000万左右。但另外几个项目，如果起步面积稍大一点的，比如120平左右，保守上车门槛是1000万起步，绢麻厂我个人觉得是1100-1200万起步，估计还是小地块的位置，望江就别想了。
至于1300万的预算，可以买到天瑞150平、不靠近广园路四房，纯板楼+小高层，看园林很安静，产品本身的品质不用说。
买不买就看你实际的紧迫度如何，以及后面绢麻厂、大围公园的具体产品。珠实暂时就别考虑了，这么点占地面积，估计就3栋楼，4.83的容积率，一定有超高层建筑，舒适度差了很多。
现在是1.5成首付上车，放款也比较容易，至于25年中下旬或者26年是什么政策，存在一些不确定性。
三是你的实际需求。
如果孩子不急着上学，新婚夫妻，更在意交通便利、保值流通，我觉得可以稍微观望，看这些新盘的具体产品和价值。
如果是家庭首次或者二次改善，这些低密度+教育确定性更强的小区，我觉得更加合适。
以上几点，也是我们客户选择天瑞的原因。
改善品质、更低上车门槛、九年一贯制学校引进省实，且25年就能开学，确定性非常强了，不用等太多画饼的规划，即使有交通不便，商业配套不足等缺点，但是在这些优点的加持下，很多缺点也是能够接受的。
从当下的选择来看，天瑞的对手是中海大境、越秀观樾、天河序和天河和樾府。
对比来看，天瑞相比梅花园的优势更改善的品质和更有想象空间的增量，对比大境是确定性的教育配套和居住品质，更有改善社区的品质，对比观樾，地段更有优势，更近核心区，也有更好的教育配套。
以上各个盘也各有优缺点，不用完全抄别人作业，也不用听太多人吐槽和吹捧，找准自己需求和预算就行了。
好，如果你纠结保利天瑞或者其他改善盘，以及对于要不要等这些25年上半年将入市的新盘，欢迎预约咨询。
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