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广州11月份二手网签数据出炉，表现和10月份一样，非常亮眼。
根据房地产中介协会的统计，2024年11月（注：统计周期10.26-11.25），广州市二手住宅网签11418宗、110.99万平方米，环比分别增长10.01%和11.35%，同比分别增长12.14%和8.71%。
这里说明下，如果以房地产中介协会统计的维度来看，10月份（统计周期9.26-10.25）二手网签为10379套，而住建局的10月和11月成交数据都为1.3万套左右，这是不同的统计口径。
所以这也是为什么很多自媒体说“11月份的二手比10月更高”，甚至创造了2023年4月以来广州二手单月成交新高。
那我们如何看待目前的市场？对于想在12月买房的朋友，有哪些建议呢？
【市场端】
广州今年前11个月，二手成交了9.9万，月均9000多一点，和去年的平均数据比较接近，略微下滑了一点。
去年全年成交了10万9千套二手，如果12月还有1万左右的成交，23-24年的成交量就差不多了。
11月相比10月份多了差不多1000套，也是去年3月以来的新高，去年小阳春也是广州过去两年的高光时刻，单月网签1.22万套。
不过很多人可能忘记了，21年的广州楼市，可是有过3个月超过1.5万套成交的行情，21年1-6月，二手月均成交超过1.25万套。不过21年4月份开始的各种调控政策，刹住了上半年烈火烹油的行情。
好，回到这个11月份，我们看一些微观行情。
从板块来看，依然是罗冲围，黄埔区府，同和，包括东晓南这些一直热门的二手区域比较活跃。同时，天河北，天河公园包括东山口这些强学位板块也开始起量。
从具体楼盘来看，富力桃园、岭南新世界和金碧花园这三个大盘，一直活跃在二手市场前十，过去3-5年几乎每个月都是如此。
萝岗的保利罗兰11月卖了39套，意味着区府板块进入存量竞争时代，毕竟那边现在只有大壮在卖，罗兰四期、星樾山畔先后清盘，400万以内的刚需买家选择并不多。
翠城花园和华景新城这几个月成交量都很旺，学位房买家集中在下半年、年底入场。光大花园的上榜并不意外，行情好与不好，光大的成交一直名列前茅。
这个月的新盘数据还没有完全统计出来，截止29日大概7300多套，相比10月份有明显的下滑。
从中观层面，我们也能看到一些变化。
一是新盘热度在衰减，毕竟很多热门盘在10月份冲销量冲的很厉害，卖的也差不多了，有些傲娇的就收回折扣甚至涨价，要做活动也干脆等12月份再冲刺。
二是很多高热度板块的笋盘消化比较快，比如广钢最近交投非常活跃，9-10月卖了80多套，11月数据也不是很差。天河公园西门、华景也有些笋盘消化掉了，珠城的星汇园，119户型基本上又回到1200+这个价位。
三是刚需盘的选择空间也在缩减，比如300万现在真的很难选，隽樾府、雅郡、朗庭、和颂、浣花里卖完，还有哪些你是看得上的呢？去老黄埔还是去白云湖？
从供应端来说，明年可卖的项目少很多，好项目就更紧缺了。
高总价的改善无非是保利面粉厂和琶洲大围公园两个标杆项目，其次是金融城东区的珠实地块，另外还有越秀观樾二三期。
海珠西虽然供应量不少，但基本上都是高容积率的超高层项目，亮点不足。
老黄埔供应量倒是不少，但主打的也是超高层、高密度、小花园项目，很难评。白云、番禺的新盘其实卖的七七八八了，明年新推的，交房时间又将往后延一两年，对买家来说，更长的持有周期是个考验。
【政策端】
9月底之后，新政频出。
先是大方向上明确“止跌回稳”，随后广州全面取消限购，二套首付也是15%；到了11月份，又再次降低契税，取消豪宅税，拟放宽落户条件，大专可入户，7区买房可入户。
140平以内，二套也只需要1%的契税，超过140平，二套2%，对于改善买家是绝对的利好。另外144平的豪宅税取消，也降低了高总价豪宅的交易成本，一定程度上能够激活高端市场。
不过还要注意的是，首套利率回调变成了3%，有部分朋友享受了2.65%，2.75%或者2.85%的低利率，算是捡到漏了。
这也意味着，利率不会无休止的下降，或者说享受降基点的福利，最好的时代已经过去了。
因此我们也能做一些合理的猜测，一旦市场回暖，现在的低首付、不限购不限售、按揭低门槛等一系列政策，大概率又会收紧。
对于要优化资产，置换卖房的朋友，还是抓紧时间吧。
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【情绪端】
我只能说最近的政策是温水煮青蛙，加上此前疾风骤雨般的放松，市场情绪已经开始变化了。
悲观的人一直存在，只不过很多人认可当下的环境也是一个机会，一个弯道超车的机会。
利率的降低，契税的降低，也是实打实的降低了购房成本，以前100万要还六七千，现在100万按揭只要还4000左右，公积金还会更低。
不仅交易成本降低，房价还便宜了。
过去3年，广州大盘回调了30-40%，某些网红盘甚至超过40%到了50%上下。
以前卖500万的板块，现在300来万就能上车，之前单价10万的板块现在只要7-8万，更重要的是，新盘的户型更好，利用率还更高。
情绪在价格面前，也没有那么重要，400万的房子降到300万甚至200多万，很多人还是蛮心动的。
广州毕竟是一线城市，还会不停的吸纳人才，总有人对房子有需求，购买力还是会持续补充。
大环境可能还会有一些波折，经济还在复苏中，很多人短期内也看不到希望，但不管怎样，止跌回稳的信号释放后，叠加一系列放松政策，市场确实给了更多正向反馈。
【选筹建议】
就说几句大白话吧，因为每个家庭情况不同，没办法给到每个人相同的买房公式。
二是尽量选择成熟板块，或者靠近成熟板块的区域；
三是广州画饼的区域很多，要学会识别，很多地方完全靠预期，很多地方的潜力正在兑现；
好了，年底在广州买房，祝大家一切顺利。如果你还是很纠结，欢迎考虑我们的买房服务，有需要也可预约深度咨询。
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