昨天，住建部整了一场发布会，信息量巨大。
2个小时内，8个热点话题，涵盖房地产发展新模式、好房子、城市更新、保交房、城市建设和治理、住房保障、城乡历史文化保护传承、建筑业提质升级，每一条都是行业焦点、民生关注。
道士君认真看了几遍，核心四个方面：
一是，构建房地产新模式；
二是，解读了未来什么是好房子；
三是，保交楼的关键：老百姓交了钱，就应该拿到房；
四是，保障性住房更应该建成“好房子”。
构建房地产新模式
现房销售、房屋养老金...
接下来房地产怎么干，住建部明确第一步就要把“构建房地产发展新模式”研究明白，实事求的推进。
道士君梳理了一下，一共四大方面：
1、在理念上，坚持“房住不炒”的定位，建设符合人们需要的好房子。
这次重提房住不炒，大原则不变的基础上，建好房，造好房。道士君认为重点关注的是人们需要的好房子这八个字，当下市场是买方市场，更要按需求造好房。
2、在体系上，要满足刚需和改善群体的住房需求，前者以政府为主导，后者以市场为主导。
这一条蛮有意思的，说白了就是新一轮房改的落定和实施，即住房“双轨制”。
3、在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，这一点主要针对开发商而言。
这一条，道士君认为早应该出，行业早需要构建可持续健康的制度，将开发、交易、使用等环节规范化。
4、在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。这意味着未来人口多且人口持续增加、楼市供不应求的城市，将建设更多新房来满足住房需求，也将获得更多土地、金融等资源。
“人房地钱”联动机制的构建。这个思路早在十年前就有人提过。此次住建部再次强调，说白要“以人定房，以房定地，以房定钱”。
但是，道士君认为以流动的人，定不动的房，技术上难度不小，管理上也需要认真琢磨。
另外还有两大值得好好说道的。
一个是，有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。
道士君早前提过，现房销售是渐进式的改革，先逐步提高预售门槛，慢慢实现。比如最近部分一线城市，提高了银行发放贷款对项目进度的要求。
目前天津已有现房销售，和平南门外大街地块。
我们真切感受到“现房销售或将成为大势所趋”，且这把火烧得更旺了。
另一个是，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。
目前这一点被疯狂热议，就是说，房子不仅有养老金，还要体检、买保险。
而要办这三件事，都需要花钱。钱从哪里来？现在还没明确说，但至少有一部分是要房主来出。
那么这里房屋养老金出台以后，道士君认为有一下几点影响。
首先，从地方角度看，多了一项收入来源，甚至有人称之为房产税平替。羊毛出在羊身上，每平米每年收个几十块钱，一个大城市几亿平，一年收入就上百亿了。
这项资金光是存银行哪怕2%的利率，利息收入一年都很可观。在各地被债务拖累的当下，哪个城市不想要这个香饽饽。
其次，房屋持有成本变高，尤其是房龄老的老破小，这些房子会更难卖，要是再来个房产税，够房主喝一壶的。
最后，房子持有成本变高，会让更多人想卖房，置换优质资产。
什么是好房子？
绿色、低碳、智能、安全
关于什么是好房子，有人认为有家的房子就是好房子，有人认为绿色科技的房子就是好房子，有人认为高品质的房子就是好房子，每一个看法不一，住建部的回答，可以说非常接地气：
1、绿色，让人们住得健康。这就需要把房子设计好、建造好，包括把门窗密封好，墙体隔音做好等。
2、低碳，要为居民省钱，也为社会节能。具体来说，房子要质量好、性能优、使用寿命长，而且在日常使用环节上能够更加节水、节电、节气、节能。
3、智能，让居民用得更方便。比如，根据需要来自动调节温度、亮度、湿度、空气的净度；通过遥控、感应，对门窗、照明、空调、室厅、厨卫等设备方面实施智能控制；智能冰箱，将来会提醒你的食物短缺了，没鸡蛋了。
4、安全，让居民住得安心和放心。一来，房子结构要牢固，抗震防灾；二来，在水、电、气、热和电梯等设备上安装传感器，有问题的时候能够报警；三来，通过智能物联能够发现家里有意外情况，保护老人、小孩的安全。
道士君认为还有一点就是质量，要保证房屋的质量，这几年高周转，高质量的房子少有，最起码不漏水吧。
保交楼做到实处
让老百姓拿到房
花钱买了房，就要拿到房，房子最起码不烂尾。
关于保交楼，今天住建部说了一句非常提气的话：
“老百姓交了钱，就应该拿到房。”
而在政策上，除了要求各地制定保交楼方案，给白名单项目融资支持之外，还有两个点值得关注：
比如，实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式。对于白名单项目，给予融资支持，对于资不抵债的项目，加快推进开发商破产重组清算，优先保障购房者的合法权益。
关于这一点，道士君认为，别停在口头上，白名单要真正落实。
而这个模式，目前已经在烂尾楼重灾区—郑州，首先探索试点，接下来将会在全国推广。
对此，道士君只希望这个步调可以快一点，再快一点。
又比如，建立全国保交房信息系统，每套交付任务都做到“一合同一户一身份证号一联系电话”对应，将工作目标落实到户、落实到购房人，交付一套、销号一套。
民心工程，一视同仁
保障性住房更应该建成“好房子”
住建部强调了，作为民心工程，保障性住房更应该建成“好房子”。实际上，各地也已经确定了一批保障性住房示范项目，将按照“绿色、低碳、智能、安全”的要求来建设。
今年前7个月，全国保障性住房和城中村改造安置住房已经开工和筹集235万套（间），完成投资4400多亿元。
道士君认为，这个需要落实一段时间才能看出效果。
除此之外，发布会上还重点提了城市更新。
城市更新是一个永远在路上的工作，现在是螺旋式上升。
道士君清晰记得，2021年3月5日，两会政府工作报告中提到，实施城市更新行动。城市更新上升到国家战略层面，首次被写入政府工作报告。
自此城市更新的大幕拉开。
下一步，城市更新怎么干？
住建部表示，在机制上，主要有三个方面：
一是要创新完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制。
二是要坚持“先体检、后更新”，建立健全城市体检和城市更新一体化推进工作机制。
三是要建立政策协同机制，完善金融、财税、土地等相关支持政策，鼓励社会资本参与，创新城市更新的投融资模式。
在行动上，要系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。
当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期，我们期待房地产更好的发展。
马上“金九银十”了，楼市也亟需一剂强心剂。
