11月12日，河东一纸公告宣布转学入学政策大变革。
转学/入学（部分学校）需提前3年购房【二手房】，重点！新房不受影响！
有意思的是给了2天缓冲期。
赤裸裸的教育与房产挂钩，卡住二手房，刺激买新房。
明晃晃的“东施效颦”，朋友调侃“上四区”。
一时间，质疑声、骂声、欢呼声...交织在一起。
NO.1丨狂欢后进入“永夜”？
这大手一挥的政策，什么效果呢？
上演狂欢2天，随后进入“永夜”。
虽说夸张了点，但二手房成交数据把“垒高高，吧唧摔地上”演绎的生动。
缓冲期11月13日，河东二手房成交147套，11月14日成交107套。
11月15日，河东二手房成交13套。
这反转，犹如亚特兰蒂斯怒海过山车🎢，酸爽。
估计连河东自己都没想到。
原本想卡住二手房，新房走一波量，谁曾想，家长们直接调转车头奔河西、南开买房去了。
道士君分析为何会出现这样的局面，几点核心原因：
其一，河东高估了自己，区域及楼市价值与河西、南开还是有一定差距的。
其二，学位不紧张。这和平、河西、南开出政策有一个根本原因是学位紧张，尤其和平。可河东还不到那么紧张，尤其火爆的河东三片的实验小学。
其三，总价等高线下，购房选择更优的。转学/入学政策站在同一起跑线，总价等高线下，会转战南开、河西或其他具有强学区效应的板块。
据说河北也要出类似政策，看了河东的打样，会不会延迟或不发呢？
NO.2丨新房卖不完，根本卖不完
河东区，这两年突围出来的区域。
去年东孙台摇号+溢价又刷了一波存在感。
去年在城市更新上谋一盘大局，整体要打造“一站一带一园多点”发展格局。一机床片区、井冈山路片区、津龙湾片区城市更新已经启动。
今年，楼市红海厮杀相当激烈，这边格调榴园、上实仰山、农垦含章雅著、雍鑫雍祥园、格调步庭、城投万欣城、龙湖砚熙台、津铁格调罗宁花园、中交春映海河等在售十几个楼盘混战，那边大华一块地、津龙湾城市更新地块、泰达格调锦雲、城投东方紫宸等三四个新盘等着入市。
接下来还有卫国道地块，河东工业大学4号地，
新项目一个接着一个，这两年河东在整个市区新房成交量的比重加大。
新房卖不完，根本卖不完，市场压力很大。
当下，河东的市场蛮割裂的：
其一，两头翘时代（2021年以前）：刚需入门（太阳城、凯旋门）和城市高端住宅（金茂府、中海）两个极端发展；腹地四小龙（2021年）：格调榴园、大华清水湾、农垦含章雅著、万欣城（城投接手），影响了河东区的市场，标志改善格局登场；改善力量壮大（2022年）：上实仰山（老工大+上实+价格高）、中交春映海河（海河二线）、格调步庭（格调品牌）入市，2023年，龙湖砚熙台（龙湖+高端产品）继续壮大改善市场。2024年，格调“双雄”、城投东方紫宸战杀场，出新品，卷。
其二，精装修项目占比较高，装售比在10-14%。
其三，核心改善的几个项目价差不大。
其四，有的项目卖了好几年没卖完，有的项目降了价才拉动了销量，有的项目低价走量。整体河东的价格支撑力还需要增长。
所以祭出教育与房产深度挂钩这一招，刺激新房，没成想玩脱了。
如今，市场就是这么个市场，残酷而真实，教育也是这么个市场，不断变革。
但是道士君相信，不出几年，这些“教育”门槛统统都会拆掉。那个时候的任务：抢生源。
当有一天，教育与房产脱钩，天津书包房的效应会削弱吗？是否会形成新的市场需求？
接下来，入学人口高峰过去，教育资源充裕了不少，孩子们上学的竞争就会有很大的缓解，尤其是高考，乐观估计，在未来下一代，是否会在一个在更公平的环境里受教育。
