小时候道士君住的房子是爸爸亲手盖的大红砖房，两室一厅，一进门是客厅，直通里面是厨房，两个卧室分两边，门外是一个大大的院子，后来进行过一次简单改造，花了三四万，当时还调侃说这是房子的“养老金”。
现在想来蛮有意思的，毕竟这个词那个时候还蛮新鲜。
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最近市场上有两大热议事件，一是存量房贷利率下调。二是房屋养老金。
存量房贷利率下调一事，对于购房者来说是大大利好，很多站在高岗上的买房人还是希望甘露来，最好是溢出来那种。
这次为什么会再掀起风浪，不是下调多少的问题，是热传可以转按揭。
可是，平衡这两个字很微妙，一方利益有得，那么另一方利益就有失去。
招商银行行长在中报业绩会上表示，“目前尚未接到可开展转按揭业务相关通知和征求意见稿。但是，如果存量按揭贷款转按揭等措施实施，会对银行业的存量按揭利率带来一定的负面影响”。
存量房贷利率下调为何会有如此大的难度，本质上来说还是银行的“净息差”持续下行的问题。
道士君认为从热传到落地，还需要各方再博弈。
关于房屋养老金，最近，住建部宣布我国将推出房屋养老金制度，并且已经在22个城市进行试点。
目前天津，从滨海先开始，公布了房屋养老金实施方案，并将建立房屋养老金综合管理系统，进行上线试运行。
2024年6月，《天津市滨海新区房屋养老金管理办法（征求意见稿）》已公开征求意见。
管理办法中提到，房屋养老金的资金管理，按照公共账户和个人账户实行分类管理。
公共账户资金遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则；
个人账户资金管理按照现行维修资金有关法律法规、规章和天津市相关规定执行。
账户分类好了，建立好了，钱从哪里来？
上层明确了，公共账户的资金来源主要是地方政府财政投入以及土地出让金，每年从土地出让金当中提取一定比例，进入房屋养老金账户。
滨海新区住建委，在专户管理银行开立房屋养老金公共账户。
道士君认为颇有意味的内容是：引导无专项维修资金的房屋业主补建个人账户，可以按照不配备电梯房屋40元/建筑平方米、配备电梯房屋60元/建筑平方米的标准，补交个人账户资金。
另外，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明。
关于这部分内容，究竟怎么落定，看最后具体实施方案。
道士君看完《管理办法》想说，基本上是是与上层要求一致，但有些具体落地实施的地方还需要细节化，明确化。
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其实关于房屋养老金，大家心里都有一杆秤：房子也会老，预缴一部分房屋养老金，以备房屋维修、保养等，这本是一件好事，但有一条——不建议让业主交，不要作为变相的房地产税当年业主在房价、土地财政上已经贡献了，还交了住房维修基金，因此不应该重复缴纳。更何况，当年缴纳的住房维修基金存在很多挪用问题，现在还是一笔糊涂账，引发业主、开发商和物业公司的诸多纠纷。只要不额外增加业主负担，不成为变相房地产税，便是善政。
回顾一下关于老破小房屋改造历史你就能明白，老破小房产经历过两次大的红利，一次小的红利。
第一次是在2015年，当时给出的方案是拆迁，大量的拆迁户一夜暴富，在新闻媒体上频频看到这类新闻。
第二次是在2019年，开始旧改，旧改的方案是政府出钱，帮助老小区维修，提升居民的居住体验。
第三次是今年开始，采取以旧换新和原拆原建方案，原业主自筹重建。
大家发现没有，撒钱拆迁→出钱维修→自筹重建，力度一次比一次小。
个中意思大家都明白。
最近道士君单曲循环《虫儿飞》，懂得人自然懂。管它什么存量房贷利率、房子养老金，坐在飘窗前，不由哼起“看斜阳，走下去，又回来，地不老天不荒，岁月长有长”。
