6月26日，滨海新区一纸住宅新规出台，圈里炸锅了，有人直呼：天津第四代住宅来了！这里不得不夸赞滨海一句：NB，无论是城市更新还是住宅新规政策，总是大胆去创新，去实事求是的干。2024年，被定义为第四代住宅的“爆发元年”。何为第四代住宅？即立体生态型住宅或城市森林花园建筑，它的另一个名字是“空中城市森林花园”；或更简单些，“垂直森林住宅”。目前，部分城市，第四代住宅已暗戳戳的在竞争了，空中双庭院、360°环幕阳台、无界空间……统统亮出“第四代住宅”招牌。那么，天津第四代住宅新规究竟有多大尺度，我们来看看《滨海新区住宅项目品质提升规划管理指导意见（征求意见稿）》里的十一大核心点，带独家解读，同时天津建院设计三院直击要点，精辟输出语录。建议果断收藏：看这条新规的时候，道士君不由想起Eason歌曲中唱的那一句“你会不会突然的出现,在街角的咖啡店”。新规内容里，给出了如何规范和提升城市街角空间活力。首先，在滨海核心区，根据地块容积率的不同，用地范围内每建设1平方米城市街角公共开放空间，可增加的经营性配套建筑面积或可售住宅建筑面积不同。比如容积率小于 2.0 的住宅建设项目，可增加1平方米。其次，提出了三条关于城市街角公共开放空间用地的条件：1.用地面积在临近建筑一侧应以建筑首层（地面层）外轮廓线外 1.5 米开始计算；2.用地用于提供街角休闲空间的，面积不宜小于300平方米，绿地率不宜小于 35%，且应设置市民健身休憩、儿童友好设施等；用地用于提供街角景观公园的，绿地率不宜小于75%。3.用地内绿化不计入住宅项目绿地率，不计入应配建居民健身场地面积。虽然，都是专业的设计规范，但从冰冷的数据中，可想象出对于街角打造所要呈现出的生活场景化。道士君用一句话来定义：链接生活，链接场景，链接人。天津建院设计三院权威设计师语录：结合架空层政策，可以设计出各种特色空间，增加城市的活力。
二、鼓励优化城市界面，塑造轮廓舒展、韵律起伏的 城市天际线。说白了，这一条终于认真强调了，关于城市界面，城市天际线，就要每个区域不一样，结合区域及板块特色，独创，形成有创意，能表达，会说话的天际线。有时候，我们常说，这里的城市界面真差，主要是很多都千层一面，这一次，让设计玩出花儿来，呈现千楼千面。当然，新规里面重点强调了限高问题。天津建院设计三院权威设计师语录：适当突破国标的限高，在塑造城市天际线的同时，可以增加项目的整体南向面宽，从而增强项目的产品力。新规里，关于风雨连廊有两点需要关注，第一点，当单层风雨连廊无围护结构且顶盖宽度不超过3米。第二点，建筑面积折合的容积率不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率，不计入建筑密度。这回有意思了，道士君畅想，一个高档的社区，可以把公区大堂-风雨连廊-架空层-庭院空间联动，这样的归家场境，想想就激动。天津建院设计三院权威设计师语录：通过风雨连廊可以在住区内营造出围合空间，可以实现更小的组团单元。四、鼓励注重住区各类出入口设计：住区出入口、竖向交通出入口。关于住区出入口，鼓励住宅建设项目结合景观设置高品质出入口。这一条，道士君认为是两个目的，一是，从美出发。就是这个社区打眼看去，美，有艺术感，有档次，有品质，更直白点说就是，从社区入口就能知道你住的社区高档不高端，有没有品次。二是，从人性化出发。其中可设置访客、快递等多功能车位，车位总数不宜少于规划配建要求的2%，最多不超过10个，不计入机动车停车配建指标。天津建院设计三院权威设计师语录：可以实现一体化设计，一体化呈现，社区大堂结合访客车位，可以更好地实现酒店式港湾落客的场景。这一条很有必须，道士君实地去过很多中高端小区，其中有一条共性的诟病点在于非机动车乱停乱放，电动自行车连了一个长长的线，用家里电充电。乱，不安全，这是很多业主的共同的看法，这两点也着实影响一个小区的质感。如果可以，道士君希望，小区里都设置，毕竟也不计建筑面积和建筑密度。天津建院设计三院权威设计师语录：结合景观一体化设计，既可以消除安全隐患，又可以实现高品质高颜值的效果。可以设置非标准尺寸车位和纵向联合车位，并对两个车位提出了具体规范要求，其中，微型车位的比例 不应超过应配建机动车位总数的5%，联合车位中的尽端车位的比例不应超过应配建机动车位总数的10%。
天津建院设计三院权威设计师语录：非标车位的设置，可以有效利用边角及无效空间，提高地下的利用率。明确了，建筑物屋顶层的楼梯间和电梯机房建筑面积折合的容积率不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率。另外，关于屋顶绿化面积有个特殊要求，不低于屋顶层建筑投影面积的30%。道士君认为，第四代住宅的鲜明特点还有就是生态立面。此次滨海新规了特意强调了鼓励注重第五立面设计。我们所常见的住宅都是方方正正的传统建筑立面，如同一栋又一栋的盒子排列在街道上，但是第四代住宅的立面却是被自然包裹着，同时，立面富有层次感，如同一座会“呼吸”的建筑。天津建院设计三院权威设计师语录：设置屋顶绿化，可以有效降低温度对顶层住户的影响，增加顶层的溢价。八、鼓励住宅建筑采用石材、金属板、陶板等高品质建筑材料，满足安全性和易维护性的同时提高外立面美观性和耐久性。虽说，新规内容里表明了用高品质的材料和满足绿建二星级的住宅建筑等方面，一些地方不计容积率。但大家都知道，这一块的成本较高，尤其是建筑材料的使用上。关于这一点，现在很多住宅大部分一二层是真石漆，再往上是普通涂料。个别住宅一二层是石材，再往上是真石漆，更少住宅用陶板等。不过，道士君认为，目前很多住宅品质和价格不对标，希望以后，天津能出更多高品质的住宅。天津建院设计三院权威设计师语录：有机会做幕墙体系的产品了。这条新规，其实以前就有，只不过，这一次针对大面积户型，尤其是4居室及以上户型，给于了实质性特殊照顾。住宅建筑从室内地面起至窗台面高度大于等于0.3 米且外挑尺寸小于等于 0.7 米且窗台面至凸窗顶板底结构净高小于等于2.1米的飘窗不计建筑面积。天津建院设计三院权威设计师语录：飘窗从0.4米到0.7米，大大提高了室内空间的延展性。如果道士君没记错，这条新规是第一次提出，主要锚定的是目前养老及多代家庭购置住房的需求。之前道士君有一些朋友，对这个是重点需求，想和父母，住房挨得近，互相照顾，老人也能帮忙带孩子，最简单粗暴的解决办法是买在同一个小区，同一个楼层，然后强行把两套房子打通。现在这新规一出，就基本解决这个痛点，很人性化，不过对于联合出售型住宅的内部结构及户型面积等提出了要求。比如两套住宅建筑面积（产权面积）之和不应小于 210 平方米。天津建院设计三院权威设计师语录：可以做出更多的有意思产品了。这一条住宅新规，道士君自认为是新规里，最重磅的一条。直白点理解就是“空中庭院”，这也是第四代住宅的关键。首先是“空中庭院”的概念，通过客厅与花园两层通高联通的方式，以L型咬合方式形成环幕边厅无界花园，每户都拥有270°无遮挡开阔视野，形成真正意义上的空中庭院。对于空中花园的绿化，不同地区就有不同的标准要求。滨海住宅新规，规定空中花园，户内独享空中绿化平台需从建筑主体外挑设置，出挑尺寸应大于2.4米，需要设置外挑两层高，且需要无围护结构、无柱，覆土厚度要大于0.5m，绿化面积不小于60%。总之，不是栽两颗绿植就能叫花园的，而悬挑和覆土就会带来更大的荷载等一系列技术问题。在未来住宅的设想中，每一层都可以承载公共的院落与街巷，其中甚至包括每套住宅的专属停车位，空中立体停车，不仅方便，还能减少地库的成本，促进海绵城市的雨水渗透，但这也一定需要相应的规范支撑。另外，多了空中花园后，建筑间距、建筑退距等也要对应改变。天津建院设计三院权威设计师语录：空中庭院可以使住房与绿化园林融合，开创了一种新的，符合中国传统居住文化的住房模式，但同时需要综合考虑树木的养护、安全锚固及浇灌系统的设计。看完滨海发布的住宅新规，是否完全吻合“第四代住宅”的设计需求，道士君认为，有一些贴合非常紧，比如空中庭院、立面、城市街角等。但是，尺度可以再突破。现阶段，"第四代住宅"作为一种创新的住宅产品类型，近年来在地产行业得到越来越多的关注和尝试。政策支持、市场需求和设计创新推动了这一产品类型的发展。在碳中和和改善时代的背景下，越来越多的城市出台支持政策，鼓励开发商投入"第四代住宅"的开发。改善时代的需求也为这种升级版的改善型产品提供了机遇。通过设计创新，"第四代住宅"解决了过去的产品缺陷，提升了建筑立面的设计，优化了功能性，并更好地满足了客户的需求。它已经不仅仅是一个住宅，更是一个融合了自然、舒适和高品质生活的体验。道士君认为，第四代住宅是从技术层面的迭代，也是一种心理需求的迭代。行业是变化的，住宅是变化的，我们能做的就是顺势而为。
