前天，人民币破7进6，道士君喜忧参半得一晚上没睡着觉。
这是16个月以来，人民币汇率重返7以内。
不容易啊。
人民币破7，“临门一脚”来源于之前降准、下调存量房贷利率、股市等重大利好。
有人说，人民币资产大反击已经开始了。之前是债市牛，现在是债市+汇市双牛。接下来，股市和楼市也会跟上。
在道士君看来，股市回暖相对容易，楼市比较复杂，参杂着很多不确定性。
新一轮救市政策开始
阶段性有一定效果
前几天美联储大手一挥，降息50个基点，结束了长达两年多的加息周期，开始新一轮宽松周期。
我们都知道，每轮降息周期都不尽相同，经济反应既漫长又多变。
如米尔顿·弗里德曼(Milton Friedman) 1959年在国会发表演讲时的比喻：美联储政策的变化像打开水龙头，“现在打开，6个月、9个月、12个月、16个月后才会开始流水”。
对此，上层迅速做出了反应，第一轮主要先从货币政策端启动，降准、降息、下调存量房贷利率等。
降准0.5个百分点，此外还将在年底之前再降准0.25到0.5个百分点；
政策利率降息20个基点，10月LPR即将降息20到25个基点；
存量房贷利率下调，普降大约0.5个百分点（50个基点）；
二套房贷款首付比例统一，下调到首套房水平，为15%。
......
昨儿，最高会议上释放了大量经济、楼市和股市的新利好。
其中重点提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。
首次定调房地产“止跌回稳”。直白点理解就是不能再跌了！
另外强调了要去库存，盖好房。
明确了，接下来要采取的楼市刺激政策，和前两天的，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
这一系列利好的发布，意味着宏观政策全面轰油门。而且从货币政策，财政政策等方面铺开。
从政策将要释放的广度、力度来看，楼市新一轮宽松期进行到了冲锋号的阶段，可以笃定的是，一定会带来积极的效果，但是是阶段性的，想要长久持续，核心看预期、信心、就业、收入等方面是否有积极转变，关键的拐点是否出现。
目前股市反应很快，涨疯了，A股三大指数放量大涨，截至收盘，上证指数涨2.89%逼近3100点，深证成指涨6.71%；创业板指涨10%，创历史最大单日涨幅，成交额刷新历史天量。北证50指数大涨逾11%，个股全线上涨。
地产股基本全线飘红,华尔街大佬Tepper：大力押注中国股票，买入一切。接下来看楼市有何动作，能产生多大反应了。
有效需求减少
楼市的破局需要时间和空间
止跌回稳，需要实事求是，落地实干。当下楼市下行趋势明显，有一个核心因素是：有效需求不足。
更重要的是有效需求不足这事持续时间已经很长了，产生了一连串负面的效应。
有人问，什么叫有效需求，简单来说，就是同时具有购买意愿和购买能力的需求，想买也能买。
事实上，早在2021年楼市的有效需求就出现减弱趋势，造成这样的一个核心原因是：收入分配结构不均衡。
换句话来说，消费欲望强的人没钱，有钱的人消费欲望不足。
两个比较直观的佐证数据是：过去十年间，人均可支配收入和人均可支配收入中位数均逐年上涨，但两者的差距同样在不断扩大。同时2022年我国基尼系数为0.467，而经合组织（OECD）国家平均水平为0.313。
除此之外，有效需求不足的另外一个原因是财富的大幅度缩水。尤其是社会的中坚力量中产阶级的资产缩水。
下沉到单一城市，拿天津来说，对于政策面，基本上是积极响应，接下来会出台一系列楼市刺激政策。
而关于有效需求，受整体经济及行业影响是不足的。
我们都知道，天津购房客群中，非本地客户占比约63%。其中新天津人占比较高。主要来自北京、河北、山东等周边省份的客户。
主要内因：其一，核心城市外溢，周边城市强势崛起，吸引人口迁入的势力范围外扩。毗邻于都市圈的核心城市，天津凭借独特优势承接外溢的产业与人口，对人口的吸引力逐渐向省外周边城市扩张。其二，强劲教育、医疗、港口优势，尤其是高考优势。
如今这部分客群，一来，被挤压，购买力削弱。二来这类客群中有一部分是硬需求，买的房子都不差钱，后期是要抛售，目前受市场下行趋势及预期不明朗等影响，购买欲望不强烈或者蛰伏伺机而动。
另外天津购房群体中，近两年本地土著的改善需求释放，这个道士君早前曾说过，周期而已，天津资产轮换周期到了，以前做过研究，基本5-6年一个周期，大家做个参考。
这一部分需求，内在爆发力可以，是这两年天津改善需求爆发的主力，但一部分有改善置换需求，要不卡在卖一买一上，要不房子够住，市场行情不行，等等再看。
上述情况都属于有钱，消费欲望不足。
还有一种情况，天津楼市成交的主力，刚性需求，这几年肉眼可见的收缩。
核心体现在几方面，一是刚需楼盘断崖式减少，道士君记得2015年，天津100万总价的楼盘有533个，2016年有553个，2017年有404个，2018年有319个，2019年有354个，2020年有343个，2021年有346个，2022年有314个，2023年，100万总价楼盘，不足200个。
二是，从成交结构上来看，80平米户型成交减少，总价100万成交套数逐年递减。
实事求是来说，楼市刚需抑制，主要是收入缩减，另外就是市场预期不明朗，选择观望。
有效需求怎么补足，怎么调动，短期可以通过降低购房门槛和购房成本来调节，长期则有赖经济全面好转，以及居民就业稳定和收入的稳步增长。
是时候拼经济了
楼市是时候止跌回稳了
当下中国房地产市场正在经历三个巨大的挑战和调整：由高周转向制造模式的转变；房地产项目由大型集团公司管理到以单个的独立法人的项目为中心；由预售制到现房销售为主。
转型即会有阵痛期。
而取胜的关键在于要阻断「收入，支出和信贷」之间的负向循环。
