空间距离上的遥远，足以被性价比补足吗？
北京楼市，整个上半年1-8月拿下triple kill的新房三冠王，居然出现了在六环外。
昌平南邵板块，建发-观堂府。
如果按照满分制评价楼盘的价值，那观堂府的起始条件连及格分都达不到，妥妥班里的小透明。
南邵的环境往好处说是生态宜居、养老圣地，损点儿说是县郊风情一览无遗。
比起天赋型选手，它为啥拿下销冠，就全靠后天努力？
有成分，但不尽然。
以下建发观堂府真实测评，想了解任何项目全维度评价分析，欢迎扫码添加好评。
先说下观堂府的基础情况：
3个地块，两期开发，一期面积区间63-186平，1108户基本售罄；
是整个北京楼市，1-8月，住宅网签金额、面积、套数的三冠王。
二期88-188平三到四室，共734户。
户型战略，主打谁都不想放：
以小户型200多万的低上车门槛吸引海淀北外溢刚需；大面积高品质招呼昌平改善客群。
户型从63做到188平，基本任何群体任何需求，都有可选择的空间。
而买五环外的第一条铁律，一定是通勤便利。
离地铁北邵洼站500m的距离，是观堂府开局自带的优势；
北侧、西侧的莽山国家森林公园和滨河森林公园以及清华附中昌平学校是有力的加分项。
从南邵现状来看，虽然有文件里的昌平新城东区规划，未来北侧和西侧都会有大体量的商业和特色街区，有发展空间。
观堂府也是新城东区中心区里位置最好的楼盘，但目前的状况依旧太冷清了。
所以观堂府最大的痛点是，能不能用品质和价格，最大程度最大范围对抗距离上的遥远。
我们开始看产品。
先说总结，观堂府，产品上的优势与隐痛都十分明显。
提建发，总得带一句大门，观堂府大门做的确实气派，延续了建发一贯的风格，视觉效果上非常威眼大气，业主面儿是给足了。
但二期三进门的实景园林，跟大门又换了一种风格，更像是南方的院子，苏式园林，不大，但曲径通幽、婉转精致，体验感不错。
放几张图给大家看看。
从释放的各户型图来看，能做到销冠，亮点必然是有的，但也是不是完全没毛病。
先说装标。
观堂府的一期产品起步户型更小，63的户型与188相比，价差从4.5-5.1w/平，差距有6k/平。
所以硬装视觉效果上完全不同。
二期大户型产品从130平往上，以深色为主色调。
配置有西蒙铸铝字母门、厨房AEG四件套、杜拉维特的马桶、高仪的水龙头，标准高，审美质感也在线。
小户型主色调米黄，有中央空调，但无新风系统；烟机灶具、卫浴的品牌、岩板选材都会差一些。
缺点是，即便是186的大户型产品，所有次卧也都不配衣柜。
高教园的嘉靖里，刚需盘都开始主打满配了，懒人或许可以往那边看一看，只是嘉靖里没地铁，果然真正的六边形战士是很少的～
再看户型。
我们以四个样板间的户型为重点讲讲。
四个户型都有亮点，普遍的共性是主卧空间感极佳，次卧尺度也足够；且南向全飘窗、阳台赠送面积很高。
且大床墙比，视野景观相当好。
186平大宽厅➕LDK，活动区非常大，而且流通性极佳。
槽点是159的厨房和主卫都太小了，且主卧的大转角窗眼睛是舒服了，总觉得有些不太实用，有隐私上的顾虑。
另外，不只是观堂府，最近看很多改善类项目，总觉得当下的改善盘有个通病。
或者说是隐痛。
几乎，大多数改善类产品，在做户型设计时，天然的忽略了这部分客群的功能性。
以观堂府为例，110平户型入户的收纳空间胜于任何其他以上面积段户型。
大户型的入户的鞋柜、衣服收纳空间是明显不足的。
且所有户型，都没有独立的家政间，晾晒有些尴尬，虽然有阳台可供晾晒，但进深很短，实际使用也不会太舒适。
目前市面上已有产品90多平都有独立家政间，改善类产品，却有些华而不实。
最后，虽然南邵位置偏远，欠点烟火气，但风景宜人，养老or追求生活，是个很完美的地方。
建发观堂府不止大门好，作为5w上下的项目，虽有缺点，但瑕不掩瑜。
从一期的销售数据来看，也确实以品质和价格，赢得了市场与买房人的认可。
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