「全国首个好房子」的巨大光环，让北四村的「龙湖·观萃」自未出生就备受瞩目。
从5月份公布案名，6月初开放样板间至今，3个月过去了，如今，终于要开盘了！最新消息，项目已在今天上午，顺利拿到了预售证，取证满48小时后即可随时开盘，大概率会定在本周日。龙湖历来对开盘的去化率有严格要求，所以营销团队比较慎重。有光环就有压力，观萃跟别人不一样，天选之地，奉旨盖房，不火就等同于凉凉，没有中间选择。下为市住建委官网今日刚刚公布出来的楼栋均价图。![]()
![]()
3，对开发商龙湖的担心，最近不远处的龙湖云璟正在闹维权。赢在起跑线上的种子选手，一份抄作业的试卷，成绩即将揭晓，咱们拭目以待吧。![]()
只要价格合适，任何地段都有市场，所以定价策略很重要。上图可明显看出，龙湖观萃的定价是比肩朱辛庄和二拨子的。真心理解为何开盘价流出后，所有人的一致结论是：慢慢卖吧！龙湖观萃目前所在的北四村地块，目前是荒地一片，没有任何配套，更是处于绿地、河流、交通线路的三面包围之中，未来很难形成连片社区，冷清和安静是注定的。学校确实不错，目前已经确定为「北京师范大学直属生命园学校」。目前北师大在北京仅有5所直属学校，生命园学校是其第6所，还是9年一贯，书包非常可以。既然都是等，买学校附近的这个几个地块，岂不是更香？朱辛庄的前车之鉴明晃晃的摆在这里，「中海·寰宇未来」的折戟沉沙，已经告诉了大家昌平南的市场上限和购买力天花板。「越秀·星樾」、「大华·启宸府」、「文源府」、「郡和府」，四个好学生的现成作业也可拿来既抄。加之昌平南的买房机会本就不多，潜在客户也都在持币观望，有客户，没竞争者。这天时、地利都有了，观萃定价6W+，到底是高明不高明呢？![]()
龙湖观萃的客群跟朱辛庄是非常相似的，这也是其营销中心选在上地信息园的原因。并且，个人认为，客群方面，北四村比朱辛庄、二拨子都是有优势的。北四村，是由史各庄、定福黄庄、东半壁店和西半壁店四个村子组成的一片大型城中村。当初这里，曾经是众多北漂青年的「租房第一站」，大片大片群租房，千八百就能租到一件独立标准间，厨房、卫生间、洗澡间五脏俱全，很多刚毕业的穷学生们，都选择来这里暂时歇脚，安顿灵魂。在夜市盛行的零几年，从生命科学园站下了地铁，可以一路吃、一路逛的回到家，便宜的定价让你不再觉得自己是个穷人，购物的快感还能消散一天的疲劳。周末改善生活，就可以去永旺商场，也就是现在的超级合生汇，吃顿呷哺，三五同学一聚，聊聊公司，说说爱情，北漂的日子就这样开始了。住在这里的人，被称为蚁族，怀揣梦想，每天穿过城中村，排着长长的队，挤上开往「春天」的地铁。那个年代，「中国好声音」正流行，汪峰还在问：你的梦想是什么？官方数据，曾经的北四村，容纳了10多万名外来人口，其中大部分是在后厂村、西二旗、上地以及中关村等地上班的互联网从业者。![]()
如今荣回故里，住上全国第一个「好房子」，一个好故事就诞生了。但是，观萃并没有打这张牌，是觉得情怀不值钱，还是觉得情怀太值钱呢？总之，没有价格优势，也不打感情牌，仅凭「好房子」这一点，能打吗？![]()
到底什么是「好房子」？
说实话，好房子的光环确实不小，住建部牵头，部长倪虹亲自站台，第一届就选了两个城市，北京和南京，一南一北，历史上的古都，如今的强一线城市。任谁看，都是非常重磅，意在赛出规范，给南北方城市的房地产建设开创新的方向和范例。但其实，这里的「好房子」，更多是狭义层面的定义，确切说，就是好产品。但是，大众心目中的好房子，是广义层面的，好地段、好产品、好物业，才称得上好房子！好地段？目前不是，未来更不好说。好产品？在昌平南，确实称的上，在全北京，排不上！拿最受欢迎的小三居户型来对比，「龙湖·观萃」95m²的三居，是两面宽，绝对没有大华89m²的三居香。
最重要的是两面宽之后的主卧，竟然也没有大华·启宸府的大。
![]()
![]()
![]()
观萃的大三居依旧还是两面宽，这在整个昌平南的户型中都是少见的。仅剩的两个超南的客厅和主卧，面宽也并没有优势，除去飘窗50公分左右的距离，观萃的客厅面宽和大华启宸府的齐平。但尴尬的是，观萃的客厅，电视背景墙被主卧的门洞切割，斜对着沙发中轴，得侧着身子看电视。去过样板间的客户应该知道，开放商这里压根没有放电视柜，背景墙的效果都没做，你懂的。本希望「好房子」的设计会弥补地段的不足，毕竟北京国贤府最近卖的很不错，证明在意诗和远方的人还是有的。地段为王或者品质为王，都有道理，都有受众。出街前被捧得太高，出街后成了差几分满分，被家长训斥的可怜虫。![]()
作为民营龙头房企，龙湖一直以来的产品力是不错的，园林别墅都是它的标杆作品。「观萃」系是龙湖为好房子专门开辟的新产品线，也是打样产品，所以，预估在兑现力上不会太差。只不过运气不好，赶上了最近隔壁的「龙湖·云璟」正在交房，有些客诉问题，产生了一些负面评价。但是一个房子，从建设到最终交付，中间会经历很多个环节，开发商、承包商、总包，监理、建筑工人等，每一个环节的执行变形都会影响最终呈现，所以，也不总是开发商的锅。龙湖8月23日发布的年中“成绩单”显示，集团在2024年上半年实现营业收入468.6亿元，其中，经营性业务利润贡献超八成。这意味着，龙湖在房地产开发及相关服务领域的盈利能力是比较强的。不过，最后的交付如何，尤其是公区那些美好的设计，落地的效果和之后的运营维护，会给整个项目加分还是减分，都不好说。理想和现实总有差距，唯愿竭尽全力，不忘初心。买房人需要用更多超预期的兑现重建对房子的信心，尤其是今年的买房人，更需要被厚待。![]()
![]()
