老北京买房有句昔日箴言；
“宁买北五环，不买南三环。”
不过最近几年的市场倒是很反常，丰台豪宅扎堆入市，郭公庄和大红门这俩地能卖到9万多，很多老北京想破脑袋都不理解。
再加上南城市场降价那叫一个波涛汹涌，
极致的高售价、极致的破发、极致的讨论，南城市场燃起来了，市场对南城的关注度也高起来了。
查项目数据时，顺便拉了下南北城的供地和成交结构，结果发现了一个被我们忽视、但很重要的事实：
北京改善人群，买房正在向南部转移。
01 资源南移
与其说这是供应端的变化，不如说这是政策引导的结果。北城土地出让饱和，势必不会再有南城那么大的发展空间。2010年开始，南城规划三期陆续出台，经过十余年的积累和发展，到21年，南城跃迁的地基已经打的很扎实了。一方面南城供地开始增多，一方面就是城市配套：交通、商业、学校等在逐渐补齐。到21年第四轮规划起步，进一步给南城抬了身价，《北京城南2025发展计划》里提到：“中轴线以南将新增13条地铁交通轨道、21所学校”到了今年，目前24年拟出让的土地当中，位于长安街以南的地块，占比达到70%以上。
南城土地供应量上的遥遥领先和政策红利导向的区域环境升级，客观上给了优质改善项目入市的空间。有了供地的底和优质的地块，南城的改善产品，明显增多了。改善的价格基于环线有不同的定义，但在产品端却十分清晰：在这里，我们暂且用130平米以上、三居以上的产品，大致定义改善产品。由于南北城辐射范围大也模糊，我们用南北城的供地、成交主力区域做个代表。北城：朝阳、昌平、海淀（虽然海淀供地不多，但改善产品认可度高，也放进来做个代表）。三室户型的供应和成交几乎是持平的，南城略逊于北城。近五年来，南城四室户型的供应量直接出现了质的领先，是北城的不到三倍；接着再看看130平米以上大面积产品的供应成交结构：21年之后，南城的供应占比连年超高30%，今年上半年甚至达到了惊人的49%；同期内北城的供应量就要保守很多，徘徊在25%上下；成交端的情况也一样，供应量大，买房人的选择就多了很多，自然而然成交占比也会提高。高成交套数和占比，说明改善买房人对南城产品的市场认可度，越来越高。最后再看看改善天花板——豪宅产品在南城的“生存”状况。从供应来看，确实一点也不含糊，近几年几乎每年都有豪宅产品入市。21年到现在10万+的豪宅就有13个，中海甲叁号院、北京瑞府、北京悦府、端礼著、君礼著、合生缦云、东叁金茂府、北京天誉等；放宽一点价格再看看改善产品的数量，以大兴和丰台为代表的单价8万以上的项目21年供应了36个。而同一周期内，海淀和朝阳的供应的10万+的豪宅只有5个。这里面当然有供地多少的背景在，但高净值人群在选择豪宅时更加谨慎和挑剔，对产品的品质和位置有更高的要求，
至少在城市界面、周边配套逐渐完善之后，南城优质改善项目供应，还是吸引了大量的豪宅客户流入的，
而豪宅客群，为南城的改善市场崛起，贡献了巨大力量。
04 传统认知被打破
分析完供求端的情况，我们回到买房人的视角，来看看改善人群，为什么会向南转移。一方面是“宁买南三不买北五”的老牌认知随着北京人口结构变化逐渐被消解了。
2023年末，北京市常住人口2185.8万人，外来常住人口九百多万。对于外来人口来说，传统的环线观念没那么重要，区域配套完善、出行方便、性价比高才是硬道理。比如说前两天去了房山的某项目，刚偏改定位，客群有40%来自外区；今年上半年南城市场的激烈情况，大家应该多少有所耳闻。南城降价那叫一个猛，从西红门橡树湾和大兴星光城降价1万，再到大瓦窑新盘低于指导价8000块开盘，之后还有轰轰烈烈的羊坊中建某项目68折开盘被同行举报的事件。从买房人的角度来看，越来越卷的优质产品加上更为合理的价格，买入的安全垫更厚了，性价比也就更高了。最后，北京改善人群，买房正在向南部转移，在今天已经是事实也是大势了。1、不管是从南城规划落实的程度还是项目供应和成交来看，南城都不是过去的样子了，在选择时可以多一层考虑；2、豪宅项目扎堆入市，也说明南城高净值人群和纯粹度开始提升，你想，能“容得下”豪宅的地盘，生活配套上也得是豪宅级别的。所以，不管是为了首都功能腾退的导向还是推动南城发展，都必然要有更好的区域配套支撑，南城的未来还是很有看点的。3、降价潮说起来让人忧心忡忡，但这多半是大环境的原因，市场不好，也只能降价求生存。但总体来看，南城在价格和品质上不管是主动还是被动求卷，对我们买房人来说都是有利的。如果你也有关注的项目or板块，可以扫码加我们微信，也许更专业的视角，能更精准的帮到你。![]()
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