西红门又来刷存在感了。
还没等6035地块开盘，西红门以迅雷不及掩耳之势，又挂了一块地。
从20年4月份龙湖和新城在西红门拿地开始，到现在，加上正挂牌的6030地块，西红门供地已经9宗。
很紧凑的供地节奏。
供地多，项目自然也多，各个项目贴脸竞争，产品宣传花活无所不用其极，板块热度强的可怕。
跟团队的小伙伴聊天时，有人觉得，西红门的状态，跟朱辛庄有些像：
“板块的热度都很高，产品户型面积存在同质化问题，或许是因为房子不愁卖，开发商在配置上没有全力去突破。”
从板块的定位：刚需刚改土壤、以及6w的+的价格、和面积段上的同质化来看，两者基本面确实相似。
但朱辛庄的热度，从逻辑上来看显然来的更清晰：
近海淀；职住平衡；配套成熟；有产业基础；而且，朱辛庄的供应已经接近尾声，从物以稀为贵的角度来看，是有稀缺性的。
那西红门的热度从何而来？
明面上的答案是：板块的成熟+19号线南延和皇城根小学、北京四中的入驻；
牌桌下的答案是：开发商和媒体以及中介机构的共同炒作。
不可否认的是，配套落地之后，西红门一定是个非常宜居的板块，但上限一眼见顶。
小白买房人看板块、看区域，先看静态的确定性的配套：如学校、地铁、商业、医疗等；
有经验的买房人先看的一定是动态的数据，它可以帮我们窥见板块背后的真相。
我们前面说过，西红门东板块自2020年4月龙湖与新城首先在西红门拿地开始，截止目前已经出让8块土地，建面97.51万㎡。
加上正在挂牌的6030住宅用地，供应已经超过100万㎡。
从供应端来看，西红门东板块，已经明确规划的住宅用地有15块，建面超过140万㎡。
这是一个什么概念？
截止目前，已经出让的8宗土地，总供应量超过了7400套；
加上在挂牌的6030地块，到今年年底供应总量会超过8000套；
再加上后面没有出让的5块土地，未来板块内总供应量很可能超过14000套，非常庞大的供应量。
板块内的新房，卖到29年地铁开通的可能性都很大，未来西红门二手房出手的魔幻时刻，可以想见。
在售项目多、品牌开发商扎堆，为了突围，都得卖命宣传，多家开发商共同努力，板块的热度自然走高。
继续看成交端的情况。
供应结构代表开发商对板块的定位，毫无疑问，西红门一定是刚需刚改的土壤。
自2020年有新房供应以来，合计供应7300多套房。
分年份来看，20-22年板块供应以80-90㎡的三居和130-140㎡的四居为主，主力总价段控制在500-700万之内，主打功能性。
从23年开始，大面积产品供应开始增多，开发商在试探西红门板块的上限。
但是。
结果不尽如人意。
虽然大面积改善产品供应占比提高，但买房人并没买账。
在供需结构以外，落地到板块内的项目产品，面积段上高度一致，而且4年时间，产品力上的进步并不大：
除了两个限竞房之外，橡树湾的1-3期产品，几乎没有任何变化；
24年的御璟星城元启和21年的御璟星城，只是室内的赠送面积多了一些，收纳空间增加了；
中建玖玥府在外立面和园林景观上是板块内最好的，如愿拿下了今年上半年的销冠，但是随着新盘入市和新地块挂出，就算是销冠盘也有点扛不住了。
板块供应量大、产品同质化严重、加上今年市场急转直下和持续供地带来的双重压力，开发商只能降价求生存，才有了今年5月份和下半年的降价风波。
然而。
更残酷的事实是，西红门的内卷与价格战或许还要持续。
后续的5块住宅用地，让目前板块内主力在售的项目、还有即将开盘的新项目元启，都压力山大。
这篇稿件发出来之前，元启在刚刚过去的周末悄悄开盘了，首期开盘289套。
刚好有朋友在问西红门这几个项目怎么选，借着这个机会，我们简单聊聊元启和西红门的其他几个在售项目。
从位置上来看，
元启所在的6035地块，在板块内质素不如玖玥府和橡树湾，且地块呈菱形状，楼栋排布上并不友好，所以出现了临路楼栋多、东西向排布和最北侧两栋楼7-8层的设计方案。
再看社区规模，元启是西红门板块在售项目中，规模最大的社区，整整1052户，也是今年供应量最大的新盘。
户型区间是80-168㎡的三四室户型，主力产品是东西向80㎡和88㎡的小三室以及127㎡的功能性四室；
除主力户型与竞品玖玥府和橡树湾三期做出了区隔之外，其他产品规划基本一致。
80㎡户型有138套，对元启来说可能比较棘手。前面玖玥府已经验证过，东西朝向的户型，即使总价控得很低，也很难去化。
88㎡和127㎡的户型相较橡树湾三期和玖玥府主力户型来说，更保守，打了一些差异化，控制了总价。
90-110㎡的户型与竞品重叠度很高，元启想要快速销售还是要等那两个盘卖的差不多才有机会。
得房率来说，元启得房率在72.9%-84%，玖玥府得房率为77%-87%，橡树湾三期得房率75%。
元启没有什么黑科技加持能与竞品拉开差距，甚至还比玖玥府要低。
再来看外立面，元启外立面与御璟星城基本一样，不过南侧窗户更大，玻璃幕墙占比更高，相较于玖玥府的铝板+玻璃幕墙还是稍逊色一些。
顺便一提，御璟星城实景立面已经出来了，下图是御璟星城的720云实景图，感兴趣的朋友自行扫码观看。
然后看室内精装，自从万科东庐开始宣传满配交付之后，貌似今年的新盘都学到了这个名词，元启也不例外，主打一个精装满配。
配置上放弃了一味追求品牌的执念，主打实用性和功能性，收纳空间也更多了。
最后，价格。
元启开盘均价在5.9万/㎡，具体户型和楼栋的均价可参考下图，案场可能还有别的优惠：
西红门板块热度近些年一直很高，但这种繁荣更大程度上不是来自板块自身，而是来自如开闸泄洪般的巨量供应；
在巨大供应导致的产品高度同质化现状下，开发商之间的内卷大戏频频上演，只是品质上进步很少，价格上关注更多。
对于元启来说，虽然是最新的项目，但是在产品上也没有创造出什么优势，总得来看，竞争力不足，况且新地块即将出让，元启被前后夹击，腹背受敌。
要想在现在的市场环境下扭转局面、实现热销，很难，这点从元启悄悄开盘也能看出来。
好在之后御璟星城要交付，这将是元启决定命运的一战。
让买房人实实在在看到开发商的兑现能力，元启的突围，就还有机会。
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